Heineken huurt van haar verhuurder een horecagelegenheid, die zij op haar beurt weer verhuurt aan een horeca-exploitant, de onderhuurder. Om de gevolgen van de eerste lockdown wat te dempen, heeft Heineken aan al haar huurders en onderhuurders een huurkorting van twee maanden gegeven. Heineken heeft vervolgens aan al haar eigen verhuurders voorgesteld om de helft van deze huurkorting (één maand huur) in mindering te brengen op de door haarzelf aan haar verhuurders te betalen huur.
Eén van de verhuurders was het daar niet mee eens en heeft een zaak aangespannen. Heineken heeft desondanks de voorgestelde één maand huur niet betaald, door zes maanden lang steeds 1/6 minder te betalen. De verhuurder is daarop een procedure bij de kantonrechter begonnen. De kantonrechter heeft niet meteen beslist, maar heeft in een tussenvonnis prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
Sinds 1 juli 2012 kan een rechter in een civiele zaak rechtstreeks aan de Hoge Raad vragen stellen. Een rechter doet dat als er in een concrete zaak een vraag aan de orde komt, waarover de Hoge Raad nog niet eerder heeft beslist. De rechter stelt zijn vraag in een tussenvonnis en de Hoge Raad antwoordt in een arrest. Met de antwoorden uit het arrest kan de rechter vervolgens de eindbeslissing nemen.
De kantonrechter heeft in deze zaak de volgende vragen aan de Hoge Raad gesteld:
Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
(Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De kantonrechter heeft de vragen gesteld, omdat volgens hem niet helder is of en hoe de schade die huurders lijden door de overheidsmaatregelen kan worden verdeeld tussen huurder en verhuurder en hoe dat juridisch moet worden onderbouwd. Dat er op dit moment landelijk veel rechtszaken zijn en de verwachting is dat er nog vele zullen volgen, rechtvaardigt volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.
De verwachte uitspraak van de Hoge Raad is relevant voor alle zaken waarin nog geen eindbeslissing is genomen. Het zou kunnen dat ook andere kantonrechters de antwoorden van de Hoge Raad willen afwachten, voordat zij in vergelijkbare zaken vonnis wijzen. Ligt de zaak nog niet bij de kantonrechter? Ook dan kan het verstandig zijn (als die mogelijkheid er is) om in overleg de uitspraak van de Hoge Raad af te wachten. Wellicht dat deze kan helpen om alsnog samen tot een oplossing te komen.
Of de Hoge Raad zo concreet wordt als de Amsterdamse kantonrechter in maart 2021 was in haar uitspraak in de zaak van een Amsterdams hotel tegen een verhuurder is afwachten. De kantonrechter berekende de gewijzigde huurprijs met de volgende formule: “oude huurprijs – (omzetdaling als gevolg van de coronacrisis ÷ 2) = gewijzigde huurprijs”. Op het eerste gezicht een heldere formule, waarmee de werkelijke coronalasten gelijk worden verdeeld. Hij betrok echter bij de rekenkundige uitwerking wel de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), maar niet de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) en schoot zo mogelijk toch nog het doel van zijn eigen formule voorbij.
De Hoge Raad houdt hier de voortgang van de beantwoording bij.
