Al sinds jaar en dag wordt de volkshuisvesting vooral op gemeentelijk niveau ('decentraal') geregeld. De gemeentelijke woonvisie leidt tot prestatieafspraken. Recent wordt er gesproken over nationale prestatieafspraken. Wat zijn dat, wat behelzen die en hoe verhouden die zich tot de gemeentelijke prestatieafspraken? In deze blog wordt eerst kort het gemeentelijke stelsel toegelicht. Daarna wordt ingegaan op de nationale afspraken en wordt een vergelijking gemaakt.
Om de volkshuisvestingsdoelen te kunnen bereiken, is een goede samenwerking tussen de belangrijkste stakeholders van groot belang. Dat zijn in eerste instantie woningcorporaties, gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Die worden verondersteld prestatieafspraken te maken waarin de bijdrage van woningcorporaties aan de gemeentelijke woonvisie is vastgelegd. Kort gezegd zijn dit afspraken over het treffen van voorzieningen in het belang van de volkshuisvesting. Deze kunnen onder andere betrekking hebben op de bouw van woningen, het huurbeleid en de leefbaarheid.
De Woningwet beschrijft de procedure om tot prestatieafspraken te komen. Gemeenteraden stellen een woonvisie vast waarin voor maximaal vijf jaar het volkshuisvestingsbeleid is neergelegd. De woonvisie biedt een belangrijk uitgangspunt voor de prestatieafspraken. Woningcorporaties moeten uiterlijk op 1 april van het kalenderjaar een uitnodiging sturen aan gemeenten en huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies om prestatieafspraken te maken. De woningcorporatie heeft dan tot uiterlijk 1 juli, mits niet anders overeengekomen, de tijd om een overzicht van voorgenomen activiteiten aan de andere partijen te verstrekken. Het wordt ook wel 'het bod' op de woonvisie genoemd. Gelijktijdig nodigt de woningcorporatie de partijen uit in overleg te treden over de prestatieafspraken. Die partijen hebben dan tot 15 december om tot prestatieafspraken te komen. Uiterlijk dan maakt de woningcorporatie kenbaar aan de minister dat zij tot prestatieafspraken is gekomen. Komen ze er niet uit, dan kunnen zij een geschil aan de minister voorleggen.
Toen de huidige coalitie overeenstemming bereikte over het afschaffen van de verhuurderheffing, vond die dat daar wel iets tegenover moest staan. Voor niets gaat de zon op, zo zal de gedachte zijn geweest. Kennelijk zag de regering een mogelijkheid invloed uit te oefenen op de prestaties van woningcorporaties, in aanvulling op de gemeentelijke prestatieafspraken. Het leidde tot de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes, Woonbond, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) over de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030. Het IPO onderschrijft de Nationale Prestatieafspraken. In die afspraken wordt herhaald wat de minister al eerder in de Nationale Woon- en Bouwagenda aangaf: de overheid wil de regie in de volksvesting nemen. Maar wat is die overheid dan? Is dat de minister die de regie wil voeren? In de Nationale Prestatieafspraken wordt dat niet expliciet toegelicht. De Nationale Woon- en Bouwagenda is er duidelijker over: De optelsom van lokale afwegingen is lang niet altijd gelijk aan de landelijke behoefte, zodat centrale sturing nodig is. De Nationale Prestatieafspraken zijn daar kennelijk een uiting van. Er wordt in aangegeven dat het '(…) de randvoorwaarden (biedt) waarmee woningcorporaties kunnen doen waarvoor zij zijn opgericht: het realiseren en goed onderhouden van betaalbare woningen voor mensen die dat nodig hebben.' Het gaat dus om de aansturing van de prestaties van woningcorporaties.
Hoe zit het dan met de rol van de gemeente? Die stelt de woonvisie immers op aan de uitvoering waarvan woningcorporaties in redelijkheid moeten bijdragen. De Woningwet verplicht gemeenten niet rekening te houden met beleid van de minister. Daarom heeft de minister nu deze afspraken gemaakt. Hij wil een bestuurlijke binding bereiken. De minister heeft een onderverdeling in provinciale opgaven voor ogen, die in de gemeentelijke woonvisies moet worden vertaald. In de Nationale Prestatieafspraken wordt hier een wettelijke basis voor aangekondigd, waarbij provincies een coördinerende rol krijgen. Zij krijgen de taak erop toe te zien dat dat de woonvisies van de gemeenten congruent zijn met de afspraken uit de regionale woondeals, en de overige afspraken over de corporatiesector.
