In deze bijdrage worden de uitspraken Didam I en Didam II samengevat voor de praktijk.
Wat zegt de wet? (Artikel 3:14 BW)
De overheid mag haar rechten niet gebruiken op een manier die in strijd is met de regels van publiekrecht. Dit betekent dat de overheid zich moet houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel.
Gelijkheidsbeginsel bij verkoop van grond
Als de overheid grond wil verkopen, moet ze zorgen dat iedereen een gelijke kans krijgt om de grond te kopen, als er meerdere geïnteresseerden zijn of dit te verwachten is. Dit is het startpunt van Didam-I.[1]
Wat moet de overheid doen?
Duidelijke criteria opstellen voor de verkoop. Deze criteria moeten:
Objectief zijn (geen persoonlijke voorkeuren),
Toetsbaar zijn (je kunt controleren of iemand eraan voldoet),
Redelijk zijn (eerlijk en logisch).
Openheid en bekendmaking
De overheid moet de verkoop van grond openbaar maken om gelijke kansen te waarborgen. Ze moet:
Informatie geven over:
De grond die verkocht wordt;
De verkoopprocedure;
De selectiecriteria;
De tijdsplanning.
Dit moet tijdig en duidelijk gebeuren, zodat alle geïnteresseerden hiervan kennis kunnen nemen.
Uitzondering: één serieuze koper
Als er bij voorbaat duidelijk is dat er maar één serieuze koper is, hoeft er geen selectieprocedure te zijn. De overheid moet dan wel:
Het voornemen om de grond te verkopen tijdig bekendmaken.
Uitleggen waarom er volgens objectieve, toetsbare en redelijke criteria maar één koper in aanmerking komt.
ECLI:NL:HR:2024:1661
Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht?
De Didam-regels gelden niet alleen vanaf het moment van de uitspraak (2021, Didam-I), maar ook voor situaties die vóór het arrest hebben plaatsgevonden. Dit komt omdat de regels gebaseerd zijn op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:14 BW).
Geldigheid van overeenkomsten
Als de Didam-regels worden geschonden:
Betekent dit niet dat de koopovereenkomst ongeldig (nietig of vernietigbaar) is.
De regels zijn bedoeld om gelijke kansen te geven, maar ze maken een verkoop die niet correct is verlopen niet ongeldig (artikel 3:40 lid 2 BW).
De gedachte dat een overeenkomst automatisch ongeldig (nietig) is bij schending van de Didam-regels klopt dus niet.
Onrechtmatig handelen en schadevergoeding
Als de overheid de Didam-regels schendt:
Handelt ze onrechtmatig tegenover geïnteresseerden die geen gelijke kans hebben gekregen.
Die benadeelde partij kan schadevergoeding eisen.
Kan een verkoop of levering tegenhouden worden?
Zolang er nog geen overeenkomst is of de grond nog niet is geleverd, kan de benadeelde vragen om de verkoop of levering aan een ander tegen te houden. Onder omstandigheden kan de overheid gehouden zijn om daadwerkelijk van de koop af te zien.
Didam-regels en ontwikkelingsplannen
De overheid mag nog steeds ontwikkelingsplannen of ruimtelijke plannen maken. Maar zodra zo’n plan leidt tot het voornemen om grond te verkopen, gelden de Didam-regels.
Als er maar één serieuze koper is, moet de overheid:
Het voornemen om te verkopen bekendmaken vóór de verkoop.
Uitleggen waarom er volgens objectieve en redelijke criteria maar één koper in aanmerking komt.
Dit geeft anderen de kans om alsnog te zeggen dat ze ook aan de criteria voldoen of dat de criteria oneerlijk zijn.
Moet de overheid verkopen aan de hoogste bieder?
De Didam-regels betekenen niet dat de overheid:
Een veiling moet houden.
De grond aan de hoogste bieder moet verkopen.
Wat moet de overheid dan wel doen?
Ze mag zelf bepalen wie de grond koopt, maar moet duidelijke objectieve, toetsbare en redelijke criteria hanteren.
Deze criteria kunnen van tevoren in een beleidsregeling worden vastgelegd.
Samenvatting: wat betekenen de Didam-regels?
De overheid moet bij de verkoop van grond zorgen voor gelijke kansen (gelijkheidsbeginsel).
De verkoop moet openbaar zijn, met duidelijke criteria en procedures.
Alleen als er één serieuze koper is, mag de overheid de grond zonder selectie verkopen, maar dit moet worden gemotiveerd en bekendgemaakt.
Schending van de regels maakt een verkoop niet ongeldig, maar kan leiden tot schadevergoeding of een verbod op verkoop.
De Didam-regels gelden ook voor situaties die vóór de uitspraak van het Didam-arrest hebben plaatsgevonden.
[1] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778
