"De Omgevingswet houdt binnen het fysieke domein de gemoederen bezig. Niet alleen overheden, maar ook instanties als woningcorporaties zijn volop met deze wet bezig. Voor alle betrokkenen is het zoeken naar wat de veranderingen zijn en welke gevolgen dat voor het werk en de organisatie heeft. Er dient toegewerkt te worden naar een soepel werkende keten van overheden, instanties en andere partijen. Zonder een goede afstemming, samenwerking en taakverdeling tussen betrokken partijen wordt er niet gekomen tot een goede uitvoering van de Omgevingswet."
Woningcorporaties zijn op het gebied van de woonomgeving, het bouwen en de volkshuisvesting een belangrijke speler binnen het fysieke domein. Het gedachtegoed van de Omgevingswet biedt ruimte aan de activiteiten van corporaties. Door invulling te geven aan uitgangspunten als het geven van vertrouwen en het faciliteren en mogelijk maken van initiatieven van derden kan meer vrijheid worden gegeven aan woningcorporaties voor het ontwikkelen en het realiseren van bouwplannen.
Onder de Omgevingswet is het immers niet de overheid zelf die alles kan en moet bepalen en doen. Een ieder is verantwoordelijk voor een goede fysieke leefomgeving. Overheden gaan daarbij van het toetsen van plannen van derden naar het stimuleren van initiatieven. En van het sturen naar het dienen en van het regisseren naar het faciliteren. Overheden geven daarbij geen blanco cheque. Alle acties, inclusief het geven van beleids- en afwegingsruimte, zijn gericht op het bereiken van de maatschappelijke doelen van de wet. Naast een veilige en gezonde fysieke leefomgeving, is dit zeker ook een leefomgeving die invulling geeft aan maatschappelijke vraagstukken. De maatschappelijke doelen zijn belangrijk onderdeel van de Omgevingswet.
De gemeenten kunnen, met het oog op de doelen van de Omgevingswet, straks diverse instrumenten inzetten die een raakvlak hebben met de woningcorporaties. Zo kunnen gemeenten essentiële keuzes over de taakverdeling met de woningcorporaties opnemen in hun omgevingsvisie en deze uitwerken in programmas, zoals het volkshuisvestingsbeleid. Ter uitvoering van dit programma kunnen er gerichte afspraken worden gemaakt. Het omgevingsplan kan vervolgens hierop inspelen door voor de door de corporatie te (her)ontwikkelen gebieden een globale en eenvoudige regeling op te nemen. De gewenste kwaliteit van de fysieke leefomgeving is immers dan al gewaarborgd door de inzet van andere instrumenten en de onderlinge afspraken. Ook kunnen in dit licht bouwactiviteiten van woningcorporaties in het omgevingsplan vergunningsvrij worden verklaard. De verhouding tot woningcorporaties speelt dus bij alle instrumenten van de Omgevingswet een rol.
De Omgevingswet heeft een brede reikwijdte. Ook zaken als energie, duurzaamheid, klimaat, veiligheid, gezondheid en maatschappelijk welbevinden vallen onder deze wet. Deze gelden ook voor andere partijen dan de overheid. Dus ook voor de woningcorporaties. Woningbouwcorporaties geven vanuit de eigen taken en doelen al invulling aan deze aspecten. Woningcorporaties zetten immers ook in op veilige en gezonde woningen en op leefbare woonwijken. Het gaat daarbij niet alleen over woningen zelf, maar ook over een goede inrichting van de openbare ruimte en over voldoende groen- en speelvoorzieningen. En met het oog op de leefbaarheid ook over functies die het wonen ondersteunen, zoals bijvoorbeeld sociale ontmoetingsplaatsen en welzijnsvoorzieningen.
Bij het ontwikkelen van nieuwbouw- of een herontwikkelingsplannen dienen de corporaties in het licht van de doelen van de Omgevingswet dan ook aandacht te besteden aan deze aspecten. Wordt dit niet gedaan, dan is het plan mogelijk in strijd met de gedachten van de Omgevingswet. Het gaat onder de Omgevingswet immers niet alleen om het bouwen, maar ook om de aspecten die betrokken zijn bij een veilige en gezonde fysieke leefomgeving die invulling geeft aan maatschappelijke vragen.
En daar zit een knelpunt. Op basis van de per 1 juli 2015 in werking getreden Woningwet mogen woningcorporaties namelijk niet bijdragen aan investeringen in de openbare ruimte. Voor 1 juli 2015 was het heel gebruikelijk dat woningcorporaties samen met gemeenten zorgden voor de ontwikkeling en de herinrichting van de openbare ruimte. De investering in en de herontwikkeling van de openbare ruimte werden gedaan door de woningcorporatie. Bij het gereedkomen van het project werd de openbare ruimte dan overgedragen aan de gemeente, die op haar beurt zorgde voor het beheer en onderhoud ervan.
