In de discussie over de regulering van middenhuur komt veel onzin voorbij. Zowel voor- als tegenstanders van plannen van minister Hugo de Jonge om het puntenstelsel door te trekken, slaan de plank soms mis. Doen alsof het verdwijnen van particulier huuraanbod niet uitmaakt, is naïef. Een tomeloos geloof in het probleemoplossend vermogen van nieuwbouw en meer aanbod, is dat ook. “We verliezen de winnaars en verliezers uit het oog.”
Kersverse woordvoerders wonen en oudgedienden gingen eind januari bij het commissiedebat Staat van de volkshuisvesting in discussie over de woningmarkt. Daarbij werd duidelijk hoe de wind waait in politiek Den Haag. BZK-minister Hugo de Jonge, zelf niet vies van meteorologische metaforen, kreeg hem zelf van voren. Zijn Wet betaalbare huur, die afgelopen dinsdag naar de Kamer werd gestuurd, is namelijk weinig populair onder de partijen PVV, VVD, NSC en BBB.
Met de wet wil de minister het woningwaarderingsstelsel doortrekken naar 187 punten. Dat moet ervoor zorgen dat op termijn de huren van 300.000 huurwoningen dalen. Uiteindelijk zou 90 procent van alle huurwoningen in Nederland minder dan 1.000 euro huur hebben, liet het ministerie van BZK berekenen. De wet moet samen met het wetsvoorstel Versterking regie op volkshuisvesting één van de huzarenstukjes van De Jonge zijn, die bij zijn aantreden als minister voor Volkshuisvesting de immense taak kreeg om Nederland uit de wooncrisis te trekken.
De aanzwellende kritiek mag geen verrassing heten. Zeker de VVD en BBB uiten al langer hun zorgen over de reguleringsplannen. Hun ideale woonbeleid is erop gericht het woningaanbod zoveel mogelijk te vergroten. Dat zou voor daadwerkelijk lagere woningprijzen zorgen. De regulering zou het aanbod juist verminderen. Het is leuk voor een paar huurders, maar desastreus voor een grotere groep woningzoekenden, is het idee. PVV en NSC zijn minder uitgesproken, maar bleken wel gevoelig voor deze redeneringen. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ zit diep geworteld.
Hebben de kritische politieke partijen een punt? De Raad van State, verschillende banken, ontwikkelaars en particuliere en institutionele beleggers uitten de laatste maanden vergelijkbare zorgen. Kijk uit dat de regulering niet zorgt voor een rem op nieuwbouw en een verkoopgolf onder particuliere verhuurders, was ook hun boodschap. Vanuit belangenorganisaties als de Woonbond en vakbonden klinkt juist een ander geluid. Marktwerking leidde de laatste jaren evident niet tot genoeg betaalbare woningen. Reguleren die hap, is kort samengevat hun insteek.
Zoals wel vaker, is de waarheid genuanceerder. “In dit debat komt zoveel onzin voorbij… ”, verzucht Matthijs Korevaar, universitair docent aan Erasmus School of Economics in gesprek met PONT | Omgeving. Zowel voor- als tegenstanders shoppen soms selectief in data. Tijd dus om het wetsvoorstel af te pellen.
Te beginnen bij de particuliere huurmarkt. Hier zijn wel degelijk reële risico’s. Mocht er een verkoopgolf onder particuliere verhuurders – goed voor 90 procent van de vrijesectorwoningen - plaatsvinden, dan is dat slecht nieuws voor een deel van de woningzoekenden.
Relatief veel lage tot lage middeninkomens zijn aangewezen op vrijesectorhuur, door tekorten in de sociale huur en onbereikbare koopwoningen. Als de vraag naar vrije sector huurwoningen toeneemt door lagere huren en het aanbod tegelijkertijd daalt door regulering, trekt deze groep aan het kortste eind. “Er zal selectiever worden gekeken naar huurders”, aldus Korevaar. Hij illustreert: “Waarom zou je kiezen om te verhuren aan iemand met een laag inkomen en een flexcontract, als je ook kan verhuren aan een hoger inkomen met een vaste baan?”
Woningen die verkocht worden, blijven natuurlijk wel een woning. Dat is het argument waarmee minister De Jonge het verkooprisico meermaals wegwuifde. Maar de lagere inkomens die nu veelal aangewezen zijn op vrijesectorhuur, hebben hier weinig aan. “Als huur koop wordt, profiteren over het algemeen rijkere, kleinere huishoudens”, zegt Korevaar. “De gegoede huurders.”
