Het voorkeursrecht is een grondbeleidsinstrument bedoeld om de positie van overheden op de grondmarkt te versterken zodat zij beter regie kunnen houden bij de beoogde herontwikkeling van een gebied; daarnaast wordt beoogd grondspeculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Het voorkeursrecht kan worden uitgeoefend door gemeenten, provincies en het Rijk.
De grondeigenaar op wiens gronden een voorkeursrecht is gevestigd, dient bij voorgenomen verkoop van de gronden deze als eerste aan het overheidsorgaan dat het voorkeusrecht heeft gevestigd te koop aan te bieden. In een aantal situaties is de grondeigenaar van deze aanbiedingsplicht vrijgesteld. Op basis van het voorkeursrecht aangewezen gronden kunnen niet in eigendom aan een door de verkoper zelf geselecteerde koper in eigendom worden overgedragen wanneer de verkoper zijn aanbiedingsplicht niet is nagekomen.
Een voorkeursrecht kan worden gevestigd indien aan gronden een niet-agrarische functie wordt toegekend/toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Voor het vestigen en continueren van een voorkeursrecht zijn maximaal twee vestigingsbesluiten nodig.
Wanneer wij een gemeentelijk voorkeursrecht als meest voorkomende toepassing van de wet als voorbeeld nemen, verloopt het vestigingsproces als volgt. Eerst neemt het college van burgemeester en wethouders ('B&W’) een vestigingsbesluit, dat binnen drie maanden moet worden opgevolgd (‘bestendigd’) door een vestigingsbesluit van de gemeenteraad. Wordt dit laatste besluit niet tijdig genomen, dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Het vestigingsbesluit van de gemeenteraad betreft een zogeheten ‘definitieve vestiging’ (ter onderscheiding van de zogeheten 'voorlopige vestiging’ door het college van B&W). Het definitief gevestigde voorkeursrecht wordt automatisch gecontinueerd als het daaropvolgende planologische besluit binnen de wettelijke termijn wordt genomen. Wordt het desbetreffende planologische besluit niet tijdig genomen, dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.
Nadat een eigenaar vrijwillig het voornemen heeft opgevat zijn gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd te vervreemden en deze aan de gemeente te koop heeft aangeboden (de nieuwe terminologie wordt: “het bevoegd gezag heeft uitgenodigd in onderhandeling te treden over vervreemding aan [het bevoegd gezag] tegen nader overeen te komen voorwaarden”), heeft de gemeente gedurende zes weken de tijd om te beslissen of zij in beginsel bereid is om de aangeboden gronden aan te kopen. Wordt zo’n beginselbesluit tot aankoop niet binnen de genoemde termijn genomen, dan wel besluit de gemeente om geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht of laat zij de beslistermijn ongebruikt verstrijken, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om de aan de gemeente aangeboden gronden aan een derde naar wens te verkopen. Wanneer partijen het niet eens worden over de prijs kan de rechtbank worden verzocht de prijs (op basis van de werkelijke waarde uit de (nu nog) onteigeningswet) te bepalen. De grondeigenaar is echter nooit verplicht om de te koop aangeboden gronden voor de door de rechtbank vastgestelde prijs aan de gemeente te verkopen.
Onder de Wvg zijn alle bepalingen over het voorkeursrecht in één doorlopende regeling opgenomen. Onder de Omgevingswet zijn de relevante bepalingen over een aantal hoofdstukken verdeeld. Hoofdstuk 9 bevat de bepalingen over de vestiging, de vervreemding en de mogelijkheid tot prijsvaststelling door de rechter. Bepalingen over de terinzagelegging van een voorkeursbeschikking, de rechtsbescherming en de prijsvaststellingsprocedure zijn te vinden in hoofdstuk 16. Artikel 15.52, tenslotte, bevat de (inhoudelijk ongewijzigde) schaderegeling voor bijvoorbeeld de situatie dat de functie waarvoor het voorkeursrecht indertijd werd gevestigd, definitief niet zal worden gerealiseerd.
Op basis van de huidige regelgeving is het voorkeursrecht geregeld in een aparte wet; de Wvg. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet is het voorkeursrecht opgenomen in de Omgevingswet, de wet waarin alle regelgeving betreffende de fysieke leefomgeving en de activiteiten die daarvoor gevolgen (kunnen) hebben, is opgenomen. De Wvg als aparte wet vervalt.
De grondslagen om een voorkeursrecht te kunnen vestigen veranderen. De reikwijdte blijft gelijk. Op basis van de Omgevingswet kan een voorkeursrecht worden gevestigd op basis van:
een zelfstandig besluit;
een omgevingsvisie (in plaats van een grondgebied dekkende structuurvisie);
een programma (in plaats van een gebiedsgerichte structuurvisie);
een omgevingsplan (in plaats van een bestemmingsplan en inpassingsplan).
