De UAV-GC 2025 is de herziene versie van de welbekende en in de praktijk veel toegepaste UAV-GC 2005. Na een periode van langdurig overleg tussen zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers in de bouw wordt vandaag de nieuwe basis voor geïntegreerde contracten – de UAV-GC 2025 – vandaag gelanceerd. Hierna worden eerst kort de belangrijkste wijzigingen besproken. Vervolgens wordt stilgestaan bij de vraag of woningcorporaties er goed aan doen om de UAV-GC 2025 als contractvorm te kiezen. Afgesloten wordt met mogelijke alternatieven, te weten: een turnkey aannemingsovereenkomst of een bouwteamovereenkomst (ontwikkelovereenkomst), gevolgd door een turnkey aannemingsovereenkomst.
De belangrijkste wijzigingen in de UAV-GC 2025 hebben betrekking op de volgende paragrafen:
1. De verplichting van Partijen tot proactief gedrag en interactie (§ 2a)
2. Verval bepaling inzake bodemaspecten (§ 13)
De bodemaspecten zijn onderdeel geworden van de algemene regeling over informatie van de opdrachtgever in paragraaf 3 en artikel 7 van de Model Basisovereenkomst (MBO).
3. Wijzigingen opgedragen door de Opdrachtgever of op initiatief van de Opdrachtnemer (§ 14 en 15)
De toevoeging ziet op de mogelijkheid om te starten met de uitvoering van een wijziging nog voordat volledige overeenstemming is bereikt. Hiervoor geldt wel dat het vertrouwen er moet zijn dat de overeenstemming binnen afzienbare tijd wordt bereikt.
4. Aansprakelijkheid vóór en na oplevering (§ 28a en § 28b)
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen aansprakelijkheid vóór en na oplevering met een opsomming van verschillende soorten schades en een gewijzigde hoogte van de maximale aansprakelijkheid.
5. Intellectueel eigendom (§ 40 en § 40a)
Opdrachtnemers worden gestimuleerd in een vroeg stadium te communiceren over uitvindingen en het beschermen van rechten van beide partijen.
6. Geschiloplossing (§ 47)
Naast arbitrage kunnen partijen kiezen voor andere methoden, zoals onder meer mediation en de Fast Track Bindend Advies procedures van de RvA.
Hoewel de Model Basisovereenkomst (als onderdeel van de UAV-GC-systematiek) een eenvoudig invuloefening lijkt, vraagt een onverkorte toepassing van de hele systematiek veel meer van woningcorporaties als opdrachtgever. Dat realiseert niet iedere woningcorporatie zich bij het sluiten van de overeenkomst, met als gevolg dat er in veel gevallen per saldo een contractvorm wordt gekozen die niet aansluit op de werkwijze van de organisatie van de woningcorporaties.
Hierbij speelt in het bijzonder een rol dat veel woningcorporaties ook in de veronderstelling verkeerden dat de aannemer door het toepassen van (tot vandaag) de UAV-GC 2005 volledig verantwoordelijk (en aansprakelijk) werd voor zowel het ontwerp als uitvoering van het werk. Dat was evenwel niet het geval. Het uitgangspunt was dat de opdrachtgever zelf verantwoordelijkheid droeg voor:
De inhoud van de Vraagspecificatie;
De inhoud van alle (overige) informatie (en goederen) die aan de opdrachtnemer ter beschikking worden gesteld;
Het tijdig aanleveren van al deze informatie.
Dit uitgangspunt geldt onder de UAV-GC 2025 onverkort en is zelfs verzwaard. Dit maakt een kritische blik van woningcorporaties ten aanzien van de vraag over het wel of niet van toepassing verklaren van de UAV-GC 2025 nog belangrijker. Met name achten wij de UAV-GC 2025 minder geschikt voor projecten waarbij de aannemer vanaf het begin betrokken is, zowel het ontwerp als de realisatie voor zijn rekening neemt en daar ook verantwoordelijkheid voor draagt.
In het licht van de beoordeling van de vraag of het wenselijk is om de UAV-GC 2025 toe te passen, zou in overweging moeten worden genomen dat er een goede alternatieven zijn voor projecten waarbij de aannemer zowel het ontwerp als de realisatie voor zijn rekening neemt. Hierbij kan gedacht worden aan:
een turnkey aannemingsovereenkomst, of
een bouwteamovereenkomst gevolgd door een turnkey aannemingsovereenkomst.
Daarmee bereikt de opdrachtgever (ook) dat het ontwerp en de uitvoering in één hand zijn, maar wordt wel geborgd dat de volledige ontwerp- en uitvoeringsverantwoordelijkheid (en aansprakelijkheid) door de aannemer wordt overgenomen. Gelet op het feit dat de aannemer ook vanaf het eerste moment betrokken is bij het ontwerp(proces) en de keuzes die worden gemaakt (alsmede de waarschuwingsplicht die toch al wettelijk op de aannemer rust), is dit ook geen onredelijk uitgangspunt. In onze praktijk begeleiden wij veel succesvolle samenwerkingen die op deze manier zijn vormgegeven.
Een voordeel is bovendien dat het overeenkomen van de definitieve contractuele voorwaarden ook vaak soepeler verloopt, omdat niet de uitgangspunten van de UAV-GC 2025 maar de wettelijke uitgangspunten (het Burgerlijk Wetboek) leidend zijn. Een goed voorbeeld is de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Die aansprakelijkheid was onder de UAV-GC 2005 beperkt tot slechts 10% van de aanneemsom, wat in bepaalde gevallen ertoe heeft geleid dat woningcorporaties in geval van (verborgen) gebreken na oplevering niet de volledige schade op de aannemer konden verhalen. Om die reden adviseerden wij al om die aansprakelijkheid te verruimen (bijvoorbeeld naar (minimaal) 100% van de aanneemsom). Echter, dat bleken vaak lastige discussies met de aannemer, omdat zij bleven koersen op onverkorte toepassing van de UAV-GC 2005 (en dus 10% van de aanneemsom). Zelfs in recente onderhandelingen, dus met concreet zicht op de lancering van de UAV-GC 2025 waarin de aansprakelijkheid na oplevering is verruimd (de eerste twee (2) jaar 100% van de aanneemsom en daarna 10% van de aanneemsom), is gebleken dat vanuit aannemers kant nog steeds op percentages wordt gekoerst die ver afliggen van wat over en weer redelijk mag worden geacht. Een en ander met het gevolg dat – naar onze mening – niet het optimale resultaat voor de positie van de woningcorporatie wordt bereikt.
