Met ingang van 1 juli 2022 is een einde gekomen aan de juridische ongelijkheid tussen huurders van ligplaatsen van woonboten en huurders van reguliere woonruimte. Tot 1 juli jl. viel onder de huur van woonruimte alleen de huur van een gebouwde onroerende zaak, een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld een kamer), een woonwagen of een standplaats (zie artikel 7:233 BW). De woonboot past in geen van deze categorieën en viel daarom buiten de huurbeschermings-boot. Door een wetswijziging is artikel 236a toegevoegd aan Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en geldt een ligplaats voortaan als gelijkwaardig aan een huurwoning. In dit blog volgt een overzicht van de veranderingen die dit met zich brengt.
Tot 1 juli jl. gold de ligplaats van een woonboot niet als ‘standplaats’ (een woonboot staat niet, maar ligt of is afgemeerd) en een woonboot niet als ‘onroerende zaak’. Het Portacabin-arrest (HR 31-10-1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 ) bood wel aanknopingspunten om te betogen dat sprake is van een onroerende zaak. In dit arrest is bepaald dat niet de technische mogelijkheid tot verplaatsing van het gebouwde doorslaggevend is, maar gekeken moet worden naar de vraag of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover die naar buiten toe kenbaar is. Een aanvullende rol is weggelegd voor de verkeersopvattingen.
Aan de common sense opvatting dat een woonboot de bestemming ‘wonen’ heeft, komt geen gewicht toe. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een woonboot bestemd is om te drijven en dus een schip is in de zin van artikel 8:1 BW (HR 15-01-2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136 en verwijzingsarrest 30-12-2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ0443). Hoewel de Hoge Raad wel enige ruimte laat dat een woonboot, mits duurzaam met de oever verenigd, als onroerende zaak kan gelden, heeft dit niet geleid tot toekenning van de status ‘huurwoning’ door rechters. Dit ondanks verwoede pogingen van huurbescherming zoekende woonbootbewoners (zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBMAA:2009:BJ4798, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP3089, ECLI:NL:RVS:2016:861).
Om te komen tot huurbescherming voor de huurder van een ligplaats, was een aanpassing van de wet noodzakelijk. Door de wetswijziging valt de ligplaats van een woonboot voortaan ook onder het begrip woonruimte. De toevoeging van ligplaats aan de relevante bepalingen ziet voornamelijk op huurbeschermingsbepalingen, waarover later meer. Eerst de ratio achter de wetswijziging.
Reden om ligplaatsen van woonboten voortaan als woonruimte te classificeren is gelegen in de wens om de rechtspositie van bewoners van woonboten te verbeteren. Die rechtspositie was veel zwakker dan de rechtspositie van huurders van woonruimte aan wal. Op het huurcontract van de ligplaats van een woonboot was slechts het algemeen verbintenissenrecht van Boek 6 BW van toepassing alsmede de algemene bepalingen van titel 4 van Boek 7 BW. Voor onderwerpen als beëindiging van de huurovereenkomst, rechten bij verkoop van de woonboot, of rechten bij overlijden van de huurder van de ligplaats, gold alleen hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen.
Deze zwakkere rechtspositie van de ligplaatshuurder vond geen rechtvaardiging in wezenlijk andere omstandigheden: wonen op een woonboot met ligplaats is vergelijkbaar met wonen in een ‘gewone’ huurwoning, waardoor huurbescherming in principe een vergelijkbare behoefte is (Kamerstukken II, 2019-20, 35408, nr. 3, p. 3). Bovendien is de markt voor ligplaatsen nog schaarser dan de markt voor reguliere huurwoningen terwijl er voor de eerstgenoemde geen zicht is op uitbreiding daarvan (Kamerstukken II, 2019-20, 35408, nr. 3, p. 3-4). Als er al een verschil in positie is, dan is het eerder zo dat de woonbootbewoner met ligplaats méér belang heeft bij rechtsbescherming.
Door de wetswijziging worden ligplaatsen van woonboten als woonruimte geclassificeerd. Daardoor worden de huurbeschermingsbepalingen uit afdeling 5 van Boek 7 BW deels van toepassing op de huur van ligplaatsen voor woonboten. Hierna volgt een kort overzicht van de voornaamste veranderingen.
Een huurder van een ligplaats is veelal wel eigenaar van de woonboot die daar is afgemeerd. Aan huurders van ligplaatsen van woonboten komt daarom huurbescherming toe, maar aan huurders van woonboten als zodanig niet. Ook is er een afbakening voor de aan de ligplaats grenzende oevers en walkanten via welke de ligplaats bereikt kan worden; deze zijn niet bij de regeling inbegrepen (Kamerstukken II, 2019-20, 35408, nr. 3, p. 10).
