Ten behoeve van het tegengaan van uitbuiting en onevenredige benadeling van huurders heeft de gemeente Schiedam een bijzondere bepaling opgenomen in haar APV. In de APV van de gemeente is een vergunningsplicht voorgeschreven voor de verhuur van woningen, welke vergunningsplicht van kracht wordt met een aanwijzingsbesluit. Het college kan een aanwijzingsbesluit nemen, als het college oordeelt dat:
huurders worden uitgebuit of onevenredig worden benadeeld, en/of
de leefbaarheid, volksgezondheid, openbare orde, veiligheid of het welzijn van de huurders onder druk staat, en/of
er strafbare feiten voor doen.
Een aanwijzingsbesluit heeft tot gevolg dat de woningverhuur vergunningplichtig wordt; het is verboden om zonder vergunning van de burgemeester de woning te verhuren. In haar beleidsregels heeft de gemeente uitgewerkt dat de gemeente bij een overtreding in een verhuurde woning, eerst handhavend optreedt. Bij herhaling van overtredingen, treedt de gemeente telkens opnieuw handhavend op. Als er sprake is van structurele overtredingen, kan het college besluiten de woningverhuur aan te wijzen als vergunningplichtig.
In 2020 maakte de gemeente gebruik van deze bevoegdheid. De woningverhuur van tien verschillende panden van één eigenaar wordt door de gemeente aangewezen als vergunningplichtig. De gemeente stelt dat bij de verhuur van deze panden de wet- en regelgeving structureel wordt overtreden. De overtredingen betreffen het verbod op woonruimte in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning en overtredingen van het verbod van illegale kamerverhuur.
De pandeigenaar is het hier niet mee eens en stapt naar de rechter. De rechter overweegt dat er een groot gewicht moet worden toegekend aan de bescherming van ieders eigendomsrechten op grond van het EVRM. De rechter stelt vervolgens vast dat uit de beleidsregels van de gemeente volgt dat het aanwijzen van een verhuurder als vergunningplichtig een ultimum remedium is. Ook constateert de rechter dat de overtredingen die door de gemeente zijn vastgesteld, zijn gebaseerd op Engelstalige verklaringen. Nu niet is gebleken in hoeverre de toezichthouder voldoende kennis heeft van de Engelse taal, kan volgens de rechter het risico op onjuiste uitleg van de Engelse verklaringen niet worden uitgesloten.
Gelet hierop, komt de rechter tot de conclusie dat de gemeente onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er hier sprake is van een situatie als bedoeld in de APV (zoals hiervoor geciteerd), die dusdanig structureel en excessief is, dat daarover geen twijfel kan bestaan en dat eerdere handhavingsmaatregelen niet tot verbetering hebben geleid. Binnen één maand na het opleggen van een eerste bestuurlijke boete, is de gemeente overgegaan tot het aanwijzen van de pandeigenaar als vergunningplichtige verhuurder. Dit strookt niet met de inzet van het instrument als ultimum remedium. Daarnaast is gebleken dat in het geval van het ontbreken van een huisvestingsvergunning van de huurder, deze huisvestingsvergunning alsnog na korte tijd is verleend. De gemeente heeft onvoldoende gemotiveerd hoe de leefbaarheid desondanks onder druk is komen te staan als gevolg van de overtredingen. Dit geldt ook voor de overtredingen op het verbod van illegale kamerverhuur, waar de gemeente slechts in zijn algemeenheid heeft gesteld dat deze overtredingen de leefbaarheid onder druk hebben gezet.
De gemeente Schiedam heeft een creatieve manier gevonden om – naast haar mogelijkheden op grond van de Woningwet en de Huisvestingswet – de APV als instrument in te zetten in de (bestuurlijke) aanpak ter regulering van het gebruik van woningen. De gemeente Schiedam heeft deze APV bepaling ingevoerd naar aanleiding van het onderzoek van het ministerie van BZK naar goed verhuurderschap. In samenspraak met belanghebbenden zijn er verschillende pilots gestart (andere steden zijn onder andere gemeente Groningen, gemeente Den Haag en gemeente Rotterdam) om te onderzoeken of het APV instrument voldoende is om de handhaving op de woningmarkt te verbeteren. Van belang hierbij is dat een APV een wet in materiele zin vormt en aldus voldoet aan het bepaalde in artikel 1 eerste lid van het protocol EVRM dat eist dat voor inbreuk op een eigendomsrecht een wettelijke basis is vereist.
Uit de pilots is gebleken dat het voor gemeenten ingewikkeld is om goed verhuurderschap goed te omschrijven, omdat het betrekking heeft op het gedrag van de verhuurder ten opzichte van de huurder en vaak ook gepaard gaat met overtredingen van andere wet- en regelgeving. Verder kwam naar voren dat gemeenten, die op basis van de APV een verhuurvergunning hebben ingevoerd, onzeker zijn over de juridische basis en houdbaarheid daarvan.
Onder andere de inzichten uit de pilots hebben ertoe geleid dat een stevige(re) basis voor de aanpak van malafide verhuurders op komst is. Met het wetsvoorstel Wet goed verhuurderschap wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Deze wet introduceert een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap, zodat het voor iedere verhuurder in Nederland duidelijk is aan welke eisen zijn gedrag dient te voldoen. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren om het verhuurderschap te reguleren en ongewenste verhuurpraktijken te kunnen sanctioneren. Een verhuurvergunning kan van toegevoegde waarde zijn, omdat hieraan nadere voorwaarden kunnen worden verbonden en meer gericht kan worden ingegrepen in gebieden waar malafide verhuurders actief zijn.
De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel pas aangenomen, het ligt nu bij de Eerste Kamer. De invoering van de Wet goed verhuurderschap zal de rol van gemeenten binnen de regulering van de verhuurpraktijken versterken. Het ontneemt in ieder geval de juridische onzekerheid die gemeenten ervaren met de toepassing van een verhuurvergunning op grond van de APV.