Bij dit alles geldt wel: de grootschalige verkoop door particuliere beleggers is vooralsnog niet meer dan hypothetisch. Dat er een verkoopgolf komt als de Kamer instemt met de regulering, is geen wetmatigheid. Frans Schilder, onderzoeker bij het Planbureau bij de Leefomgeving, heeft er een hard hoofd in. “De standaardreflex in dit debat is steeds dat verhuurders te weinig rendement kunnen maken en dan gaan verkopen. Ik kijk er misschien wat onorthodox naar, maar ik denk niet dat het gaat gebeuren. Kapitaal zal pas uit de woningmarkt vloeien als elders investeren aantrekkelijker wordt.”
Dan de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. Daar zijn voornamelijk institutionele beleggers voor verantwoordelijk. Stel, de regulering gaat niet door en institutionele beleggers bouwen tot 2030 een flink aantal nieuwe vrijesector huurwoningen, conform de Woondeals. Zorgt dat dan voor een toegankelijkere huurmarkt (lagere) middeninkomens, zoals de bouwen-bouwen-bouwen-adepten stellen? Waarschijnlijk niet.
“Met woningbouw de prijzen laten dalen? Daar ben ik pessimistisch over”, zegt Korevaar. Hoogstens zorgt nieuwbouw voor minder harde stijgingen of stabilisering, terwijl inkomens groeien, aldus de econoom. De huur wordt dus relatief iets betaalbaarder, maar het is zeer de vraag of dat opweegt tegen de grote happen uit hun inkomen die (lagere) middeninkomens nu kwijt zijn aan vrijesectorhuur.
Dat woningprijzen temmen met nieuwbouw lastig is, komt door een fundamentele eigenschap van ‘de’ woningmarkt. Die bestaat namelijk niet echt, legt Barend Wind uit. Hij is onderzoeker volkshuisvesting en woningmarkt aan de Rijksuniversiteit Groningen. “Ik begrijp de neiging om de woningmarkt te reduceren tot vraag en aanbod. Maar er zijn een aantal woningmarkten in Nederland. Waar de woning staat, is heel belangrijk. Als je door heel Nederland heel veel woningen toevoegt, zal een woning in Amsterdam nog steeds schaars zijn. Dan daalt de marktprijs van die woning dus niet.”
Hier zou je tegenover kunnen zetten: als de beleggers helemaal niet bouwen, zijn woningzoekenden nog verder van huis. Maar ook hier geldt: het staat helemaal niet vast dat de regulering tot minder aanbod leidt.
Lagere rendementen zorgen niet per definitie voor minder bouw, betoogt Wind. Dat komt door grond. Grondprijzen volgen de waarde van wat er op wordt gebouwd. Daalt de waarde van de woningen door regulering, dan daalt de waarde van de grond. De grondmarkt is dus een soort schokdemper. Daar zit wel een vertraging in, erkent Wind. Het Rijk moet dus met overbruggingsregelingen als de Startbouwimpuls over de boeg komen, zegt hij, maar een onoverkomelijk probleem is niet.
Bovendien neemt minister De Jonge in het wetsvoorstel een aantal voorzorgsmaatregelen om nieuwbouw te stimuleren. Zo wil hij een bouwvrijstelling van 10 procent invoeren. Dat betekent dat nieuwe woningen tot 187 punten voor maximaal 1.235 in plaats van 1.123 euro mogen verhuurd. Verder worden er relatief veel punten toegekend voor goede energielabels en buitenruimten. Nieuwbouw profiteert daarvan. Met deze ingrepen komt De Jonge tegemoet aan zorgen van ontwikkelaarsvereniging NEPROM en institutionele beleggersvereniging IVBN. Die riepen daags voor het presenteren van het wetsvoorstel nog op tot wijzigingen, die de minister deels overnam.
Zowel voor- als tegenstanders van de regulering hebben dus terechte zorgen. Doen alsof minder aanbod door particuliere verhuurders niet uitmaakt voor lage- en middeninkomens, is naïef. Net zoals een tomeloos geloof in het probleemoplossend vermogen van nieuwbouw dat is.
“In het publiek debat wordt deze wet tot een klassenstrijd gemaakt, maar daardoor raakt soms uit het oog wie de winnaars en verliezers zijn van het beleid”, zegt Korevaar. Wees daar eerlijk over, is zijn pleidooi. Deze discussie is met het wel of niet aannemen van de Wet betaalbare huur verre van geslecht. Wel of geen wet, de woningmarkt is nog niet getemd, en zal ook van een nieuw kabinet continue aandacht vragen.
