Vanaf 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen beschikken over een energielabel van ten minste het niveau C. Kantoorgebouwen die nog niet beschikken over een energielabel C of beter, moeten worden verduurzaamd. Afhankelijk van het huidige energielabel, kan die verduurzaming kostbaar zijn. In commerciële huurrelaties roept dat de vraag op voor wiens rekening verduurzaming komt.
Op deze vraag bestaat geen generiek antwoord. De verhouding tussen de huurder en verhuurder wordt in beginsel bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst. De meeste commerciële huurovereenkomsten zijn gebaseerd op de modellen van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ). In dit blog behandelen wij de bovenstaande vraag daarom in het licht van deze ROZ-modelovereenkomsten.
De energielabel C-verplichting voor kantoorgebouwen vloeit voort uit artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012. Onder ‘kantoorgebouw’ wordt verstaan een gebouw met een gebruiksfunctie voor administratie (en bijbehorende nevenfuncties). Sommige kantoorgebouwen zijn uitgezonderd van de energielabel C-verplichting. Zo geldt die verplichting onder meer niet voor een gemengd gebouw met ondergeschikte kantoorfuncties (<50% kantoorfunctie van het totale gebruiksoppervlak), kleine kantoorgebouwen (<100 m2 totaal gebruiksoppervlak) en rijksmonumenten. Bovendien geldt een lichter regime wanneer de voorzieningen die getroffen moeten worden een terugverdientijd hebben van meer dan tien jaar.
De energielabel C-verplichting houdt in dat het kantoorgebouw een energielabel met een energie-index van 1,3 of lager moet hebben met ingang van 1 januari 2023. Als de energie-index hoger is, dan moeten energiebesparende voorzieningen worden getroffen, zoals het aanbrengen van isolatie of het installeren van zonnepanelen. Het treffen van deze voorzieningen kan uiteraard veel tijd en geld kosten.
Als een kantoorgebouw op 1 januari 2023 nog niet beschikt over een energielabel C, dan is het op grond van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 verboden om dat kantoorgebouw te gebruiken. Als het kantoorgebouw toch wordt gebruikt, dan bestaat het risico op bestuursrechtelijke handhaving. In de literatuur wordt betoogd dat de eigenaar van het kantoorgebouw publiekrechtelijk aansprakelijk is voor het ontbreken van een energielabel C. Wat daar ook van zij, als het kantoorgebouw niet mag worden gebruikt, dan hebben zowel de huurder als de verhuurder een probleem.
In de meeste bestaande commerciële huurrelaties hebben de huurder en de verhuurder gecontracteerd op basis van ROZ-modelovereenkomsten (inclusief bijbehorende algemene bepalingen). De meest recente versie voor kantoorruimte (uit 2015) dateert van voor de energielabel C-verplichting, waardoor bestaande huurovereenkomsten in de regel geen specifieke afspraken bevatten over het treffen en bekostigen van energiebesparende voorzieningen ten behoeve van een energielabel C.
Als de huurder en de verhuurder geen aanvullende afspraken hebben gemaakt over het treffen van energiebesparende voorzieningen, dan moet worden teruggevallen op de (algemene) bepalingen van de huurovereenkomst en de wettelijke regeling. Daarin staan verschillende bepalingen over het gebruik, de bestemming en het onderhoud van het gehuurde waar het treffen en bekostigen van energiebesparende voorzieningen ten behoeve van een energielabel C onder kunnen worden geschaard. Deze bepalingen laten evenwel veel ruimte over voor discussie over de verdeling van de verantwoordelijkheid en de kosten van energiebesparende voorzieningen.
Ook op de vraag of het niet voldoen aan de energielabel C-verplichting een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW bestaat nog geen eenduidig antwoord. Dit zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de nog te verrichten energiebesparende voorzieningen.
De rechtspraak heeft zich nog niet uitgesproken over deze kwestie zodat het in veel gevallen nog niet duidelijk is of de huurder of de verhuurder verantwoordelijk is voor het treffen en bekostigen van energiebesparende voorzieningen. Om lastige discussies te voorkomen doen de huurder en de verhuurder er goed aan om hier tijdig afspraken over te maken.
Sinds 2019 heeft de ROZ modelenergielabelbepalingen beschikbaar gesteld die kunnen worden gebruikt bij nieuwe huurovereenkomsten. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen twee opties.
Optie 1 heeft betrekking op kantoorgebouwen die reeds beschikken over een energielabel C of beter. Deze optie houdt in dat partijen zich ertoe verplichten om erkende energiebesparende maatregelen toe te passen bij wijzigingen, onderhoud, herstel of vernieuwing van het gehuurde. Hiermee wordt geanticipeerd op eventuele strengere wet- en regelgeving in de toekomst.
Optie 2 heeft betrekking op kantoorgebouwen die (nog) niet beschikken over een energielabel C of beter. In dat geval verplichten partijen zich ertoe om gezamenlijk te bepalen wie welke energiebesparende voorzieningen treft om het energiebel C te verkrijgen. Uitgangspunt is dat huurder de aanpassingen verricht die zien op de inrichting en het gebruik van het gehuurde en verhuurder die zien op het casco van het gehuurde, al staat het partijen vrij om hiervan af te wijken. Als het energielabel C eenmaal is verkregen, dan verplichten partijen zich er weer toe om erkende energiebesparende maatregelen toe te passen bij wijzigingen, onderhoud, herstel of vernieuwing van het gehuurde, zodat het behalen van een (nog) beter energielabel wordt bespoedigd.
Aanvullend op zowel optie 1 als optie 2 is een regeling opgenomen voor de situatie waarin het benodigde energielabel nog niet is verkregen een jaar voordat het energielabel C moet zijn verkregen (d.w.z. 1 jaar vóór 1 januari 2023). In dat geval treden partijen in overleg over de te treffen energiebesparende voorzieningen. De kosten daarvan worden verdeeld wanneer de huurder of de verhuurder de benodigde voorzieningen op grond van de ROZ-algemene bepalingen moet treffen. Als partijen niet tijdig overeenstemming bereiken, dan heeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Indien de huurovereenkomst eindigt en energiebesparende voorzieningen zijn korter dan vijf jaar geleden aangebracht, dan treden partijen in overleg over een vergoeding.
In zowel bestaande als in nieuwe huurrelaties zijn energielabels een belangrijk aandachtspunt geworden. Kantoorgebouwen mogen vanaf 1 januari 2023 in beginsel niet meer worden gebruikt zonder het benodigde energielabel C (of beter). Het verkrijgen van een dergelijk energielabel kan flinke kosten met zich brengen. De verhuurder en de huurder doen er daarom goed aan om tijdig duidelijke afspraken te maken over het verkrijgen van het benodigde energielabel. De modelenergielabelbepalingen van de ROZ kunnen daarbij als uitgangspunt dienen.
