Huisvesting arbeidsmigranten: een haalbare business case?

Dit artikel is een van de uitkomsten van de eerste Experimentronde huisvestingarbeidsmigranten. Het artikel is verschenen in Service-Magazine,Real Estate Management & Development, nr. 2, jaargang 21, maart 2014, pp.23-25

1. Inleiding

Veelagrarische ondernemers werken met arbeidsmigranten die verschillende jarenachter elkaar terugkomen. Hierdoor is sprake van korte inwerkperiodes en zijnde medewerkers gewend aan de werkwijze binnen het bedrijf. Het is vanuit hetperspectief van de agrarische ondernemers dan ook cruciaal om te waarborgen datde arbeidsmigranten terug willen blijven komen. Goede huisvesting tegen lagekosten is hiervoor een belangrijke randvoorwaarde. In samenwerking met het Pools Overlegplatform inNederland is een programma van eisen opgesteld, op basis waarvan verschillendevormen van huisvesting zijn geanalyseerd. In dit artikel wordt gekeken naar zowelde financiële haalbaarheid van verschillende alternatieven als de beslissingen die veel ondernemers metbetrekking tot het huisvesten van arbeidsmigranten maken.

2. Vormen van huisvesting

In dit artikel worden drievormen van huisvesting onderscheiden:

• 
  Permanente nieuwbouw
  In deze variant worden reguliere rijwoningen gerealiseerd die tijdelijk doorarbeidsmigranten worden gebruikt, en later op de markt als gewone woningenworden verkocht. Bepalende factor is dat de woningen voorzien moeten zijn van individuelekamers/studios met een algemene ruimte en keuken, maar dat de woning uiteindelijkwél verkoopbaar moet zijn op de reguliere woningmarkt.

• 
  Tijdelijke nieuwbouw
  Indien voorzien wordt dat de vraag tijdelijk is, of indien slechts tijdelijkeen oplossing gevonden moet worden, is permanente bouw niet voor de handliggend. In dat geval kan tijdelijke bouw een interessant alternatief vormen.Met name in woningmarktgebieden waar op termijn geen markt voor toevoeging van permanentewoningen wordt voorzien, kan deze variant uitkomst beiden. Een ander belangrijkvoordeel van de tijdelijkheid is de verplaatsbaarheid; hiermee ontstaat eenflexibelere invulling waarbij de locatie door de jaren heen kan veranderen.

• 
  Bestaande woningenEen derde alternatief is hetopkopen of huren van bestaande woningen. Hierbij is gekeken naar woningen dielijken op de nieuwbouwreferenties. In de praktijk is de beschikbaarheid vandergelijke woningen in de meeste lokale woningmarkten beperkt. Het merendeelvan het reguliere woningaanbod heeft immers een kleiner gebruiksoppervlak danwenselijk. Dat betekent datde woningen relatief weinig en naar verhouding ook kleine slaapkamers hebben,waar één in plaats van twee bewoners kunnen slapen. Ook hebben veel bestaande woningendoor het intensieve gebruik hogere energie- en onderhoudskosten dan bijregulier gebruik. Tot slot zal aan het einde van de verhuurperiode een relatiefgrote herinvestering noodzakelijk zijn om de woning weer als reguliere woningop de markt te zetten.

3.

Financiële haalbaarheid

Hetgeformuleerde programma van eisen voor de huisvesting van arbeidsmigranten komtin nieuwbouw neer op een vrij reguliere rijwoning met vier tweepersoonsslaapkamers en een algemene ruimte met gemeenschappelijke keuken. De woningheeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 160 vierkante meter en is daarmeeduidelijk een slag groter dan het nieuwbouwprogramma voor de reguliere woningbouw.Het verschil met een standaard woning is dat elke slaapkamer een eigen badkamerheeft en een kleine pantry. De woningen zijn vrij eenvoudig geschikt te makenom op de reguliere markt te verkopen.

Permanente nieuwbouw

In eenonderzoek dat Platform31 in samenwerking met enkele agrarische ondernemersheeft gedaan naar verschillende huisvestingsvarianten voor tijdelijkewerknemers zijn allerlei mogelijkheden voor dergelijke woningen de revuegepasseerd. Een concreet aanbod had stichtingskosten van circa 170.000,- inclusief BTW waarbij indat bedrag is uitgegaan van een kavelprijs van 40.000,-. Bij de bouwkosten isuitgegaan van systeembouw.

In de markt heerstvaak het idee dat op deze basis het realiseren van huurwoningen zeer lucratiefkan zijn. De werkgever rekent met een huisvestingsvergoeding die direct wordtingezet om de huisvesting te organiseren. Die vergoeding was in het onderzochtegeval ongeveer 55,- per werknemer per week. Bij acht bewoners betekent dateen mogelijke maandhuur van ongeveer 1.900,- voor een rijwoning. Dat bedragis beduidend hoger dan bedragen die in de reguliere huur worden gehaald, zodathet idee is dat hier een goed rendement te halen is. De huisvestingsvergoedingmoet echter niet alleen de huur dekken, maar ook de energiekosten, schoonmaakkostenen de hogere onderhoudskosten in verband met het intensieve gebruik. Daarbij isde woning gemeubileerd, waarvoor eveneens kosten in rekening moeten wordengebracht.

