Woningcorporaties verkopen af en toe huurwoningen. Stel dat na verkoop blijkt dat de funderingen hersteld moeten worden, in hoeverre is de corporatie dan verantwoordelijk? En wat kun je als corporatie op voorhand doen om bij verkoop een en ander netjes te regelen?
Bij het verkopen van huurwoningen is het verstandig om een aantal onderdelen mee te nemen tijdens het verkoopproces. We maken daarbij onderscheid tussen huurwoningen waarvan al iets bekend is over de staat van de fundering én huurwoningen waarvan nog niets bekend is. Neem in beide gevallen in de koopovereenkomst schriftelijk géén garanties op over de (staat van de) fundering.
Sluit in de koopovereenkomst schriftelijke aansprakelijkheid voor de fundering uit. Dit doe je niét in een ouderdomsclausule. Deze wordt namelijk wel eens beperkt uitgelegd (zie verderop in dit artikel).
Bij het vaststellen van de verkoopprijs hou je er rekening mee dat de staat van de fundering onbekend is.
De informatie die je op dat moment als corporatie hebt, leg je voor aan de koper. Daarnaast stel je de koper in de gelegenheid om een bouwkundig onderzoek te laten doen.
Neem in de koopovereenkomst schriftelijk op wat bekend is, of koper al dan niet onderzoek heeft laten doen én sluit aansprakelijkheid (van de verkoper) uit. De aansprakelijkheid sluit je uit, los van de ouderdomsclausule.
Is de woning verkocht in het verleden en blijkt er later sprake te zijn van funderingsschade, wat kan dan verwacht worden van een corporatie? Dit vraagt een meer uitgebreide uitleg over zogenoemde non-conformiteit, normaal gebruik, bewijslast, ouderdomsclausule, mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Hier volgt een aantal tips hoe daar praktisch mee om te gaan.
Non-conformiteit
Veel geschillen over de (ver)koop van woningen gaan over de zogenoemde non-conformiteit. Dit komt neer op de vraag of de woning voldoet aan wat de koper daarvan, op basis van (onder meer) de koopovereenkomst, mocht verwachten.
Gebreken die ontstaan ná levering zijn in beginsel voor risico van koper. Dit neemt niet weg dat, als een bepaald gebrek pas na levering ontstaat, er toch sprake kan zijn van non-conformiteit. Dit is bijvoorbeeld het geval als de koper niet hoefde te verwachten dat het betreffende gebrek binnen een bepaalde tijd na de koop zou ontstaan.
Normaal gebruik
Normaal gebruik wil volgens de rechtspraak zeggen dat een bewoner in de woning kan wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Aan de andere kant zal een koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Ook als de noodzaak daartoe, ten tijde van het sluiten van de koop, niet direct zichtbaar was.
Bewijslast
Het is aan de koper om aan te tonen dat er al bij levering sprake was van een gebrek en dat dit een wezenlijk gebrek is aan de woning. Mocht duidelijk zijn dat er al vóór levering bij andere woningen in de buurt sprake was van problemen aan de fundering, dan is het aan de verkoper om te bewijzen dat hiervan géén sprake was bij de woning die hij heeft verkocht.
Ouderdomsclausule
In de praktijk wordt bij een oude(re) woning vaak een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. Door deze clausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt, mochten zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. De ouderdomsclausule geeft aan dat de woning een bepaalde leeftijd heeft. En dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen en er daarmee een groter risico is op (verborgen) gebreken. Bij een verborgen gebrek bij een overeenkomst met een ouderdomsclausule moet de koper er rekening mee houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud nodig is, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar.
De uitleg van een ouderdomsclausule en dus welke gebreken er wel of niet onder vallen, is allereerst afhankelijk van de formulering. Daarbij zijn er ook in de rechtspraak 2 lijnen in uitspraken van rechters te ontdekken:
Een beperkte uitleg: alleen gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning vallen onder de clausule.
Een ruime uitleg: aansprakelijkheid van de verkoper voor specifieke genoemde gebreken, ook als deze niet verband houden met de ouderdom van de woning, is uitgesloten.
Afhankelijk van de formulering is een beroep op een ouderdomsclausule mogelijk. Hou daarom rekening met deze 2 benaderingen.
Mededelingsplicht
De verkoper moet de koper inlichten over de gebreken waarmee de verkoper bekend is. De verkoper behoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag, als hem vragen worden gesteld, geen onjuiste mededelingen doen. Is de verkoper bekend met ernstige gebreken die normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper die over het algemeen ook melden.
Onderzoeksplicht
De koper moet onderzoek doen naar zaken die voor hem kenbaar waren. Kenbare gebreken zijn in dit verband ook gebreken die de koper niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had laten uitvoeren dat redelijkerwijs mocht worden verwacht. De koper heeft dus een onderzoeksplicht naar gebreken. De reikwijdte van deze onderzoeksplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Denk aan de zichtbaarheid van een gebrek, mededelingen van de verkoper, het bestaan van uiterlijk waarneembare verschijnselen op basis waarvan kan worden vermoed dat sprake is van een gebrek en de deskundigheid van de koper.
Kopers kunnen in beginsel geen beroep doen op de ‘normaal gebruik garantie’ als zij dat gebrek vóór de koop hadden behoren te ontdekken. Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht kan een rol spelen bij de beoordeling wie verantwoordelijk is voor welk deel van de schade. Of de verkoper een beroep kan doen op de onderzoeksplicht van de koper, hangt af van de situatie. Het is niet eenduidig te zeggen of er een onderzoeksplicht geldt naar funderingen.
Er is in de rechtspraak wel een prioriteitsregel ontwikkeld. Wanneer de verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst inlichtingen had moeten geven aan de koper, kan de verkoper zich niet beroepen op ‘schendingen van de onderzoeksplicht door de koper’. In dat geval weegt de mededelingsplicht zwaarder.
Gevolgen non-conformiteit
Als de rechter tot het oordeel komt dat er sprake is van non-conformiteit, dan kan koper verschillende vorderingen instellen, bijvoorbeeld ontbinding van de koopovereenkomst of herstel van de gebreken.
Wat doe je als corporatie als later blijkt dat er bij de verkochte huurwoning sprake is van funderingsschade?
Breng feiten en omstandigheden naar voren op grond waarvan gesteld kan worden dat het gebrek kenbaar was voor koper.
Breng feiten en omstandigheden naar voren op grond waarvan gesteld kan worden dat het gebrek het normale gebruik niet belemmert.
Beoordeel of een beroep op de eventuele ouderdomsclausule of clausule omtrent een kluswoning mogelijk is. Is bijvoorbeeld het onderdeel funderingen expliciet opgenomen?
Beoordeel of gesteld kan worden dat de staat van de fundering verdisconteerd is in de prijs.
