Erfpacht is op landgoederen een veelvuldig gebruikt beheersinstrument. Erfpachtstructuren kunnen op verschillende wijzen worden vormgegeven. Meestal wordt gekozen voor een zogenaamde koopanaloge erfpacht, maar de vestiging van een huuranaloog erfpachtrecht kan ook interessant zijn.
Er is sprake van huuranaloge erfpacht indien de erfpachter geen belang heeft bij de waardeontwikkeling van de onroerende zaak. De positie van een huuranaloge erfpachter kan voor de toepassing van de NSW worden vergeleken met de positie van een huurder.
Indien aan de erfpachter wel enig risico van waardeverandering toekomt, is er sprake van koopanaloge erfpacht. In dat geval kan de erfpachter worden gezien als economisch eigenaar van de onroerende zaak.
Het onderscheid tussen koop- en huuranaloge erfpacht is uit fiscale gronden van belang. Civielrechtelijk is er in beide gevallen sprake van een erfpachtrecht, dat wordt beheerst door de regels van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.
De Natuurschoonwet 1928 (NSW) biedt aan eigenaren van gerangschikte landgoederen fiscale faciliteiten in de ruil voor de instandhouding daarvan. De eigenaar van een landgoed kan een verzoek tot rangschikking indienen. De Natuurschoonwet 1928 bepaalt wie voor de toepassing van deze wet als eigenaar wordt aangemerkt.
Ook een erfpachter kan als eigenaar kwalificeren. Dit is het geval indien de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak een minimale omvang van 5 hectare heeft.
Is de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak kleiner dan 5 hectare, maakt de wet een onderscheid tussen koop- en huuranaloge erfpacht. Indien een koopanaloog erfpachtrecht wordt gevestigd, wordt de erfpachter aangemerkt als eigenaar. Wordt er een huuranaloog erfpachtrecht gevestigd, wordt niet de erfpachter maar de bloot eigenaar aangemerkt als eigenaar in de zin van de NSW.
Uiteraard geldt dat ook aan de overige voorwaarden voor rangschikking voldaan moet worden.
De huuranaloge erfpachter wordt niet aangemerkt als eigenaar in de zin van de NSW en kan daardoor geen beroep doen op de fiscale faciliteiten van deze wet. Een beroep op de NSW-vrijstelling van overdrachtsbelasting is dus niet mogelijk.
Anders dan de vestiging van koopanaloge erfpacht leidt de vestiging van huuranaloge erfpacht niet tot statusverlies in de zin van de NSW. De bloot eigenaar blijft bij huuranaloge erfpacht immers eigenaar voor de NSW. In dat opzicht verandert er niets. Er is dan ook geen sprake van schending van een eventuele instandhoudings- en bezitseis.
Ook voor wat betreft de toepassing van de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting wordt er een onderscheid gemaakt tussen huur- en koopanaloge erfpacht. Eén van de voorwaarden voor de toepassing van deze regeling is dat het belang van de waardeontwikkeling de erfpachter grotendeels aangaat. Dit zal bij huuranaloge erfpacht niet het geval zijn, zodat de eigen woningregeling toepassing mist.
Indien op een landgoed één of meer claims rusten, kan de vestiging van een huuranaloog erfpachtrecht een optie zijn om te voorkomen dat de claims worden ingeroepen.
Het spreekt voor zich dat het belangrijk is de erfpachtvoorwaarden zorgvuldig op te stellen. Denk hierbij niet alleen aan de vergoedingsregeling, maar ook aan de wijze van het gebruik en de instandhouding.