Wanneer die kostenworden meegenomen in het budget is het nog steeds goed mogelijk binnen eengrensbedrag van 55,- per bewoner per week nieuwbouw te realiseren. Bij hetuitgangspunt van een exploitatieperiode van vijftien jaar, waarna de woningwordt verkocht, geeft het bedrag van 55,- per bewoner per week een nettocontante waarde van ongeveer 187.500,-. Dat betekent dat de permanentenieuwbouw met een investering van 170.000,- ruim haalbaar is.

Tijdelijke nieuwbouw

Een tijdelijkevariant van tien tot vijftien jaar is een interessant alternatief. Destichtingskosten zijn beduidend lager. Daar staat tegenover dat het  gebouw in de periode van vijftien jaargrotendeels moet worden afgeschreven. Sterk bepalend voor het rendement van detijdelijke huisvesting is de kwaliteit die bij aanvang wordt gekozen. Bijnieuwbouw van tijdelijke huisvesting zullen de kosten liggen tussen de 15.000,-en 17.500,- per werknemer. In de praktijk worden echter juist mogelijkhedenbenut om tegen lage prijzen tijdelijke units aan te schaffen.

Eigen onderzoek onderkwekers laat zien dat er mogelijkheden zijn om voor ongeveer  5.000,- perstuk gebruikte units aan te schaffen. Het gewenste kwaliteitsniveauis hiermee volledig bepalend voor de financiële haalbaarheid. Indien er wordt gerekend met reguliere grondkosten, is dezetijdelijke variant moeilijk te realiseren. Daar staat het andere uiterstetegenover, waarbij de tijdelijke huisvesting wordt gerealiseerd op het eigenerf van de agrarische ondernemer. In dat geval vallen de grondkosten helemaalweg, waardoor wel sprake is van een rendement dat in de reguliere bouw nooit tehalen is.

Bestaande woningen

Deberekening voor een oplossing in de bestaande bouw komt sterk overeen met denieuwbouwvariant. Het belangrijkste verschil is dat de nieuwbouwvariantoptimaal is afgestemd op het gewenste programma. Dat betekent dat deplattegrond geschikt is gemaakt voor de dubbele bewoning van de vier kamers,met een algemene ruimte. Woningen in de bestaande markt zijn minder geschikt.Het probleem is dat het grootste deel van het eenvoudige woningaanbod beduidendkleiner is dan de 160 vierkante meter van de basiswoning. De slaapkamers zijnkleiner en de plattegrond is minder geschikt om op de begane grond een algemeneruimte en een slaapkamer te realiseren. Dat betekent dat bij vergelijkbareaanschafprijzen sprake is van minder bewoners, wat resulteert in lagere huuropbrengsten.Daar komt bij dat de woningen sneller gebreken zullen vertonen en vragen om eenextra initiële investering om ze geschikt te maken voor het gewenste gebruik.

Resumerend

Permanente bouw

Tijdelijke bouw

Bestaande bouw

Exploitatieduur

vijftien jaar

(vervolgens verkoop)

vijftien jaar

vijftien jaar

Huur per persoon

per week

55,-

55,-

55,-

Gas licht elektra

per jaar

3.000,-

3.600,-

4.500,-

Onderhoud/ beheer/

overige lasten per jaar

1.000,-

750,-

1.250,-

Kostenstijging

2%

2%

2%

Opbrengstenstijging

2%

2%

2%

Waardestijging

verkoop

0%

-2,5%

0%

Stichtingskosten / investering

175.000,-

(acht bewoners)

110.000,-

(acht bewoners)

180.000,-

(zes bewoners)

Netto contante waarde

13.500,-

17.500,-

(ex restwaarde)

- 36.500,-

Financieel is bijbovenstaande uitgangspunten vooral nieuwbouw en tijdelijke nieuwbouw lucratief.Het probleem van de bestaande bouw is dat bij prijzen die vergelijkbaar zijnmet de nieuwbouw minder mensen kunnen worden gehuisvest. In de nieuwbouw is nogeen optimalisatie van het rendement haalbaar door een hogere bezettingsgraaddie zou kunnen worden gehaald wanneer verschillende agrariërs, metverschillende werkseizoenen, het gebruik optimaal op elkaar afstemmen. Bijtijdelijke woningen bij het eigen bedrijf is deze optimalisatie niet mogelijk,omdat er grenzen zijn aan de periode dat dergelijke units op eigen terreinbewoond mogen zijn.

[1]

De mogelijkheden van bestaande bouw kunnen sterk verbeteren wanneer op delokale markt geschikt aanbod voorhanden is.

