Certa Advocaten start een partnership met PONT | Omgeving. Werner Altenaar, advocaat-partner bestuursrecht bij Certa, vertelt over hoe hij naar actuele ontwikkelingen in het ruimtelijk domein en het omgevingsrecht kijkt. “Onze verwachting is dat gemeentes zich zullen onderscheiden met het al dan niet introduceren van open normen en het overlaten van het invullen van de ruimte aan de markt.”
Wat zijn de actuele thema’s waar jullie op dit moment veel mee bezig zijn?
“Hét actuele thema voor onze cliënten is de woningvoorraad vergroten. Wij adviseren onze private en publieke cliënten hierover om dit omgevings- en vastgoedrechtelijk mogelijk te maken. Maar is de oplossing nieuwbouw? Niet uitsluitend. Een populaire mogelijkheid is de transformatie van kantoorpanden naar woningen en het zogeheten optoppen van gebouwen.”
“Daarbij volgt uit een baanbrekende uitspraak de mogelijkheid om verhuurd vastgoed te transformeren naar woningen. De opvolgend verhuurder kan de huurovereenkomst ontbinden, als hij de grond en bouwwerken in overeenstemming wil brengen met de bestemming uit hoofde van de (te verlenen) omgevingsvergunning. Een huurovereenkomst en bestemmingsplan (tegenwoordig: omgevingsplan) hoeven dus niet in de weg te staan van het transformeren van vastgoed.”
Welke ontwikkelingen moeten wij volgens Certa zeker in de gaten houden?
“Wij zien drie belangrijke ontwikkelingen in de omgevingsrechtpraktijk. Allereerst de binnenplanse/buitenplanse omgevingsplanactiviteit: de eerste uitspraken over de BOPA onder de Omgevingswet om af te wijken van het omgevingsplan, zijn verschenen. Het draait daarbij om het criterium evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Wij kijken uit naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hierover ter vergroting van de rechtszekerheid, zodat wij vooraf beter kunnen beoordelen of de omgevingsvergunning met een BOPA kan worden verleend.”
“Ten tweede de open norm: het is de gemeenteraad toegestaan om open normen op te nemen in het omgevingsplan. Deze zorgen voor (1) een flexibeler regelinstrumentarium, waarbij eenvoudiger en sneller ingespeeld kan worden op de veranderende samenleving, alsmede (2) het doorschuiven van de onderzoeksplichten- en lasten naar de vergunningverlening. In de praktijk zien wij dat gemeenten hier verschillend over denken. Onze verwachting is dat gemeenten zich zullen onderscheiden met het al dan niet introduceren van open normen en het overlaten van het invullen van de ruimte aan de markt.”
“En als laatste de zorgplicht: zorgplichten kunnen burgers en bedrijven bewust maken van hun eigen verantwoordelijkheid, bieden een leidraad voor gedrag en kunnen een vangnetfunctie vervullen. Lokale regelgevers mogen (aanvullende) specifieke zorgplichten opnemen in hun instrumentarium, waaronder het omgevingsplan. De handhavingspraktijk zoekt naar evenwicht: aan de ene kant de vangnetfunctie zo volledig mogelijk benutten en aan de andere kant het risico minimaliseren dat de bestuursrechter het niet genoeg vindt om het handhavingsbesluit in stand te laten. Hierover bestaat nog rechtsonzekerheid.”
