Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden schept duidelijkheid: Acantus-arrest niet van toepassing op ESCo-constructies

In de voornoemde blog schreven wij dat de gevolgen van het Acantus-arrest duidelijk zijn: indien de verhuurder tevens warmte levert aan haar huurders, dient zij de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie (indien deze als een onroerende aanhorigheid valt aan te merken) in de kale huurprijs te verdisconteren. Kantonrechters oordeelden echter verschillend over de vraag of dat ook het geval was bij zogenoemde “energy service companies” (ook wel ESCo’s), waarin niet de verhuurder maar een derde (een ESCo/energieleverancier) de warmte/koude levert aan de huurders.

In het vonnis van 13 mei 2023 oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland dat een verhuurder die een huurder verplicht een warmteleveringsovereenkomst met een derde partij te sluiten, ook verplicht is de investerings- en onderhoudskosten voor de WKO-installatie te betalen. Ook de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft recent een gelijkluidend oordeel geveld, waarbij zij bovendien expliciet naar hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland heeft verwezen.

Hoewel andere rechters tot het oordeel kwamen dat de verhuurder bij een ESCo-constructie de investerings- en onderhoudskosten voor een WKO-installatie niet aan de huurder hoefde te betalen, bleef met de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland onzekerheid bestaan.

Op 10 september 2024 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden arrest gewezen in het hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 mei 2023. Anders dan de kantonrechter is het Hof van oordeel dat niet uit het Acantus-arrest volgt dat de verhuurder de investerings- en onderhoudskosten voor de WKO-installatie aan de huurder is verschuldigd. In dit blog zullen wij de twee relevante overwegingen uitlichten.

In de eerste plaats stelt het Hof – in overeenstemming met de kantonrechter – vast dat de WKO-installatie en de afleverset in dit specifieke geval onroerende aanhorigheden zijn in de zin van artikel 7:233 BW. De WKO-installatie is fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het complex. Daar komt bij dat de WKO-installatie specifiek voor de verwarming van de woningen in het complex van Tuindorp (vier gebouwen) is bedoeld en daarop is afgestemd. Daarin onderscheidt dit geval zich ook van gasaansluitingen en stadsverwarming (voor hele wijken). In lijn met het Acantus-arrest overweegt het Hof dat het feit dat Eteck eigenaar is van de WKO-installatie niet relevant is voor de vraag of sprake is van een onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW.

In de tweede plaats overweegt het Hof – anders dan de kantonrechter – dat de strekking van het Acantus-arrest beperkt is tot de gevallen waarin de verhuurder tevens de leverancier is van warmte/koude of daarmee valt te vereenzelvigen (wat hier ook niet aan de orde is). Voor contracten met derden gelden immers de bijzonderheden en beperkingen van het huurrecht niet. Als een derde partij de warmte levert, biedt de Warmtewet de huurder bescherming met maximale tarieven. Wanneer de verhuurder geen warmte/koude levert en daarvoor geen kosten in rekening brengt bij de huurder – terwijl de huurder bij aanvang van de huur voor de woning een warmteleveringsovereenkomst heeft moeten sluiten met een ESCo, die de warmte/koude levert en de kosten daarvoor bij de huurder in rekening brengt – kan er in de verhouding tussen verhuurder en huurder geen sprake van zijn dat de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie moeten worden geacht te zijn inbegrepen in de (kale) huurprijs van de woning. Volgens het Hof blijkt in een dergelijk geval uit niets dat de huurder feitelijk ‘dubbel’ betaalt voor de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie.

Wat opvalt is dat het Hof in haar uitspraak ook expliciet overweegt dat een ander uitgangspunt een maatschappelijk en politiek niet wenselijk geachte remmende werking heeft op het realiseren van verduurzamingsinitiatieven, zoals de onderhavige WKO-installatie, waarvan de investeringskosten hoger zijn dan bij traditionele verwarmingsinstallaties.

Met de uitspraak van het Hof lijkt er duidelijkheid te zijn over de vraag of het Acantus-arrest ook gevolgen heeft voor ESCo-constructies. Wij zijn het in ieder geval met het Hof eens dat het vanuit het perspectief van de verduurzaming van de bebouwde omgeving maatschappelijk wenselijk is dat de uitspraak van de kantonrechter – los van de vraag of deze juridisch juist is – is vernietigd.