Werkt u bij een woningcorporatie? Of bezit u vastgoed als professionele dan wel particulier verhuurder? Of bent u huurder? En verkent u mogelijkheden om woonruimte op een toegankelijke en flexibele manier (onder) te verhuren? Bijvoorbeeld om uw vastgoed als verhuurder door meer mensen te laten gebruiken of als huurder om de kosten van uw woning te willen drukken? Dan kan hospitaverhuur een interessante optie voor u zijn.
In dit artikel schets ik op grote lijnen het juridisch kader van hospitaverhuur, belicht ik de belangrijkste aandachtspunten en valkuilen, en ga ik in op aanstaande wetgeving.
De woningnood in Nederland is structureel en voorlopig niet opgelost. Dit raakt met name starters op de koopmarkt en woningzoekenden. De overheid heeft daarom diverse maatregelen getroffen, waaronder de Nationale Woon- en Bouwagenda, de Wet versterking regie volkshuisvesting en de Wet betaalbare huur.
Daarbij zien onze regering en gemeenten hospitaverhuur steeds nadrukkelijker als een waardevol instrument om de druk op de woningmarkt te verlichten. Om die reden wordt deze vorm van verhuur actief gestimuleerd en gefaciliteerd, mede omdat het potentieel ervan nog lang niet volledig wordt benut.
In dat licht heeft de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vorig jaar het Wetsvoorstel hospitaverhuur aanhangig gemaakt, waar onze Raad van State vorige maand haar advies over heeft uitgebracht. Onder andere de gemeentes Amsterdam en Den Haag maken hospitaverhuur aantrekkelijker door daarvoor geen vergunning te vereisen.
Hospitaverhuur is een specifieke vorm van kamerverhuur waarbij de verhuurder/hospita zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft en een deel van die woning verhuurt aan een huurder/hospitant. Kenmerkend is daarmee dat verhuurder en huurder de essentiële voorzieningen van een woning delen, bijvoorbeeld keuken, badkamer, toilet en de toegang tot de woning.
Een belangrijk kenmerk van hospitaverhuur op dit moment is de zogeheten ‘proeftijd’:
Bij voortzetting van de huur ontstaat na deze periode van negen maanden reguliere huurbescherming en gelden de normale opzeggingsgronden die een verhuurder in acht moet nemen bij een huuropzegging.
Stel: Jan is eigenaar van een koopwoning in Utrecht. Omdat zijn lasten stijgen, besluit hij een kamer in zijn woning te verhuren via hospitaverhuur. Hij vindt via-via een huurder, Lisa, en zij spreken af dat Lisa een slaapkamer krijgt en gebruik mag maken van de keuken en badkamer.
Jan stelt zelf een eenvoudig huurcontract op dat hij online heeft gevonden. Daarin staat dat sprake is van hospitaverhuur en dat een proefperiode van negen maanden geldt.
Na ongeveer acht maanden ontstaat er spanning tussen Jan en Lisa. Jan ervaart overlast en wil de huur beëindigen. Hij zegt de huurovereenkomst per e-mail op met een termijn van één maand.
Lisa is het hier niet mee eens en stelt dat de opzegging niet rechtsgeldig is. Zij wijst erop dat:
De situatie escaleert en eindigt uiteindelijk in een juridisch geschil.
Wat ging hier mis?
Les voor de praktijk:
Hospitaverhuur lijkt eenvoudig, maar vereist zorgvuldige vastlegging en naleving van de regels. Juist bij beëindiging van de huurovereenkomst ontstaan vaak problemen.
Bij het vormgeven van hospitaverhuur zijn er dan ook een aantal belangrijke aandachtpunten en valkuilen. Uit de rechtspraak blijkt dat geschillen met name ontstaan met name tussen huurder en verhuurder, maar ook kunnen rijzen in verhouding tot een gemeente of kredietverstrekker.
Met name van belang is het om aandacht te besteden aan:
Hoewel hospitaverhuur in theorie een toegankelijke en efficiënte manier is om bestaande woonruimte beter te benutten, blijft het gebruik in de praktijk achter. Veel potentiële verhuurders vinden de huidige regels onzeker of te strikt.
Om die drempel te verlagen, heeft de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in juli 2025 een wetsvoorstel ter consultatie voorgelegd. De kern daarvan is:
Daarnaast blijft de bestaande proefperiode van negen maanden bestaan, maar worden de beëindingsmogelijkheden verruimd. Zo wordt het eenvoudiger om de huurovereenkomst te beëindigen bij (executie)verkoop van de woning of bij overlijden van de hospita, zonder tussenkomst van de rechter. Ook komt er een kortere opzegtermijn in de eerste maand van de huur.
Verder regelt het wetsvoorstel dat het inkomen van de hospitant niet langer meetelt bij inkomensafhankelijke huurverhogingen. Zo worden nadelige financiële gevolgen voor de verhuurder – bijvoorbeeld richting een eigen verhuurder of woningcorporatie – voorkomen.
De verwachting is dat het wetsvoorstel in 2026 bij de Tweede Kamer wordt ingediend, daarna voortvarend wordt behandeld en uiterlijk in 2027 in werking treedt.
Heeft u hulp nodig bij het opstellen van of sparren over een huurcontract? Of bij het beëindigen van het gebruik door een hospitant?
Neem dan gerust contact op. Bij DeHaan helpen wij u er graag mee.
