BRO heeft uitgebreid onderzoek gedaan naar de effecten van nieuwe hotels op het bestaande aanbod. Met bijzondere aandacht voor de effecten op leegstand van hotels. Aanleiding is de Ladder voor duurzame verstedelijking en de bijbehorende behoefte- en effectenanalyse, nodig voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen.
Sinds 2017 zijn in Nederland ruim 400 hotels gesloten, met samen 8.000 kamers. Het betrof overwegend kleine hotels: gemiddeld 20 kamers. Ze liggen verspreid over Nederland, maar Friesland, Drenthe en Zeeland verloren verhoudingsgewijs de meeste hotelkamers. Met name in kleine plaatsen sloten de afgelopen jaren veel hotels hun deuren, maar er kwamen vaak ook nieuwe bij. In centra betreft dit vaak bijzondere, gemengde, concepten. Nieuwe hotels zijn landelijk gemiddeld ruim zes keer zo groot als de gesloten hotels. De schaalvergroting is dus enorm. Langdurige leegstand van hotelpanden komt in Nederland nauwelijks voor.
De leegkomende hotels kregen voor het overgrote deel een nieuwe invulling, vooral in de sfeer van wonen, andere horeca en soms huisvesting van arbeidsmigranten. Veel grotere hotels worden momenteel ingezet voor de opvang van vluchtelingen, maar zullen op termijn vaak heropenen als hotel. Dit beschouwen we in dit onderzoek dan ook niet als opheffing.
Er lijkt geen einde te komen aan de opening van nieuwe hotels in Nederland. De gemiddelde bezettingsgraad en dus de behoefte, uit binnen- en buitenland groeien mee. De groei van de hotelmarkt is dus onmiskenbaar. Nieuwbouw van hotels is door haar volume en uitstraling bovendien voor iedereen zichtbaar, ze drukken een belangrijk stempel op gebieden.
Bij onze hotelonderzoeken krijgen we van gemeenten regelmatig de vraag in hoeverre nieuwbouw leidt tot sluiting van bestaande hotels in de regio en of dat niet leidt tot extra, structurele, leegstand. Bij de Ladder voor duurzame verstedelijking is dat zelfs de kernvraag. BRO heeft, gebruik makend van diverse jaargangen van de Locatus Retailverkenner, geanalyseerd bij hoeveel hotels de afgelopen jaren de hotelfunctie is opgeheven. Inclusief hun omvang en aandeel in de totale plancapaciteit van hotels. Daarbij keken we ook naar de nieuwe invulling van de panden, inclusief leegstand. We konden de resultaten detailleren tot op het niveau van provincies, Corop regio’s en zelfs gemeenten en plaatsen. De geanalyseerde data zijn exclusief de vaak grote hotels, die momenteel tijdelijk voor onbekende tijd worden ingezet voor vluchtelingen.
Het aantal hotels groeide volgens het CBS landelijk tussen 2017 en 2024 (peildatum januari) met +6 procent tot 3.842 hotels nu. Doordat het aantal kamers tegelijkertijd groeide met netto +21 procent (circa 26.000 extra kamers, optellend tot totaal 150.000 nu) betekent dit een opvallende schaalvergroting. De hotelcapaciteit groeide vooral snel in Flevoland, Utrecht en Noord- en Zuid-Holland. Alleen in Friesland nam het aantal hotels en kamers per saldo iets af.
In Nederland is sinds 2017 12 procent van de destijds bestaande hotels opgeheven. Het betrof vooral zelfstandige hotels, met als uitzondering de vier gesloten vestigingen van Stayokay. Bepaalde klassieke hotelnamen kwamen meermaals terug, zoals De Harmonie, De Kroon en zelfs vier hotels met ‘Jager’ in de naam. De ruim 400 opgeheven hotels waren overwegend opvallend klein: gemiddeld 19 kamers. Het aantal opgeheven kamers (ruim 8.000) bedroeg in die periode dan ook slechts 6 procent van de totale landelijke hotelcapaciteit in 2017. Provincies met gemiddeld de meeste sluitingen van hotelbedrijven zijn Zeeland, Overijssel, Zuid-Holland en Limburg. Gemiddeld betrof het 13-14 procent van de hotels in 2017. De verschillen tussen provincies zijn evenwel klein en we zien geen grote verschillen tussen landsdelen. De kleinste afname van hotels zien we in Flevoland en Noord-Holland (incl. Amsterdam). Als we kijken naar het aantal opgeheven hotelkamers zien we deels een ander beeld. Friesland, Drenthe en Zeeland verloren verhoudingsgewijs de meeste (in 2017 nog bestaande) hotelkamers. Deze afname bedroeg 12-14 procent.
