Volgens minister Hugo de Jonge draagt een 'flexibele schil' van woningen bij aan het oplossen van het woningtekort. De afgelopen jaren kwam de realisatie daarvan moeizaam van de grond. De Jonge komt nu met een Taskforce en extra geld die het aantal flexwoningen een flinke impuls moeten geven. Hoeveel kans van slagen hebben de nieuwe plannen? Om dat uit te zoeken spraken we met lid van het Expertteam Woningbouw Jurgen Arts en legden we het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vragen voor.
Hoewel het woningtekort de afgelopen jaren alleen maar groter werd, kwam van de flexibele schil nog weinig terecht. In een recente Kamerbrief schrijft De Jonge dat het totaal aantal gerealiseerde flexwoningen – demontabele, verplaatsbare of aanpasbare woningen (1) – de afgelopen twee jaar rond de 5.000 per jaar lag (2). Dat was slechts een lichte stijging ten opzichte van de jaren ervoor. De Jonge wil de stijging nu versnellen met een taskforce en extra geld, als onderdeel van het plan 'Versnelling Woningbouw'.
Het doel is om in de komende jaren 30.000 flexwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen. De helft daarvan moeten nieuw te bouwen flexwoningen - zoals modulaire woningen of tiny houses - zijn (2). De andere helft moeten tijdelijke woningen zijn die gerealiseerd worden in bestaande gebouwen, zoals leegstaande bedrijfspanden. Voor alle flexwoningen geldt dat de woningen zelf, de locatie ervan of de bewoners ervan, een tijdelijke aard – van meestal tien of vijftien jaar - hebben.
Dat dit een lastige opgave is, blijkt uit recent onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving (PBL). Dat onderzoek wijst uit dat er veel praktische belemmeringen zijn bij het realiseren van flexwoningen, zoals het vinden van geschikte locaties en het rondkrijgen van vergunningen. Daarnaast spelen financiële onzekerheden en problemen met capaciteit bij gemeenten en woningcorporaties volgens het onderzoek een rol bij de trage realisatie van flexwoningen.
Jurgen Arts is Lid is van het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en was als projectleider betrokken bij verschillende flexwoningprojecten in de regio Brabant. Hij herkent de praktische problemen die volgens het PBL spelen bij flexbouw. ''Het vinden van geschikte locaties is een van de grootste bottlenecks'', vertelt Arts. ''Er zijn best veel plekken waar flexbouw mogelijk is, maar er is expertise nodig om die te vinden en die ontbreekt vaak bij gemeentes.''
Ook ziet Arts: ''Bij veel projecten is het lastig om de businesscase rond te krijgen. Tien of vijftien jaar is vaak de harde grens voor een locatie van een flexwoning. Als je woningen gaat bouwen voor zo’n korte periode en je weet niet wat je er daarna mee doet, is dat niet rendabel.''
Naast de praktische problemen is er volgens Arts – en het onderzoek van het PBL bevestigt dat – veel maatschappelijke discussie over flexwoningen. ''Er is nogal de neiging om te denken dat flexwoningen van slechte kwaliteit zijn'', zegt Arts. ''Terwijl we tegenwoordig juist kwalitatief goede flexwoningen maken, bijvoorbeeld van bio-based materialen, als houtbouw.''
Daarnaast bestaat volgens Arts het beeld dat flexwoningen vooral bedoeld zijn voor spoedzoekers als daklozen en statushouders. Nieuwe plannen voor flexwoningen stuiten vaak op protest omdat omwonenden deze groepen niet in hun buurt willen hebben. ''Daarom moeten we flexwoningen juist ook beschikbaar maken voor andere doelgroepen'', zegt Arts. ''Als je vijftig reguliere woningzoekenden kwijt kan in flexwoningen, komt er ergens anders weer ruimte op de woningmarkt voor de spoedzoekers.''
Een 'Takforce Versnelling tijdelijke huisvesting' moet de problemen rondom flexwoningen uit de weg ruimen (2). De uitvoeringsorganisatie gaat gemeenten, provincies, woningcorporaties en bouwbedrijven praktisch ondersteunen met het bij elkaar brengen van vraag en aanbod en het opsporen van kansrijke locaties en gebouwen. Daarnaast komt er honderd miljoen euro vrij om kansrijke projecten een zet te geven en vertragingen te voorkomen en komt er meer geld beschikbaar voor leningen aan partijen die bestaande panden willen transformeren. Verder worden flexwoningen onderdeel van de prestatieafspraken die gemaakt worden met gemeentes en regio’s.
Volgens Arts zijn de plannen zeker een stap in de goede richting, vooral voor het vinden van geschikte locaties. ''Er zijn bijvoorbeeld bedrijven die locaties kunnen vinden door verschillende soorten data over elkaar heen te leggen. Het helpt als je die partijen vanuit de overheid aanmoedigt of financieel steunt.''