Op basis van de gewijzigde Woningwet mogen woningcorporaties zich echter alleen nog richten op hun kerntaak: het huisvesten van mensen met een laag inkomen. In de Woningwet worden de kerntaken van een woningcorporatie aangeduid met Diensten van Algemeen Economisch Belang (hierna aangeduid als: DAEB). Onder DAEB wordt onder andere (niet uitsluitend) verstaan: het bouwen en het verwerven van (kort gezegd) sociale huurwoningen; huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens.
Onder de toegestane DAEB-activiteiten worden tevens gerekend de ten behoeve van deze woningen aan te leggen onroerende en infrastructurele aanhorigheden. De exacte definitie van onroerende en infrastructurele aanhorigheden is niet opgenomen in de wet. Hierdoor is er in de praktijk veel onduidelijkheid over wat nu wel en wat niet is toegestaan. Wat in ieder geval onder een infrastructurele aanhorigheid wordt verstaan, is het (doen) aanleggen van parkeerplaatsen, fietsenstallingen, het aansluiten van de woningen op de algemene nutsvoorzieningen (zoals water, elektra en riolering) en bijvoorbeeld het aanleggen van kleinschalige wegen en paden. De aanleg van het hoofdwegennet en het hoofdnetwerk van bijvoorbeeld het riool zijn uitgezonderd en niet toegestaan. De investering van de woningcorporatie ziet aldus op de ontsluiting van haar woningen tot aan het hoofdnetwerk.
De aanleg en de kosten van overige voorzieningen in de openbare ruimte die voor de ontwikkeling van het vastgoed maatschappelijk gezien noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld de aanleg van een park of speelvoorzieningen of ruimte voor kinderopvang, mag de corporatie niet voor haar rekening nemen.
Dit is in het licht van de Omgevingswet bijzonder. Voorzieningen als hiervoor genoemd zijn immers juist belangrijk in het kader van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Dergelijke voorzieningen zullen ook vaak voortkomen uit de participatie of bewonersoverleg. In de Omgevingswet gaat het om een gezonde leefomgeving, een goede omgevingskwaliteit en het gebruik van gronden ten behoeve van maatschappelijke behoeften. De beperking van de Woningwet kan ertoe leiden dat onder de Omgevingswet het plan voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld sociale huurwoningen geen doorgang kan vinden, omdat de omgevingsvergunning voor het bouwen niet kan worden afgegeven of omdat deze door het ontbreken van een goede omliggende woon- en leefomgeving niet voldoet aan een goede en gezonde fysieke leefomgeving. Ander gevolg is dat de corporatie bij wel een volledig plan niet door de gemeente kan worden aangesproken voor de investeringen in de openbare ruimte, omdat de corporatie deze uitgaven niet mag doen. De beperking onder de Woningwet kan er tevens toe leiden dat er ongewenste verschillen met plannen van andere partijen, geen woningcorporaties zijnde, ontstaan.
Het hiervoor geschetste dilemma zorgt, naast een strijd met het gedachtegoed van de Omgevingswet, tevens voor steeds terugkerende discussies tussen gemeenten en woningcorporaties bij de ontwikkeling van DAEB woningen. Deze discussies dragen niet op een constructieve wijze bij aan het creëren van een soepel werkende keten van overheden en woningcorporaties om gezamenlijk tot een goede uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid en de Omgevingswet te komen. Voor een soepel werkende keten is een goede afstemming, samenwerking en taakverdeling tussen de verschillende partijen nodig, waarbij een ieder zijn bijdrage kan leveren aan een goede en veilige woonomgeving. De conflicterende wet- en regelgeving staat deze samenwerking in de weg. En zoals aangegeven, staat deze ook een goede planvorming in de weg.
Het is daarom naar onze mening aan te raden om de Woningwet op het punt van de taakverdeling en de bevoegdheden van de gemeente en de woningcorporaties te verduidelijken en aan te passen aan het gedachtegoed van de Omgevingswet en de bevindingen vanuit de praktijk. Hierdoor ontstaat er voor beide partijen meer duidelijkheid over de rollen, de bevoegdheden en de mogelijkheden. De samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties kan hierdoor soepeler verlopen en kwaliteit van de plannen kan hierdoor beter worden. Woningcorporaties kunnen hiermee een belangrijke bijdrage leveren aan een goede, veilige en gezonde leefomgeving die aansluit op maatschappelijke vragen en op de doelen van de Omgevingswet!
Door: Christel Reilink en Jur van der Velde