Vooral kleinere plaatsen kenden de afgelopen jaren veel opheffingen van hotels. Koploper is het welbekende stadje Valkenburg aan de Geul, met ruim tien opheffingen. De stad met de meeste hotelsluitingen sinds 2017 is Amsterdam; ruim 40 hotels sloten hun deuren. Daar stonden dan wel vele nieuwkomers tegenover, met een aanmerkelijk grotere omvang. Zoals vermeld kwamen er landelijk aan de andere kant ook veel hotels bij vanaf 2017. Het totale hotelaanbod groeide per saldo met ruim 200 hotels en 26.000 kamers: gemiddeld ruim 125 kamers per hotel. Ondanks de opheffingen groeide het hotelaanbod landelijk dus sterk tussen 2017 en 2024 en nieuwe hotels zijn opvallend groot.
Momenteel worden veel hotels in Nederland ingezet voor de opvang van bijvoorbeeld vluchtelingen, zoals statushouders en Oekraïners. Volgens schattingen in de media betreft het circa 50-60 hotels. Totaal worden hiervoor ongeveer 8.000 hotelbedden ingezet; een kleine 4.000 hotelkamers. Van der Valk levert hieraan met 11 van de 68 Nederlandse hotels (totaal 900 kamers) een belangrijke bijdrage. Bij Fletcher zijn momenteel 8 van de 115 hotels beschikbaar voor de opvang van asielzoekers. Beide hotelformules benadrukken dat het hier een tijdelijke situatie betreft en de capaciteit voor dit doel waarschijnlijk niet verder wordt uitgebreid. Op termijn worden ze wellicht weer geopend als hotel. Daarom zijn deze hotels door ons niet opgenomen als opheffing. Huisvesting van arbeidsmigranten hebben we wel geïnterpreteerd als hotelsluiting, vanwege het meer permanente karakter
Gesloten hotels worden veelal getransformeerd tot woningen: circa 60-70 procent. Bijna een vijfde van de hotels kregen een tweede leven als restaurant of andere horecabranche, vaak ook met woonappartementen op verdieping. Leegstand komt nauwelijks voor, dit betreft slechts 8 procent van de sinds 2017 gesloten hotels. Het is bovendien vaak tijdelijk, omdat veel hotelpanden uit de analyse nog maar kort leegstaan. In Zeeland, Limburg en Gelderland stonden in 2024 verhoudingsgewijs de meeste (in 2017 nog bestaande) hotels nog leeg: 13-17 procent. Wellicht speelt de wat kleinere druk op de woningmarkt hier een rol.
We concludeerden al, dat de opgeheven hotels opvallend kleinschalig zijn. Nadere analyse van de betrokken hotels leert dat ze bovendien vaak een gedateerde inrichting en uitstraling hadden, matige omgevingskwaliteiten en/of onvoldoende proactieve marktbewerking. Veel gesloten hotels voldeden niet meer aan de hedendaagse consumentenbehoefte. De wereld verandert doorlopend en ondernemers in de hotellerie en andere horecabranches ervaren dat als geen ander. Stilstand is achteruitgang. De kritische, via internet uitstekend geïnformeerde consument kiest een alternatief. Feitelijk is dat dus reguliere marktwerking.
Bij veel gesloten hotels ontbrak klaarblijkelijk bedrijfsopvolging en dan is de keuze voor opheffing, verkoop en/of transformatie naar een andere functie logisch. Het vastgoed is tenslotte de basis voor de pensioenvoorziening van veel zelfstandige hoteliers.
Sluiting van hotels leidt nauwelijks tot langdurige leegstand. We concluderen dat veruit de meeste opgeheven hotels worden getransformeerd naar een nieuwe, eigentijdse functie, waaronder opvallend vaak wonen. Dat is alleen maar goed: het biedt ruimte aan de noodzakelijke dynamiek op het snijvlak van economie, samenleving en ruimte. Inspelend op de actuele behoefte en trends in de samenleving en de hotelmarkt.
Omdat hotels met name in kleinere kernen en centra vaak een trekkersrol vervullen, moet hier worden gezocht naar een passende, economisch duurzame vervangende functie. We zien alom een opvallende groei van kleinschalige hotelconcepten, vaak gecombineerd met andere activiteiten, maar ook van particuliere verhuur (Airbnb). Deze trend moet dan wel ruimtelijk-planologisch worden gefaciliteerd door de gemeente. De overnachtingsmarkt is immers een waardevol en zelfs essentieel deel van het toeristisch potentieel. Ook andere bedrijven in retail, horeca en recreatie profiteren daarvan!
