Het gemeentelijk voorkeursrecht is momenteel een ‘hot item’ in onze praktijk. Niet alleen omdat de regeling over het voorkeursrecht sinds 1 januari 2024 is overgegaan van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) naar de Omgevingswet, maar ook omdat gemeenten in toenemende mate de meerwaarde inzien van het grondbeleidsinstrument voorkeursrecht bij (beoogde) functiewijzigingen en gebiedsontwikkeling.
Bij de vestiging van een voorkeursrecht moet steeds weer rekening worden gehouden met diverse (juridische) aandachtspunten. Ook een voorkeursrecht dat al is gevestigd vergt na de vestiging de nodige aandacht, zoals de looptijd van het voorkeursrecht. Gemeenten kunnen er belang bij hebben om -zolang de gemeente nog geen eigenaar is van de betreffende grond en de gebiedsontwikkeling nog steeds is voorzien- de geldingsduur van het voorkeursrecht te verlengen.
Een verlenging kan van rechtswege of bij besluit plaatsvinden. Voor een goed begrip van hoe een voorkeursrecht kan worden verlengd is eerst enige uitleg nodig over de grondslag en de geldingsduur van een voorkeursrecht.
Een voorkeursrecht kan worden gevestigd op een locatie waarop een niet-agrarische functie is beoogd en waarbij het huidige, feitelijke gebruik afwijkt van die functie (hierna: ‘de beoogde functie’).
De gemeenteraad kan -met een zogenaamde voorbescherming met een voorkeursrecht gevestigd door het college- een voorkeursrecht vestigen op basis van de volgende grondslagen: het omgevingsplan (grondslag 1), de omgevingsvisie of een programma (grondslag 2), of een planologisch voornemen (grondslag 3).
Verplicht is om de meest concrete en actuele grondslag te gebruiken. Als de beoogde functie in het omgevingsplan is opgenomen, dan is het omgevingsplan de planologische grondslag. De omgevingsvisie of een programma met de beoogde functie is de juiste grondslag als de beoogde functie (nog) niet is opgenomen in het omgevingsplan. Ingeval de beoogde functie niet is opgenomen zowel in het omgevingsplan, de omgevingsvisie of in een programma, dan kan het voorkeursrecht doorgaans worden gevestigd op basis van een planologisch voornemen.
Een voorkeursrecht op basis van een planologisch voornemen geldt voor drie jaar, net als een voorkeursrecht op basis van de omgevingsvisie of een programma. Een voorkeursrecht op grond van het omgevingsplan kan in totaal voor ten hoogste tien jaar gelden.
Als een voorkeursrecht is gevestigd op één van genoemde drie grondslagen, dan loopt het voorkeursrecht van rechtswege door als binnen de geldingstermijn een opvolgende planologische grondslag wordt vastgesteld.
Om een voorbeeld te geven: als een voorkeursrecht wordt gevestigd op grond van een planologisch voornemen, dan moet binnen drie jaar na de inwerkingtreding van dat voorkeursrecht voor diezelfde gronden de omgevingsvisie of een programma (met de functie ten behoeve waarvan het voorkeursrecht werd gevestigd) zijn vastgesteld om het voorkeursrecht van rechtswege te verlengen.
Vanaf de datum van vaststelling van de omgevingsvisie of een programma wordt het voorkeursrecht van rechtswege met drie jaar verlengd. Binnen drie jaar moet vervolgens het omgevingsplan (met de beoogde functie) zijn vastgesteld om het voorkeursrecht wederom van rechtswege te verlengen. Het is ook mogelijk om een voorkeursrecht op basis van een planologisch voornemen te verlengen met de vaststelling van het omgevingsplan binnen drie jaar, zonder de tussenstap van de omgevingsvisie of een programma.
Een voorkeursrecht dat eenmaal is gevestigd of verlengd op grond van het omgevingsplan geldt voor vijf jaar, met de mogelijkheid om het voorkeursrecht bij besluit eenmalig met ten hoogste vijf jaar te verlengen. Daartoe dient de gemeenteraad een expliciet (afzonderlijk) besluit te nemen. Het voorkeursrecht op basis van het omgevingsplan kan dus in totaal tien jaar op de gronden rusten. Daarbij vergen voorkeursrechten die zijn verlengd of gevestigd onder de Wvg op grond van een bestemmingsplan speciale aandacht, zie daarover de blog van onze collega Raisa den Otter.
Bij het verlengen van een voorkeursrecht bij afzonderlijk besluit moet rekening worden gehouden met de nodige regels. Denk aan regels over de totstandkoming van het verlengingsbesluit (waaronder voorafgaande terinzagelegging van het ontwerp van het verlengingsbesluit met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen) en de tijdige inwerkingtreding van het verlengde voorkeursrecht.
Aangezien het verlengingsbesluit een besluit is in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, staat daartegen bezwaar en beroep open. Verder moet aandacht worden besteed aan de juiste terinzagelegging, kennisgeving en bekendmaking van het verlengingsbesluit.
Ook bij het verlengen van een voorkeursrecht van rechtswege gelden een aantal aandachtspunten. Van belang is onder meer dat de functie waarvoor het eerste voorkeursrecht op de betreffende gronden is gevestigd juist is opgenomen in de opvolgende planologische grondslag waarmee het voorkeursrecht van rechtswege wordt beoogd te verlengen.
Ook een juiste, weliswaar niet wettelijk voorgeschreven, communicatie met belanghebbenden over het verlengen van het voorkeursrecht is volgens ons belangrijk. Wij vinden het opmerkelijk dat de wet niet voorziet in inschrijving van de van rechtswege verlenging van het voorkeursrecht in de openbare registers en in communicatie daarover. Communicatie komt ons inziens de rechtszekerheid ten goede.
Kortom: de verlenging van een voorkeursrecht, van rechtswege of bij besluit, vergt de nodige aandacht.
