De woningbouwopgave is groot. Voor verschillende doelgroepen is het steeds lastiger om een geschikte woning te vinden. Veel gemeenten worstelen met dezelfde opgave: veel vraag en te weinig aanbod. Bouwen, bouwen, bouwen dus. Maar waarom gebeurt dat dan niet?
Een belangrijke belemmering is het rijksbeleid om zoveel mogelijk binnenstedelijk te bouwen. Op 12 april is daarom een motie aangenomen van VVD, CDA en JA21, waarbij deze belemmeringen uit de Ladder voor duurzame verstedelijking verwijderd worden.
De essentie van het rijksbeleid is zo veel mogelijk bouwen in de buurt van bestaande bebouwing. Dit om de natuur en het landschap te beschermen. Het Rijk gebruikt daarvoor als instrument de Ladder voor duurzame verstedelijking. Sinds oktober 2012 is deze Ladder verplicht bij ruimtelijke plannen zoals het bestemmingsplan. Als een woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte én gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, levert dat een groen vinkje op. Als de woningbouwontwikkeling daarbuiten is gepland, dan vraagt dat om een motivering waarom bouwen binnen de stad in dit geval geen optie is.
Sinds de invoering van de Ladder heeft deze tot veel rechtszaken geleid. Dit werkt erg vertragend. Daarom is in 2107 de Ladder aangepast; van drie treden naar één trede. Maar die ene trede blijkt in de praktijk nog steeds een drempel te zijn voor ontwikkelingen. Vooral bij woningbouw is de druk hoog en iedere versnelling wordt met beiden handen aangegrepen.
Binnen steden groeit de druk op de schaarse ruimte. Er zijn vierkante meters nodig voor nieuwe woningen en bijbehorende voorzieningen, bedrijven en verkeer. Ook groen en water vragen een plek in de stad, om zo een duurzame en gezonde leefomgeving te creëren. Door het toenemende belang van duurzaamheid en gezondheid in steden neemt het belang van open, groene zones ook toe. Met andere woorden: er is niet genoeg ruimte om alles binnenstedelijk op te lossen. Op zoek naar een alternatief dus.
Aan de rand van veel steden en dorpen liggen logische gebieden die voortborduren op de bestaande binnenstedelijke structuur: de uitleglocaties. Zulke locaties sluiten goed aan op de randen van de stad. Deze plekken, inmiddels bekend als het ‘straatje erbij’, kunnen een geschikt alternatief zijn voor nieuwe woningbouw, en tegelijkertijd ruimte in de stad vrijspelen voor groen. Als we nou eens minder rigide omgaan met juist daar woningen te bouwen?
De stad volbouwen met woningen lijkt niet het antwoord, alle nieuwe woningen ‘in het weiland’ ook niet. Het is niet zwart-wit. Uitleglocaties bieden kansen voor het realiseren van meer woningbouwlocaties én zorgen voor duurzaamheid en gezondheid in de stad. Woningbouw buiten de stad moet passen in het landschap zonder afbreuk te doen aan de kwaliteiten van de stad. Als gevolg van het woningtekort is het nu extra belangrijk om genuanceerd, creatief en flexibel om te gaan met geschikte locaties voor de korte en lange termijn. Door het verwijderen van de belemmeringen voor buitenstedelijk bouwen uit de Ladder, komen hier nu meer mogelijkheden voor.
Het is aan het kabinet om te beslissen wat er met de aangenomen motie gebeurt. Tijdens het woondebat van 30 maart zei Minister de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dat hij vasthoudt aan het principe van het alleen buitenstedelijk bouwen waar het niet anders kan. Naar zijn mening zitten de belemmeringen vooral in de interpretatie en toepassing van de Ladder. Daarom pleit hij voor een pragmatische aanpak.
Maar de jurisprudentie maakt een pragmatische aanpak niet altijd mogelijk. Vanaf 12 woningen is een Laddertoets al verplicht. Het niet of niet volledig uitvoeren van een Laddertoets bij grotere woningbouwprojecten dan 12 woningen is daarmee een beroepsgrond bij de rechter. Veel gemeenten en bouwers zijn daarom huiverig om voor een pragmatische aanpak te kiezen.
Op dit moment evalueert de Minister de Ladder. Wordt vervolgd dus…
