Funderingsherstel gemeenschappelijke muur

Dit artikel is afkomstig uit PONT, vakblad Bouwen met Kwaliteit, editie 2025-3

Een fundering is mandelig wanneer deze deel uitmaakt van een bouwkundige eenheid. Dit is onder andere het geval wanneer je een gemeenschappelijke, woningscheiden de muur hebt. Dit zorgt ervoor dat de scheidingsmuur en de onderliggende fundering gemeenschappelijk eigendom zijn. Mandeligheid heeft als gevolg dat de individuele eigenaar niet zomaar veranderingen mag aanbrengen aan het gemeenschappelijk eigendom. Hiervoor heeft deze de toestemming van de mede-eigenaren nodig.

Herstel mandelige funderingen

Voordat een eigenaar tot herstel van een gebrekkige fundering kan overgaan, moet deze eerst weten dat er sprake is van een gebrekkige fundering. Niet iedereen is zich daarvan bewust. Mogelijke aanwijzingen voor gebreken in de fundering zijn scheuren in de muur en/ of verzakkingen. Of een gebrek in de fundering de oorzaak daarvan is, kan worden onderzocht door middel van een funderingsonderzoek. Naast dat dit onderzoek zal uitwijzen of er sprake is van een gebrek in de fundering, wordt ook vastgesteld hoe ernstig dat gebrek is. Aan de hand van de uitkomst kan worden bepaald of herstel van de fundering nodig is.

Wanneer blijkt dat herstel van de fundering noodzakelijk is, is het verstandig om dit met de andere mede-eigenaren te bespreken. De eigenaren kunnen dan gezamenlijk een plan van aanpak opstellen, offertes opvragen en bespreken hoe de kosten van het herstel zullen worden verdeeld. Het herstellen van de fundering is in eerste instantie alleen mogelijk wanneer alle mede-eigenaren daarmee instemmen. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat de mandelige muur/fundering gemeenschappelijk eigendom is. Anderzijds zal in de meeste gevallen niet alleen de fundering onder de mandelige muur gebrekkig zijn, maar ook de rest van de fundering van de woning(en). Zou een individuele mede-eigenaar alleen de fundering van de mandelige muur en de fundering van zijn eigen woning herstellen, dan zal de naastgelegen woning alsnog verzakken doordat scharnierwerking in het pand ontstaat. De buren zullen dan schade lijden in de vorm van verzakkingen, scheuren en lekkages.

Geen medewerking aan herstel

Helaas zal het herstellen van een gebrekkige mandelige fundering niet in alle gevallen zo voorspoedig verlopen. Mede-eigenaren kunnen van inzicht verschillen over de noodzaak van het herstel, de wijze van herstel of de kosten daarvan. Als overleg niet tot een oplossing leidt, dan kan het geschil aan de rechter worden voorgelegd. Indien het herstellen van de fundering noodzakelijk is en de mede-eigenaren geen toestemming geven voor het herstel, kan een individuele mede-eigenaar de rechter om vervangende toestemming vragen. Voordat kan worden overgegaan tot het starten van een juridische procedure moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Allereerst moet met behulp van onderzoeksrapporten worden aangetoond dat het herstel noodzakelijk is. In de praktijk blijkt dat de noodzaak van herstel niet snel wordt aangenomen. In twee recente uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam van 10 september 2024 en de Rechtbank Den Haag van 30 oktober 2024 worden verschillende factoren genoemd die een rol kunnen spelen bij het bepalen van de noodzaak van het herstel. Deze factoren zijn:

• aard en omvang van de gebreken aan de fundering zelf;
• snelheid van de verzakkingen en de schadelijke gevolgen die dat in de nabije toekomst zal hebben (binnen 1-5 jaar);
• gebreken aan het pand als gevolg van de gebrekkige fundering, denk hierbij aan scheurvorming in het metselwerk en het wijken van de mandelige scheidsmuur.

De mede-eigenaar die vervangende toestemming wil, moet het bestaan van deze factoren onderbouwen met bijvoorbeeld een deskundigenonderzoek. Naast de noodzaak van het herstel, moet de mede-eigenaar aantonen dat hij (de noodzaak van) het funderingsherstel met de andere mede-eigenaren heeft besproken en deze ook heeft geïnformeerd over de andere wezenlijke aspecten van het funderingsherstel. Denk aan de keuze voor een bepaalde aannemer en de kosten. Naast de toestemming van de rechter om tot herstel over te kunnen gaan, kan ook worden gevorderd dat de andere mede-eigenaren moeten bijdragen in de herstelkosten. Dat laatste is echter alleen mogelijk indien de bijdrageplicht reeds van tevoren is besproken. Uit de rechtspraak volgt namelijk dat de andere mede-eigenaren niet onverwacht met kosten mogen worden geconfronteerd als de oplossing ook in goed overleg tot stand had kunnen komen.

