De Omgevingswet is op veel vlakken ‘beleidsneutraal’, waarmee wordt bedoeld dat de geldende normen materieel gelijk blijven aan het huidig recht. Ten aanzien van planschade leidt de Omgevingswet echter tot grote wijzigingen. Zo heeft de Omgevingswet tot gevolg dat vanaf een ander moment planschade kan worden geclaimd. Bij indirecte schade zal bovendien worden gekeken naar de feitelijke situatie voorafgaand aan het peilmoment en er wordt een vast percentage voor het normaal maatschappelijk risico in de wet opgenomen. Deze wijzigingen kunnen grote (financiële) gevolgen hebben voor vastgoedontwikkelingen.
In de aanloop naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben wij verschillende artikelen geschreven over deelaspecten van die wet. Zo hebben wij u geïnformeerd over leges onder de Omgevingswet, flexibiliteit en procedures onder de Omgevingswet, het Besluit bouwwerken leefomgeving, de technische bouwactiviteit, coördineren onder de Omgevingswet, de gewijzigde systematiek voor een aanvraag voor een toets aan het omgevingsplan, sturingsmogelijkheden, het overgangsrecht en hebben we uiteengezet wat het verschil is tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan.
De Omgevingswet wijzigt de regelgeving over planschade aanzienlijk. In dit eerste deel ga ik in op de nieuwe regeling omtrent het schadeveroorzakende besluit. In deel twee ga ik in op de nieuwe vergelijkingsmethodiek en in deel drie ga ik in op de wijzigingen voor het normaal maatschappelijk risico en het overgangsrecht.
Onder de Omgevingswet is niet langer meer sprake van planschade. De regeling voor planschade wordt nu onder de meer algemene noemer van nadeelcompensatie geschaard. Omdat dit onder de Omgevingswet de meest zuivere term is, zal ik hierna voor de nieuwe regelgeving de term nadeelcompensatie in plaats van planschade gebruiken.
Bij nadeelcompensatie vanwege een ruimtelijk besluit is van belang of sprake is van directe schade of indirecte schade.
Directe schade houdt in dat het schadeveroorzakende besluit ziet op het desbetreffende perceel of opstallen waar de schade (zoals waardevermindering) ontstaat. Bijvoorbeeld de situatie dat een deel van het bouwvlak op uw perceel wordt wegbestemd.
Indirecte schade is schade door een besluit dat ziet op nabijgelegen gronden. Een voorbeeld van indirecte schade is dat er tegenover een woning met tot dan toe vrij uitzicht een wolkenkrabber wordt gebouwd.
Op basis van de huidige Wet ruimtelijke ordening is het planologisch besluit waarmee bebouwings- en gebruiksmogelijkheden worden gecreëerd het schadeveroorzakende besluit. De gedachte was dat wanneer ter plaatse reeds bepaalde bebouwings- en gebruiksmogelijkheden gelden, dit zijn ‘schaduw’ vooruitwerpt en reeds vanaf dat moment schade kan ontstaan voor omliggende onroerende zaken.
In de regeling van nadeelcompensatie onder de Omgevingswet[1] zal voor indirecte schade gaan gelden dat pas om nadeelcompensatie kan worden verzocht als een toestemming wordt verleend om die bebouwings- en gebruiksmogelijkheden daadwerkelijk te realiseren. Voor activiteiten waar geen omgevingsvergunning voor is vereist, geldt dat de schade ontstaat op het moment dat bekend is gemaakt dat die activiteit wordt uitgevoerd of daar feitelijk mee is begonnen.
Door deze wijziging in de systematiek ontstaat de situatie dat nog geen vergoeding voor nadeelcompensatie kan worden verkregen als in een omgevingsplan op een naastgelegen perceel al bepaalde waardeverminderende bebouwings- of gebruiksmogelijkheden zijn opgenomen, maar daar feitelijk nog geen gebruik van is gemaakt. Voordeel van die regeling is dat alleen schade hoeft te worden vergoed als de waardeverminderende activiteiten zich daadwerkelijk manifesteren. Bovendien hoeft dan alleen nadeelcompensatie te worden vergoed voor hetgeen feitelijk wordt gerealiseerd en niet meer voor ruimere bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die wellicht nooit worden gerealiseerd.
Nadeel van deze regeling is dat ‘schaduwschade’ niet meer voor vergoeding in aanmerking komt.
Schaduwschade houdt in dat een onroerende zaak al minder waard kan worden puur vanwege het door het planologisch besluit gecreëerde vooruitzicht dat in de directe nabijheid waardeverminderende activiteiten kunnen gaan plaatsvinden. Daar zijn in de voorbereiding op de wet kritische vragen over gesteld. De reactie daarop was dat onheilspellende planologische besluiten slechts zeer beperkt gevolgen zouden hebben voor de waarde van onroerende zaken. Het is de vraag of dat altijd waar is. Je kunt je immers voorstellen dat een goed geïnformeerde koper al afhaakt als hij of zij ziet dat op een naastgelegen perceel zonder al te veel voorwaarden een vergunning kan worden verkregen voor aanzienlijke bebouwing of een intensieve functie.
De wet voorziet dus niet meer in vergoeding van die ‘schaduwschade’. Wellicht dat daar in de toekomst – bijvoorbeeld door de rechtspraak – toch nog een regeling voor wordt getroffen.
Voor directe schade kunnen er onder de Omgevingswet twee momenten zijn waarop de schade kan worden geclaimd. De Omgevingswet bevat voor directe schade niet expliciet de bepaling dat schade pas voor vergoeding in aanmerking komt als de schadeveroorzakende regels daadwerkelijk worden toegepast. Een verzoek om nadeelcompensatie van directe schade kan in veel gevallen dus al worden gedaan als het planologisch besluit is genomen.
Toch kan voor directe schade ook gelden dat die pas ontstaat door een uitvoeringsbesluit. In de memorie van toelichting wordt als voorbeeld gegeven dat een omgevingsplan een verbod voor bepaalde werkzaamheden bevat en dat van dat verbod kan worden afgeweken middels een omgevingsvergunning. De eigenaar lijdt geen schade als die omgevingsvergunning alsnog wordt verleend. De schade ontstaat wel als die omgevingsvergunning wordt geweigerd. Daarom heeft in dat geval te gelden dat de schade pas voor vergoeding in aanmerking komt als die omgevingsvergunning wordt geweigerd.
Dit is bijvoorbeeld van belang voor de verjaringstermijn. Die gaat immers vijf jaar nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden lopen. Als niet meteen duidelijk is welk besluit de schade veroorzaakt, moet zekerheidshalve in ieder geval binnen vijf jaar na onherroepelijk worden van dat eerste mogelijk schadeveroorzakende besluit worden verzocht om planschade. Dat maakt het er voor een benadeelde niet eenvoudiger op.
De wijziging van het peilmoment bij indirecte schade leidt ertoe dat het wat betreft nadeelcompensatie een minder groot risico is om ruimer te bestemmen. Tot de Omgevingswet moet de indirecte schade worden vergoed conform de maximale mogelijkheden, ook als dat (voorlopig) niet wordt gerealiseerd. Vanaf de Omgevingswet wordt voor indirecte schade gekeken naar hetgeen daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Voor directe schade gaat gelden dat er verschillende schadeveroorzakende momenten kunnen zijn. Hierdoor kunnen aanspraken op nadeelcompensatie ook op verschillende momenten verjaren. Het is van belang daar rekening mee te houden.
[1] Dit artikel is gebaseerd op de wettekst d.d. 4 juni 2021, geconsolideerde versie.
