Op 1 januari 2024 treedt een reeks nieuwe wetten en wetswijzigingen voor wonen en ruimtelijke ordening in werking. We blikken vooruit. Wat gaat er precies gebeuren, en wat zijn de verwachte gevolgen van al dat overheidsingrijpen?
In 2023 stonden ruimtelijke ordening en de woningmarkt weer bovenaan de politieke agenda. Hugo de Jonge, de eerste minister voor wonen en ruimte nadat Stef Blok trots het ministerie van VROM opdoekte, presenteerde bergen beleid en programma’s en zette de volkshuisvesting en Rijksregie op de fysieke leefomgeving weer op de kaart.
Zijn taak is bij lange na nog niet volbracht. Veel plannen vergen nadere uitwerking, bijvoorbeeld voor de regulering van middenhuur en de grondmarkt. En voor veel meer betaalbare woningen zorgden de ingrepen van De Jonge (en het parlement) vooralsnog niet. Hij kwam, zag, won hier en daar een veldslag, maar de oorlog is verre van voorbij, vatte PONT | Omgeving het bewind van de minister eerder samen.
Toch werden er in 2023 een aantal belangrijke knopen doorgehakt. Op 1 januari 2024 gaat een reeks nieuwe wetten en wetswijzigingen in. We blikken vooruit. Wat gaat er precies gebeuren, en wat zijn de verwachte gevolgen van al dat overheidsingrijpen?
We kunnen er niet omheen: de Omgevingswet. Na vijf keer uitstel is het op 1 januari 2024 dan toch zover en treedt de Omgevingswet in werking. De megawetswijziging bundelt (delen van) 26 wetten voor ruimtelijke ordening, bouwen en milieu. De meer dan honderd Algemene Maatregelen van Bestuur die het omgevingsrecht nu kent, worden samengebracht tot vier.
Niet alleen de regels veranderen, maar ook de manier van werken. Er zijn nog wel grote zorgen over de uitvoer en rechtsbescherming, al heeft BZK-minister Hugo de Jonge wel beloofd “schouder aan schouder” met uitvoeringspartijen te staan.
Samen met de Omgevingswet doet de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zijn intrede. Deze wet is onderdeel van de Omgevingswet. Met de invoer van de Wkb verschuift de focus in de bouw van het vooraf verkrijgen van een vergunning naar het tijdens en achteraf kunnen aantonen dat wordt voldaan aan kwaliteitseisen.
De Wkb geldt niet meteen voor alle soorten bouwwerken. Per 1 januari valt nieuwbouw ‘gevolgklasse 1’ onder de Wkb. Dit zijn woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Verbouw volgt in 2025. Gevolgklassen 2 en 3, grofweg publieke voorzieningen en grote bouwwerken, volgen na evaluatie van het stelsel. Wederom zijn er zorgen, want zijn er wel genoeg kwaliteitsborgers om in de vraag te voorzien? Bouwers vrezen vertraging en hoge kosten voor consumenten.
De marktverkenning voor corporaties verdwijnt. De marktverkenning verplichtte gemeenten om uitgebreid te toetsen of corporaties niet ‘marktverstorend’ waren als ze in een bepaald gebied middenhuurwoningen (niet-DAEB) wilden bouwen. Pas als marktpartijen duidelijk geen interesse toonden, mochten de corporaties instappen.
De verkenning werd door voormalig BZK-minister Kajsa Ollongren al in de koelkast gezet, en dit jaar koos de Tweede Kamer ervoor om hem definitief af te schaffen. De verkenning was namelijk nodeloos vertragend, terwijl de corporaties een grote middenhuuropgave hebben.
Al moet wel gezegd: ook met het afschaffen van de marktverkenning blijven de opgaven voor de sector groot en is het zeer onzeker of het doel van 50.000 middenhuurwoningen door corporaties per 2030 gehaald wordt. “Er blijft genoeg om voor te vechten”, vatte een corporatiebestuurder samen tegen PONT | Omgeving.
De Huisvestingswet 2014 wordt gewijzigd. Per 1 januari krijgen gemeenten meer ruimte om nieuwbouwwoningen selectief toe te wijzen aan eigen inwoners of bepaalde ‘cruciale’ beroepsgroepen, zoals zorgpersoneel, agenten of leraren.
De effectiviteit van de wet wordt betwist, want meer woningen voor ‘eigen volk’ doet weinig aan onderliggende problemen die een woning voor veel Nederlanders onbereikbaar maken. “Symptoombestrijding”, is de consensus onder experts. Bovendien kan het selecteren van meer woningen voor bepaalde beroepen de positie van mensen met een handicap op de woningmarkt verslechteren.
De huurstijging wordt gemaximeerd. Van 1 januari tot 1 mei 2024 mogen de huren van vrijesector huurwoningen met maximaal 5,5 procent omhoog. Daarna kijkt het kabinet of deze maximering wordt voortgezet.
De maximaal toegestane huurverhoging wordt bepaald door de inflatie of door de gemiddelde CAO-loonontwikkeling. De laagste van die twee is het uitgangspunt, waarna er nog 1 procentpunt bij mag. In 2023 was de inflatie 4,5 procent, lager dus dan de CAO-loonontwikkeling van 5,8 procent in dezelfde periode. Een saillant detail hierbij: voor sociale huur is enkel de loonontwikkeling het uitgangspunt, dus de huren van sommige gereguleerde woningen stijgen in 2024 relatief harder dan die van vrijesector huurwoningen.
Bij bewonerswissel in de vrije sector geldt de maximering niet en kan de verhuurder vooralsnog de huur zoveel verhogen als hij wil. De Wet betaalbare huur waarmee De Jonge het puntenstelsel door wil trekken naar middenhuur gaat namelijk niet in op 1 januari 2024. Of die wet het gaat halen, wordt steeds onzekerder. Bouwers en investeerders roeren zich, want zij zien rendementen verdampen. Dat valt samen met het gebrek aan bouwlocaties, de hoge rente, capaciteitstekorten en hoge materiaalkosten, dus marktpartijen vinden een graag luisterend oor bij een deel van politiek Den Haag.