Onder het begrip ‘woonboot’ vallen drijvende objecten die worden gebruikt voor bewoning (Kamerstukken II, 2019-20, 35408, nr. 3, p. 2). Dit kan ook betrekking hebben op een schip dat wordt bewoond maar wel nog vaart, zolang het een ligplaats heeft die bestemd is voor het afmeren van een drijvend object dat voor bewoning bestemd is (Kamerstukken II, 2019-20, 35408, nr. 3, p. 3). Het liggeld voor de ligplaats kan in de vorm van huur worden betaald, maar indien de ligplaats in eigendom is van de provincie, gemeente of waterschap, kan dit ook middels precariobelasting. Deze lagere overheden, die overigens 76% van de ligplaatsen bezitten, kunnen dus kiezen tussen huur en precariobelasting, waarbij in beide gevallen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn. Voor de lagere overheden die voor huur kiezen, zijn de volgende opmerkingen dus naast de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van belang.
Gelet op de ratio van de wetswijziging wordt vooral een verbetering van de rechtspositie van de huurder bewerkstelligd. Voor de verhuurder heeft dit tot gevolg dat hij niet meer zomaar tot opzegging van de huur kan overgaan; in plaats daarvan ziet de verhuurder zich voortaan gebonden aan de strikte eisen van afdeling 5, Boek 7 BW, waarbij de verhuurder bij opzegging een van de wettelijke opzeggingsgronden moet gebruiken. Stemt de huurder niet in met de huuropzegging, dan loopt de huur door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist.
Verder is het uitgangspunt ‘koop breekt geen huur’ ook van toepassing op de ligplaats van woonboten. Dit betekent dat een verhuurder die overgaat tot verkoop van de ligplaats en dus de eigendom aan de koper overdraagt, ook het verhuurderschap overdraagt aan de koper (7:226 BW).
Een ander punt om op te letten voor de eigenaar van de ligplaats is dat de huurder van de ligplaats, wanneer deze eigenaar is van de woonboot en de woonboot verkoopt, het rechtens afdwingbaar kan maken bij de rechter dat de eigenaar-verhuurder van de ligplaats de nieuwe woonbooteigenaar accepteert als nieuwe huurder. In de uitgangssituatie komen de betrokken partijen hier zelf uit, maar indien nodig is er een regeling voor indeplaatsstelling, zo is bepaald in het toegevoegde artikel 7:270b BW. Een beroep hierop wordt overigens alleen ingewilligd wanneer de woonboot-verkopende ligplaats-huurder daar een zwaarwichtig belang bij heeft. Dit is een equivalent van artikel 7:270 BW dat ziet op ruil van woonruimte.
Aangezien de huurder van een ligplaats vaak eigenaar van de woonboot is, eindigt de huurovereenkomst in dit geval niet bij overlijden van de huurder: als rechtsopvolgers onder algemene titel zetten de erfgenamen van de overledene het eigendom van de woonboot en de daaraan verbonden huur van de ligplaats voort. Dit staat in het toegevoegde artikel 268a BW, waarmee wordt afgeweken van artikel 7:268 BW dat geldt voor woonruimte.
Tot slot kan een verhuurder niet langer naar eigen goeddunken of behoefte de huurprijs van de ligplaats verhogen. Ook de huurprijsbescherming voor ligplaatsen zal grotendeels gelijkgesteld worden aan de huurprijsbescherming die geldt voor reguliere woningen in de vrije sector (het huidige artikel 248 lid 3 en 4 en artikel 251 van Boek 7 BW zullen van toepassing zijn op ligplaatsen). De zojuist genoemde artikelen beperken de bevoegdheid van de verhuurder om de huurprijs te verhogen zowel qua percentage als in tijd; zo mag de verhuurder in principe niet vaker dan eens per twaalf maanden de prijs verhogen en deze verhoging mag op dit moment niet hoger zijn dan 1% plus inflatiecorrectie. Per 1 juli 2022 bedraagt dit 3,3 % (1 % + 2,3 % inflatie). Afspraken over een huurverhoging die dit percentage overschrijdt, zijn nietig (artikel 7:248 lid 3 BW).
De gewijzigde voorwaarden en huurbescherming gelden direct voor huurcontracten die een ingangsdatum hebben na 1 juli 2022. Voor lopende huurcontracten geldt een tweejarige overgangsperiode, behalve wat betreft de maximering van de huurstijging; die geldt namelijk ook direct voor lopende huurcontracten.
Tot slot is interessant op te merken dat de ligplaatsenmarkt kwantitatief niet zo omvangrijk is: er zijn ongeveer 12.000 ligplaatsen waarvan driekwart in eigendom is van de overheid op wat voor niveau dan ook, die in het merendeel van de gevallen kiest voor de weg van precariobelasting. De wetswijziging is voornamelijk ingegeven door principiële gronden, te weten het gelijktrekken van de rechtsbescherming van huurders van woonruimte en huurders van ligplaatsen (Kamerstukken II, 2019-20, 35408, nr. 3, p. 4).