De financiëleanalyse alleen is niet doorslaggevend in de afweging van de agrarischeondernemers. Het is ook belangrijk om goed naar de risicos te kijken. Hetgrote voordeel van het huren van woningen in de bestaande markt is dat sprakekan zijn van een regulier huurcontract dat maandelijks opzegbaar is. Hiermeewaarborgen de agrariërs de flexibiliteit in hun bedrijfsvoering doordat zijgeen langjarige huurovereenkomsten of afnamegaranties af hoeven te geven. Bij tijdelijkeen permanente nieuwbouwprojecten is sprake van een meerjarige financiering bijeigen ontwikkeling, of meerjarige verplichtingen wanneer een contract metbijvoorbeeld een ontwikkelaar wordt aangegaan. Veel banken, ontwikkelaars enbeleggers vragen een onderliggend huurcontract van tien tot vijftien jaar.Vanuit de agrarische ondernemers geredeneerd neemt hiermee het risico in hunbedrijfsvoering aanzienlijk toe. Veel ondernemers zijn op dit moment niet instaat om voor dergelijke termijnen afnamegaranties af te geven. Door ditcollectief te organiseren, kan het risico wel aanzienlijk worden gereduceerd.Als bijvoorbeeld het risico wordt gedeeld door meerdere ondernemers, of indieneen uitzendorganisatie bereid is om tijdelijk leegstaande units te huren, kanhet risico aanzienlijk beperkt worden.

4. Afwegingskader: theorieversus praktijk

Opbasis van de financiële analyse is het realiseren van zowel permanente alstijdelijke woningen voor arbeidsmigranten, volgens het opgestelde programma vaneisen, realistisch en haalbaar. Er ligt voor het realiseren van permanentenieuwbouw in deze tijd vooral een kans om te ontwikkelen op locaties diebestemd zijn voor de reguliere stads- of dorpsuitbreiding. Vooruitlopend opdeze ontwikkeling kan reeds een invulling voor alternatieve doelgroepen wordengevonden. Op basis van de vergelijking van varianten lijkt het financieelminder aantrekkelijk om bestaande woningen te verwerven, door het beperktevloeroppervlak en de hogere transformatiekosten. Daarbij zijn ook de energielasten hoger, waardoorbestaande woningen ook qua exploitatielasten ongunstiger scoren. Huren van bestaande woningen is een interessantalternatief, waarbij de nadelen echter in veel gevallen gecompenseerd zullen moetenworden in de te betalen huurprijs.

In depraktijk zien we echter dat bij veel ondernemers de belangrijkste afweging niethet financiële saldo van de huisvestingskosten is. Met name de mogelijke bezwaren vanuit deomgeving spelen een belangrijke rol bij veel initiatieven. Dit risico is veelgroter bij permanente nieuwbouw, omdat hier een meerjarige financiëleverplichting is aangegaan. De financiële consequenties zijn groot als sprake isvan een situatie waarbij de woning niet meer voor de arbeidsmigranten kanworden gebruikt. Dit probleem speelt bij tijdelijke huisvestingsoplossingen ophet eigen bedrijf niet.

Het voordeel vandie eigen locatie is dat er beperkt risico is dat de omgeving bezwaar heeft ende grondkosten wegvallen. Door dit laatste is dit uiteindelijk financieel demeest gunstigste variant. Doorslaggevend daarbij is de inschatting dat hetmogelijk is tegen zeer gunstige prijzen (gebruikte) logiesunits te verwerven. Bovendienzijn de werknemers dicht bij het werk gehuisvest, waardoor er geentransportkosten zijn en het beheer en toezicht gemakkelijker kan wordenvormgegeven.

Ook bij het huren van individuele woningen in dorpen of kernen is het risico opbezwaren aanzienlijk kleiner omdat geen sprake is van een clustering vanarbeidsmigranten. Gecombineerd met de bedrijfsrisicosdie samenhangen met het aangaan van een langlopende verplichting bij nieuwbouwvan minimaal tien tot vijftien jaar, zien we in de praktijk vooral andere alternatieventot stand komen. Door het huren van bestaande woningen en huisvesting op heteigen erf wordt de huisvestingsopgave grotendeels ingevuld. Wel betreft dit voornamelijkde onderkant van de markt en zoekt iedere ondernemer voor zichzelf elke keereen oplossing. Deze oplossing moet in de praktijk bovendien veelal binnen demazen van de wet worden gevonden, omdat veel bestemmingsplannen hier nog nietop zijn ingericht. Enkelegemeenten geven een vrijstelling voor kamperen bij de boer, ook al weten ze datde seizoenarbeiders niet komen om te kamperen. Andere gemeenten geven eenvrijstelling voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, of nemeneen tijdelijk gedoogbesluit. Structurele oplossingen binnenhet bestemmingsplan zijn noodzakelijk om deze vormen te formaliseren,waardoor ook het toezicht en registratie kan worden vergemakkelijkt. 

Door

Platform31

Gerelateerde artikelen:

• Kamerbrief toezeggingen over EU-arbeidsmigranten

• Tien goede voorbeelden van huisvesting voor arbeidsmigranten

• Nieuw boek: Huisvesting van arbeidsmigranten

• Kamerbrief over Voortgang huisvesting EU-arbeidsmigranten

• Instrumenten en handleidingen huisvesting arbeidsmigranten

• Vereenvoudiging omgevingsvergunning logiesverblijven arbeidsmigranten en versterking handhaving Woningwet