We gaan kort in op een uitspraak over grondverkoop in de gemeente Zevenaar, de impact van het Acantus-arrest, de voortgang van de lobby Huisvestingswet en de aanscherping van geluidseisen.
Op 22 juni jl. heeft de rechtbank Gelderland bij wijze van voorlopige voorziening (een apart proces naast het bezwaar of beroep) uitspraak gedaan in een geschil over de verkoop van kavels in de gemeente Zevenaar. De rechter verbiedt de gemeente om de tweede uitgifteprocedure te starten en/of de loting te houden totdat de rechtbank einduitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure.
De gemeente had de inschrijfprocedure afgebroken omdat niet aan de eisen uit het Didam-arrest zou zijn voldaan. Er werden kavels toegewezen op basis van de volgorde van binnenkomst van de aanvragen. Bij het vaststellen van de rangorde werd rekening gehouden met de inschrijftijd bij eerdere uitgifterondes. De gehanteerde methode was volgens de rechtbank redelijk, objectief en toetsbaar omdat het proceduredocument op dit punt voldoende transparant was. Het stond de gemeente daarom niet vrij de uitgifte procedure af te breken omdat zij daarmee mogelijk in strijd met het vertrouwensbeginsel (art. 3:14 BW) en onrechtmatig heeft gehandeld. Gelet op de proceskansen in de bodemprocedure wordt de gevraagde voorlopige voorziening toegewezen.
Minister De Jonge heeft vragen van het Tweede Kamerlid Bontenbal (CDA) over het Acantus-arrest beantwoord. De Hoge Raad heeft in die procedure bepaald dat de verhuurder kapitaals- en onderhoudslasten voor een Warmte Koude Opslag (WKO) niet via de servicekosten in rekening kan brengen bij de huurder en dat het puntenstelsel ook geen ruimte biedt om deze kosten in de huurprijs onder te brengen. Daarvoor is een wetswijziging nodig.
De minister is niet voornemens met de hierboven bedoelde wetswijziging te komen. Kapitaals- en onderhoudslasten dienen volgens de minister in de kale huurprijs verdisconteerd te worden. De minister denkt niet dat verduurzaming van het corporatiebezit hiermee in het geding komt omdat hij verwacht dat zij de investeringscapaciteit die vrijkomt door de afschaffing van de verhuurderheffing hiervoor inzetten. De discussie wordt ongetwijfeld vervolgd in de Tweede Kamer; ook als het aan de NEPROM ligt.
11 januari heeft de NEPROM gereageerd op het concept van het voorstel voor een nieuwe Huisvestingswet. De NEPROM heeft hierin o.a. gewezen op de (mogelijk negatieve) effecten op de werking van de woningmarkt, de relatie tot het eigendomsrecht en het recht op vrije vestiging. Juist deze punten noemt ook de Raad van State in haar advies.
De twee hoofdpunten van het voorstel zijn:
1) gemeenten mogen bij de uitgifte van huisvestingsvergunningen (lees: de toewijzing van goedkopere huurwoningen) vaker voorrang geven aan personen die een maatschappelijke of economische binding hebben met de gemeente en zij mogen voorrang geven aan mensen werkzaam in bepaalde beroepsgroepen;
2) gemeenten krijgen de mogelijkheid om voor het bewonen van koopwoningen (<NHG-grens) een huisvestingsvergunning te eisen.
De regering heeft het wetsvoorstel nog niet bij de Tweede Kamer aangeboden ter behandeling. De NEPROM wacht het voorstel in definitieve vorm af en zet, indien nodig, haar lobby volgens de ingezette lijn voort. Het ambtelijk concept kan nog aangepast worden.
Een ambtelijk concept voor de aanpassing van geluidsnomen lag ter inspraak. De voorgenomen wijziging heeft kennelijk gevolgen voor de woningbouw. Bijvoorbeeld als het gaat om het treffen van geluidsmaatregelen en isolatie van een woning. NEPROM wil een toelichting van en overleg met de Rijksoverheid over het voorstel.
Wij vragen ons namelijk af hoe het concept zich verhoudt tot de woningbouwopgave waar we gezamenlijk voor staan. NEPROM wil daarom weten wat de eventuele aanpassing betekent voor de woningbouwproductie, (bouw)kosten, kostenverhaal en locaties waarop al dan niet gebouwd kan worden volgens het normontwerp. Niet onbelangrijk is dat betaalbaar en op goed bereikbare plaatsen (via wegen, het spoor) gebouwd kan worden. Lees hier de brief.