Toch mist Arts in de plannen van De Jonge inspanningen van de overheid om garantie te bieden op vervolglocaties voor flexwoningen. ''Je wil eigenlijk een treintje aan locaties maken, zodat ontwikkelaars van flexwoningen zekerheid hebben dat ze woningen na tien, vijftien jaar naar een andere locatie kunnen verplaatsen. Dat heb je nodig om de financiële onzekerheid te beperken.''
Arts denkt daarnaast dat de plannen van De Jonge zoals ze er nu uitzien geen oplossing bieden voor de maatschappelijke discussie rondom flexwoningen. ''Elke brief die ik hierover lees, ademt de koppeling tussen flexwoningen en specifieke doelgroepen'', zegt hij. ''Om dat te veranderen, helpen vooral goede voorbeelden, maar ook het betrekken van de creatieve sector. Ontwerpers, landschapsarchitecten, stedenbouwkundigen. Die kunnen bekijken wat een locatie nodig heeft en beter maakt en wat flexwoningen daaraan toevoegen, in plaats van alleen maar of er ruimte voor is.''
De huidige plannen van De Jonge zijn niet de eerste poging tot het realiseren van meer flexwoningen. In 2019 kwam minister Kajsa Ollongren al met de 'Stimuleringsaanpak Flexwonen' (3). Daarin stelde Ollongren zich tot doel de financiële obstakels rondom flexwonen te verkleinen, lokaal maatwerk en integrale samenwerking te bevorderen, wet- en regelgeving te verduidelijken en oplossingen te zoeken voor dilemma’s. De aanpak richtte zich op het realiseren van 15.000 tijdelijke of flexibele woningen per jaar en hoewel zoals gezegd een lichte stijging van het aantal flexwoningen behaald is, zijn het er nog lang geen 15.000 per jaar.
Volgens een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, is de nu voorgestelde aanpak van een ander niveau. ''In 2019 waren modulaire of verplaatsbare flexwoningen echt nog een ontluikend segment op de woningmarkt'', stelt ze. ''Er heeft veel onderzoek en voorlichting plaatsgevonden, het aanbod is vergroot en de kwaliteit is toegenomen en op basis van de ervaringen in de praktijk zijn met de Stimuleringsaanpak uit 2019 belangrijke obstakels weggenomen. Op basis hiervan kunnen we nu veel gerichter ondersteuning bieden.''
Dat er sinds 2019 ontwikkelingen zijn geweest, beaamt Arts. ''Er is wel meer kennis. Je kunt elke week wel aansluiten bij een webinar over flexwonen, je kunt vragen stellen aan het expertteam en er zijn financiële middelen.'' Maar tegelijkertijd zegt hij: ''Ik zit ook tussen hoop en vrees in. We moeten flexwoningen echt uit de groeve van slechte kwaliteit en slechte doelgroepen trekken.''
Als de Taskforce uiteindelijk inderdaad niet genoeg resultaat blijkt te boeken, is er nog een uiterste redmiddel om de flexibele woningvoorraad op te krikken. Minister de Jonge gaf eerder al aan dat hij gemeenten eventueel wilden dwingen tot het realiseren van flexwoningen (4). Een dergelijke verplichting lijkt nu voorlopig van de baan. ''Benadrukt moet worden dat de huidige goede samenwerking tussen het Rijk, provincies en gemeenten via de diverse overleggremia over het realiseren van woningbouw, waaronder ook flexwoningen, de regel is'', laat de woordvoerder van het ministerie weten.
''Mocht het echter zijn dat er een impasse ontstaat over een belangrijke locatie, dan kan het soms nodig zijn om een knoop door te hakken. In dat geval geven de Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet de minister mogelijkheden om in te grijpen. Waar nodig is de minister bereid dit te doen.''
Een dergelijke verplichting ziet Arts niet zitten. ''Als de aantallen niet stijgen, zul je misschien wel moeten'', beseft hij. ''Maar dan zou ik liever een taakstelling op het geheel aan woningen zien. Dat roept meer op tot het creatief inzetten van flexwoningen voor verschillende doelgroepen, in plaats van alleen voor de bekende spoedzoekers.''
https://www.cbs.nl/nl-nl/deelnemers-enquetes/bedrijven/faq-n/tijdelijke-woningen/wat-zijn-tijdelijke-woningen-
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/06/10/kamerbrief-over-versnelling-woningbouw
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/05/29/kamerbrief-over-stimuleringsaanpak-flexwonen
https://nos.nl/artikel/2417671-enorme-en-spoedeisende-klus-zo-noemt-de-jonge-aanpak-woningtekort
