Kleine bouwprojecten hoeven straks niet meer getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Zo wil BZK-minister Hugo de Jonge de bouw van ‘straatjes erbij’ aan de stads- en dorpsranden makkelijker maken. Ontwikkelaars en bouwers reageren enthousiast, maar er is ook kritiek.
Bouw binnenstedelijk als het kan en pas buitenstedelijk in het uiterste geval. Een gemeente die in het weiland wil bouwen, moet aantonen dat dit niet kan binnen bestaand stedelijk gebied. Dat is de essentie van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Nu nog, in ieder geval.
Als het aan minister van BZK Hugo de Jonge ligt, wordt de ladder aangepast. Het instrument moet vanaf 50 woningen gaan gelden. Zo’n ondergrens is er nu nog niet. De minister wil de wijziging meenemen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Verder wil de minister eind dit jaar bestuurlijke afspraken maken met provincies over ‘straatjes erbij’, kleine woningbouwlocaties aan de rand van steden en dorpen.
“Het [is] van belang om ruimte te maken voor kleinschalige ontwikkeling in dorpen en kleinere kernen in alle regio’s. Daarmee zorgen we ervoor dat de vitaliteit en leefbaarheid van die kernen kan worden versterkt en kan worden aangesloten bij de specifieke vraag, bijvoorbeeld door woningen voor ouderen toe te voegen”, licht de minister toe in een brief aan de Kamer.
Aanleiding voor het nieuwe plan van de minister was een aangenomen motie van de VVD, het CDA en JA21. Zij meenden dat “meerdere onderdelen van de ladder in de huidige omstandigheden een onnodige procedurele blokkade opwerpen voor de buitenstedelijke bouwopgave”. Volgens de politici zou meer buitenstedelijk bouwen het makkelijker maken om de woningnood op te lossen.
De minister liet adviesbureau BMC onderzoeken of de ladder woningbouw daadwerkelijk belemmert. Daarvoor werd met zowel publieke partijen als marktpartijen gesproken. Zij staan recht tegenover elkaar: de marktpartijen pleiten voor afschaffing van de ladder, de publieke partijen willen hem juist houden. Met de ondergrens van 50 woningen kiest de minister een middenweg.
Het nieuwe beleid volgt ook op onderzoeken door het Economisch Instituut voor de Bouw naar de potentie van kleine uitleglocaties in Noord-Holland, Noord-Brabant, Zuid-Holland en Utrecht. Het ministerie van BZK gaf hier opdracht toe. Uit de verkenning komt dat deze ‘straatjes erbij’, zoals het EIB muntte, mogelijk ruimte bieden aan bijna 160.000 woningen, maar dat gemeentelijk en provinciaal beleid dit in de weg staat.
Ontwikkelaars en bouwers reageren enthousiast op de nieuwe plannen van De Jonge. Jan Fokkema, directeur van ontwikkelaarsvereniging NEPROM, zegt desgevraagd: “We zijn positief, want hierdoor wordt het voor kleinere steden en dorpen gemakkelijker om nieuwe projecten te realiseren, ook als die net buiten de bebouwde kom liggen. Maar geen ladderplicht wil niet zeggen dat de provincie altijd meewerkt. Ik hoop dat deze maatregel helpt om ook bij provincies het gevoel van urgentie te verhogen, daar waar dat nog niet het geval is.”
“Natuurlijk blijft zorgvuldige inpassing van nieuwe bebouwing geboden. Maar onnodige drempels die woningbouw vertragen of onmogelijk maken moeten we verwijderen. Deze maatregel van de minister helpt”, aldus Fokkema.
“Wij zijn voor binnen- en buitenstedelijk bouwen, en daar past meer ruimte voor kleine projecten aan de stadsranden bij. Het lost niet alles op, maar het helpt wel. Er is een gigantische woningnood, dus ook kleine locaties zijn gewoon nodig”, zegt een woordvoerder van Heijmans tegen PONT | Omgeving.
Ook Dura Vermeer is positief gestemd. “Wij zijn blij als er meer snelheid komt in de bouw. Daarom hebben we bij de minister eerder al gepleit voor meer buitenstedelijke locaties”, reageert een woordvoerder. “We zijn blij met elke locatie, of die nou groot of klein is.”
Zonder controverse is het schrappen van barrières uit de ladder en het bieden van meer ruimte aan de ‘straatjes’ echter niet. Hans Leeflang, adviseur ruimtelijke activering en één van de krachten achter de Vierde Nota, is zeer kritisch. “Dit is een domme actie. Het toont weer eens dat de combinatie van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening in de portefeuille van de minister niet werkt”, zegt hij tegen PONT | Omgeving.
“Projecten met minder dan vijftig woningen niet meer meenemen in de ladder is vanuit het perspectief van ruimtelijke ordening een veel te generieke benadering. Het biedt ruimte aan projecten die botsen met het principe van water en bodem leidend. De minister beweegt heel erg mee met marktpartijen, die zich richten op de korte termijn en winst.”
Ook Anita Nijboer, advocaat omgevingsrecht bij SIX Advocaten, is kritisch. Ze noemde de oproep tot het schrappen van barrières eerder een “motie voor de bühne”. Over het nieuwe plan van De Jonge zegt ze tegen PONT | Omgeving: “De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft twee treden. Bij de eerste moet je de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan woningen aantonen. Bij de tweede moet je aantonen dat die woningen niet in het bestaande stedelijk gebied passen als je in het buitengebied wil bouwen. De Jonge wil de tweede regel wijzigen, maar de eerste schrappen zou veel zinvoller zijn.”
“Er is overal een schreeuwende behoefte aan meer woningen, en in het kader van goede ruimtelijke ordening zal er altijd discussie blijven over bouwen in het groen, ook zonder laddertoets. Bovendien vrees ik met die grens van vijftig woningen ‘salamitactieken’. Projecten van 200 woningen worden dan bijvoorbeeld opgeknipt in blokken van vijftig. Dat gaat voor heel veel juridische discussies zorgen. Al met al schiet je met deze plannen dus niet veel op”, aldus Nijboer.
Het is ook de vraag of meer buitenstedelijk bouwen daadwerkelijk voor versnelling zorgt. Edwin Buitelaar, hoogleraar grond en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht, trok dat eerder in twijfel.
“Buitenstedelijk bouwen levert hogere publieke kosten voor bijvoorbeeld de infrastructurele ontsluiting op en de tijdwinst ten opzichte van binnenstedelijk bouwen wordt schromelijk overdreven”, zei hij in Stadszaken (1). “Dat wil niet zeggen dat je soms ook niet buitenstedelijk moet bouwen. Dat gebeurt ook al, in tegenstelling tot wat soms wordt gesuggereerd. Ongeveer 40 procent van de woningbouw vindt nu al buitenstedelijk plaats.”
Binnenstedelijk bouwen blijft ook wel de norm, aldus minister De Jonge in zijn brief. “We blijven voor wat betreft woningbouw in hoofdzaak inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling, waardoor we de bestaande ruimte zo goed mogelijk benutten, kunnen bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande stad en kunnen meekoppelen met andere opgaven zoals klimaatadaptatie en verduurzaming.”
De reactie van Jan Fokkema werd later toegevoegd aan dit stuk