De Nationale Prestatieafspraken moeten gedurende de looptijd (tot en met 2030) bijdragen aan het behalen van de volkshuisrechtelijke opdracht: verdubbelen van de bouwproductie van huurwoningen (sociaal en middenhuur), verduurzamen van woningen, waarborgen van de betaalbaarheid van huurwoningen door huurmatiging toe te passen en vergroten van de leefbaarheid. Het ambitieniveau is hoog. Het gaat om 900.000 nieuwe woningen te bouwen in de periode 2022 t/m 2030. Daarvan moeten er 250.000 sociale huurwoningen zijn. Woningcorporaties moeten in die periode ook 50.000 (van de geplande 350.000) middenhuurwoningen bouwen met een evenwichtige mix binnen het middenhuursegment van 850 euro tot 1.000 euro. Een belangrijk aandachtspunt: dit is niet-DAEB. Er is dus geen borging door het WSW en de levering van grond op basis van de DAEB-regeling is niet mogelijk onder de marktprijs. Het is de vraag of dit door het wegvallen van de verhuurdersheffing wordt gecompenseerd. Daarom worden afspraken over financieringsmogelijkheden genoemd.
Voor gemeenten geldt dat het aangekondigde wettelijke instrumentarium ('Versterking regie op de volkshuisvesting' met beoogde inwerkingtreding 1 januari 2024) de woningcorporaties ervan zou moeten verzekeren dat een gemeente voldoende en tijdig locaties zal bieden. Aandachtspunten zijn uiteraard het Didam-arrest, maar hier lijkt voor DAEB wel ruimte in de rechtspraak voor woningcorporaties te worden geboden. Voor de levering van gronden voor de middenhuur zal dat ingewikkelder liggen.
Corporaties worden er bovendien op aangesproken zo veel mogelijk aardgasvrije woningen te realiseren. Ook moeten zij 675.000 bestaande woningen toekomstklaar isoleren. De isolatiemaatregelen die corporaties nemen moeten voor huurders gratis worden. Daarnaast is afgesproken dat tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen extra aan woningverbetering wordt besteed, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid. Bovendien is afgesproken dat corporaties tot en met 2030 jaarlijks totaal 75 miljoen uittrekken voor activiteiten die bijdragen aan de sociale samenhang en ontmoeting in de wijk tussen bewoners. Aan de kostenkant gebeurt er dus nogal wat. Maar ook aan de inkomstenkant zijn er ontwikkelingen. Er wordt een maximale huursomstijging afgesproken, maar op individueel woningniveau mag de huur 0,5 procentpunt hoger stijgen dan de maximale huursomstijging. Echter, er komt ook een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot gemiddeld 57 euro.
In de Nationale Prestatieafspraken wordt aangegeven dat de uitvoering van de afspraken tot 2030 op basis van de huidige prognoses financieel haalbaar zou moeten zijn voor de corporatiesector als geheel. De ondertekende partijen hebben hier gezamenlijk naar gekeken, dus er zal een gedeelde berekening aan ten grondslag liggen. Het neemt niet weg dat het allemaal erg ambitieus klinkt. Gelukkig wordt ook het middel van de projectsteun weer van stal gehaald. Aandachtspunt is dat in het besluit van de Europese Commissie uit 2009 naar projectsteun is gekeken. Een nieuwe discussie over de financiering moet voorkomen worden. Maar ook hier zal naar gekeken worden.
Het zijn ambitieuze plannen en afspraken op nationaal niveau, die moeten doorklinken in de gemeentelijke prestatieafspraken, en een aankondiging van een wet die de regievoering in de volkshuisvesting moet versterken. Na 2015, 2017 en 2022 zal in 2024 de Woningwet opnieuw worden aangepast. Never a dull moment in de volkshuisvesting. De vraag rijst wel: gaat het weer ingewikkelder worden? Of gaat de wetgever nu daadwerkelijk proberen om niet alleen weer allerlei nieuwe plannen uit te werken, maar het ook voor de gemeenten en woningcorporaties werkbaar en overzichtelijk te maken? Plannen zijn mooi, maar uitvoerbare plannen zijn nog veel mooier.
De Jonge presenteert programma Woningbouw: meer regie om woonimpasse te doorbreken
Iedereen wil meer woningen, maar hoe komen die er? Over woondeals, boetes en regie vanuit het Rijk
Iedereen wil meer woningen, maar hoe komen die er? Deel 2: regie van de minister
De leefbaarheid: een taai, maar belangrijk onderdeel van de volkshuisvesting