Wanneer de gebreken in de fundering zorgen voor een acuut en reëel gevaar waardoor herstel niet kan worden uitgesteld, zou een individuele mede-eigenaar zelfstandig over kunnen gaan tot herstel van de fundering. In dat geval mag deze zonder toestemming van de andere mede-eigenaren opdracht geven tot herstel van de fundering. Let op, hiervan is slechts in heel uitzonderlijke gevallen sprake. Daarnaast zorgt de acute noodzaak van het funderingsherstel er niet voor dat de andere mede-eigenaren ook automatisch aan de kosten moeten bijdragen.

Funderingsherstel appartementencomplexen

Voor appartementseigenaren is de situatie iets minder complex. De bevoegdheid om te besluiten dat er tot funderingsherstel moet worden overgegaan komt namelijk toe aan de Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze zal moeten besluiten om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren en moet indien nodig besluiten om de fundering te herstellen. Het nadeel hiervan is dat er veel besluitvorming bij de VvE moet plaatsvinden voordat de fundering uiteindelijk kan worden hersteld.

Ook bij appartementencomplexen kan de situatie bestaan dat het gebouw een mandelige muur met het naastgelegen gebouw heeft. Hier geldt, net als hiervoor bij de individuele huiseigenaren is beschreven, dat de VvE in beginsel met de andere mede-eigenaren in overleg moet treden over het funderingsherstel en samen met de andere mede-eigenaren tot een oplossing moet zien te komen.

Schadevergoeding

Wanneer blijkt dat de andere mede-eigenaren onterecht niet hebben ingestemd met het herstellen van de fundering, kan een individuele mede-eigenaar die het funderingsherstel wel wilde laten verrichten, recht hebben op schadevergoeding. Op mede-eigenaren rust namelijk de verplichting om voldoende voortvarend en constructief te handelen. Om een recht op schadevergoeding te verkrijgen, is het van belang dat de individuele mede-eigenaar met de andere mede-eigenaren in overleg is getreden over de wezenlijke aspecten van het funderingsherstel. Daarnaast moet hij de andere mede-eigenaren erop hebben gewezen dat, wanneer zij weigeren hun medewerking te verlenen aan het funderingsherstel, (een grotere kans op) schade aan de zijde van de andere mede-eigenaars ontstaat.

In de hiervoor aangehaalde uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam en de Rechtbank Den Haag werden de mede-eigenaren die niet meewerkten aan het funderingsherstel veroordeeld tot schadevergoeding. Deze schade bestond onder meer uit:

• gestegen kosten van het funderingsherstel;
• kosten van alternatieve huisvesting/ huurderving;
• doorlopende rentelasten;
• kosten die zijn gemaakt voor het vaststellen van de schade, voor zover de hoogte daarvan redelijk is.

Let op: gaat een eigenaar op eigen initiatief de fundering herstellen zonder dat de andere mede-eigenaren daarmee hebben ingestemd en bestaat voor het herstel geen reële en acute noodzaak? Dan kunnen de andere mede-eigenaren deze eigenaar aansprakelijk stellen voor de schade die zij hebben geleden als gevolg van de funderingswerkzaamheden.

Tot slot

Bij het herstel van een mandelige fundering spelen verschillende belangen een rol. Enerzijds de belangen van de overige mede-eigenaren wanneer één mede-eigenaar op eigen initiatief de fundering van zijn eigen pand gaat herstellen, waardoor schade kan ontstaan aan de buurpanden. Anderzijds kan er schade ontstaan wanneer de overige mede-eigenaren geen medewerking aan het funderingsherstel willen verlenen en dientengevolge de funderingswerkzaamheden niet, dan wel te laat, worden gestart.

Het is bij dit soort kwesties dan ook raadzaam om al in een vroeg stadium te proberen om tot gezamenlijke afspraken te komen en om deze schriftelijk vast te leggen. Het herstellen van een fundering is een kostbare zaak. Wanneer het herstel wordt uitgesteld omdat de mede-eigenaren het niet met elkaar eens zijn over (de noodzaak van) dit herstel, zal de toestand van de fundering verder verslechteren en lopen de kosten van het herstel alleen maar verder op.

Dit artikel staat in PONT, vakblad Bouwen met Kwaliteit (editie 2025-3). Bouwen met Kwaliteit is het vakblad dat PONT 9 keer per jaar uitbrengt in samenwerking met de Vereniging BWT Nederland en Vereniging Kwaliteitsborging Nederland. Iedere editie duiken we met dit nieuwe magazine de diepte in, met interviews, verdiepingsartikelen en opinies van experts op het gebied van bouwkwaliteit. Klik hier voor meer informatie.