De regels betreffende de bekendmaking van een voorkeursrecht veranderen.
Onder de Omgevingswet vindt bekendmaking en mededeling van het gevestigde voorkeursrecht plaats op basis van de regels opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Een gevestigd voorkeursrecht wordt bekendgemaakt door toezending of uitreiking van het besluit aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Tevens dient het voorkeursrecht ter inzage te worden gelegd binnen de gemeente waar de onroerende zaak is gelegen. Daarnaast geeft het bestuursorgaan kennis van de terinzagelegging door middel van publicatie in het elektronisch publicatieblad, te raadplegen via www.officiëlebekendmakingen.nl.
Een voorkeursrecht valt niet meer onder de beperkingenbesluiten van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb).
Op grond van de Omgevingswet dienen voorkeursrechten ingeschreven te worden in de openbare registers (het Kadaster). Het voorkeursrecht geldt niet langer als beperkingenbesluit zoals bedoeld in de Wkpb.
De inwerkingtreding van een voorkeursrecht verandert.
Op basis van de Wvg treedt het voorkeursrecht in werking op de dag na dagtekening van het Gemeenteblad waarin het voorkeursecht bekend is gemaakt. Onder de Omgevingswet treedt het voorkeursrecht in werking vanaf het moment van inschrijving in de openbare registers door het bevoegd gezag. Deze inschrijving dient plaats te vinden binnen vier dagen nadat een voorkeursrechtbeschikking bekend is gemaakt.
De geldingsduur van een voorkeursrecht gevestigd op grond van een omgevingsplan verandert. Op basis van de Wvg duurt een voorkeursrecht gevestigd op basis van een bestemmingplan tien jaar. In beginsel geldt het voorkeursrecht dat is gevestigd of gecontinueerd op grond van een omgevingsplan voor een periode van vijf jaar. Het voorkeursrecht dient om zijn werking te behouden met vijf jaar te worden verlengd. Dit is een discretionaire bevoegdheid van de gemeenteraad. Wanneer het voorkeursrecht niet wordt verlengd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.
Een voorkeursrecht dat onder de Omgevingswet wordt gevestigd of is gecontinueerd op grond van een omgevingsplan vervalt na vijf jaar wanneer de gemeente in de gelegenheid is gesteld de grond aan te kopen, maar niet tot aankoop overgaat omdat het daartoe heeft besloten dan wel omdat de gemeente de beslistermijn van zes weken heeft laten verlopen.
In de regel zal voortaan door de gemeenteraad tot intrekking van een voorkeursrecht moeten worden besloten.
Onder de Wvg is het college van B&W het bevoegde gezag als het gaat om de intrekking van een voorkeursrecht omdat niet langer wordt voldaan aan de eisen van niet-agrarische bestemming en daarvan afwijkend gebruik. Onder de Omgevingswet is daartoe bevoegd het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht heeft gevestigd. Afgezien dus van de intrekking van een voorlopig voorkeursrecht, zal op gemeentelijk niveau de gemeenteraad het bestuursorgaan zijn dat tot intrekking bevoegd is.
Wanneer een voorkeursrechtprocedure voor inwerkingtreding van de Omgevingswet is gestart, blijft daarop het huidige recht uit de Wvg van toepassing.
Procedures aangaande een voorkeursrecht die onder oud recht (Wvg) zijn gestart worden volgens oud recht afgerond, totdat er onherroepelijk uitspraak is gedaan. Een vordering tot schadevergoeding ex artikel 25 Wvg, die onder oud recht is ingediend, wordt op basis van oud recht behandeld. Het oude recht blijft dan van toepassing totdat het vonnis onherroepelijk is.
Voorkeursrechten die onder de Wvg golden, blijven na inwerkingtreding van de Omgevingswet in stand. Het overgangsrecht stelt deze voorkeursrechten gelijk aan de voorkeursrechten onder de Omgevingswet.
Zoals wij sinds jaar en dag gewend waren onder de werking van de Wvg kunnen wij ook onder de Omgevingswet overheden bij het vestigen van het voorkeursrecht en alle procedures die daaruit kunnen voortvloeien, bijstaan en adviseren. Daarbij ontzorgen wij onze opdrachtgevers volledig door alle voor de besluitvorming benodigde stukken (zoals onder meer conceptbesluiten, perceelslijsten, kennisgevingsbrieven, en conceptpublicaties) op te stellen en aan te leveren. Desgewenst stellen wij ook een zienswijzennota en verweerschriften op en vertegenwoordigen wij overheden in bezwaar en beroep. Tevens zijn wij in staat om ontwikkelaars, andere ondernemingen en particulieren bij te staan, die te maken krijgen met een voorkeursrecht ten aanzien van hun eigendom.
