De winkelstraten zijn leger dan ooit tevoren. Als je door het centrum van een willekeurige stad loopt is het stil, heel stil. De drogist die wel open mag, maar omringd is door modewinkels, is uitgestorven. De rolluiken zijn op vele plaatsen naar beneden. De coronacrisis heeft grote gevolgen voor de retail. De horeca is op dit moment voor de tweede keer voor lange tijd dicht en sinds 16 december zijn ook alle niet essentiële winkels gesloten. Ook toen de winkels nog wel open waren. lagen de passanten- en bezoekersaantallen veel lager dan normaal. Op veel plaatsen kwamen minder dan de helft van de bezoekers van vorig jaar.
2019 was in Nederland het jaar waarin de leegstand het sterkst toenam in de afgelopen 15 jaar. Gezien de situatie in 2020 was te verwachten dat de groei van de leegstand dit jaar alleen maar verder zou toenemen. Opmerkelijk genoeg is dat niet het geval. In de eerste maanden van 2020 zagen we in aantal panden nog wel een toename van de leegstand, maar sinds maart is de stijging zeer beperkt. In winkelmeters is de leegstand zelfs gedaald, van 8,1% van de winkelmeters begin dit jaar naar 7,6% nu.
Ondanks langdurige sluitingen, sterk dalende bezoekersaantallen en een zeer grote toename van internet aankopen heeft de markt zich – in ieder geval qua leegstand – redelijk staande kunnen houden. Voor deze toch bijzondere ontwikkelingen zijn een aantal verklaringen:
Allereerst lijken de steunmaatregelen te werken.
Veel ondernemers hebben gebruik gemaakt van de NOW maatregelen, van het uitstellen van het betalen van belasting en soms ook van het later betalen van de huur. Dat uitstel brengt overigens wel een gevaar met zich mee, want dit geld moet uiteindelijk wel worden betaald. Een heel snel herstel lijkt in 2021 niet te verwachten, dus voor veel ondernemers kunnen deze uitgestelde kosten problematisch worden.
Het derde kwartaal was in veel sectoren en in veel gebieden relatief goed.
In de zomer was het aantal besmettingen redelijk beperkt en had iedereen weer redelijk wat bewegingsvrijheid in eigen land. Nederlanders vierden daarom massaal in eigen land vakantie. Geld dat in andere jaren in het buitenland werd uitgegeven kwam dit jaar in de Nederlandse economie terecht. De totale detailhandelsomzet groeide daardoor in het derde kwartaal met 9,2%.[1] Deze groei vond grotendeels plaats online en in de dagelijkse sector. Regio’s die afhankelijk zijn van buitenlandse toeristen zoals Amsterdam-centrum profiteerden niet mee, maar toch heeft een deel van de retail hierdoor geen slechte zomer gehad. Sinds oktober is de situatie echter weer aanzienlijk verslechterd: in eerste instantie voor de horeca en sinds december voor nog heel veel andere sectoren. De omzetten voor niet-dagelijkse fysieke retail zullen dus in het vierde kwartaal slecht zijn geweest en ook het eerste kwartaal van 2021 lijkt dramatisch te verlopen.
Ombouw naar niet-retail weer toegenomen.
Nadat vorig jaar de ombouw van retailpanden naar een andere functie enigszins stagneerde is dat vorig jaar weer voortvarender opgepakt. De totale retailvoorraad is vorig jaar met bijna 1.400 panden afgenomen. De afname van de winkelmeters is met name te verklaren doordat de herontwikkeling van Hudson Bay panden opgeleverd is, met wonen in plaats van winkelen op de verdiepingen.
De afname van de winkelvoorraad vertelt niet het hele verhaal over de ombouw van retailpanden naar een andere functie. Het aantal panden dat is omgebouwd naar een andere functie is in werkelijkheid vele malen groter, namelijk bijna 7.500 panden. Vorig jaar zijn er echter ook weer bijna 6.100 nieuwe panden bij gekomen, daarmee resulteert een afname van de voorraad van bijna 1.400 panden.
De grootste verschuiving zien we in de groep Overig (automotive, horeca, leisure en particuliere dienstverlening) daar zijn zowel bijna 3.500 panden toegevoegd als uit de voorraad gehaald. De grootste afname van het aantal panden zien we bij de leegstand.
In 2020 hebben bijna 2.200 lege panden een andere functie buiten de retail gekregen, zijn gesloopt of zijn toegevoegd aan een ander bestaand retailpand. Vorig jaar zijn er echter ook weer bijna 1.000 panden die eerder nog geen retailfunctie hadden als leegstand op de markt gekomen. Dat lijkt veel, maar is slechts voor een beperkt deel nieuwbouw. Voor het grootste deel zijn dit herontwikkelingen waarbij een groot retailpand (bijv. die van de voormalige V&D en Hudson’s Bay) wordt gesplitst naar meerdere kleinere units. Deels worden die dan weer verhuurd, maar een deel blijft ook nog (tijdelijk) leeg staan.
Per saldo zouden er dus bijna 1.200 minder panden leeg staan, maar vorig jaar is ook weer nieuwe leegstand ontstaan, waardoor er per saldo nu 254 panden meer leeg staan dan op 1 januari 2020. Het totale plaatje van alle verschuivingen ziet er dan als volgt uit:
In een dramatisch jaar voor de retail is het vorig jaar toch gelukt om voor zo’n 4.000 lege panden een nieuwe huurder te vinden. Een bijzonder gegeven dat ook de ondernemerszin van de Nederlandse retailers laat zien die in moeilijke tijden toch nieuwe mogelijkheden blijven zien.
Eerder in dit artikel is al aangegeven dat de nauwelijks oplopende leegstand stilte voor de storm lijkt. De steunmaatregelen gaan een keer stoppen, uitgestelde huren en belastingen moeten een keer worden betaald en ondanks de start van de vaccinatie zijn we nog lang niet af van corona. De retail zal voorlopig nog met grote beperkingen moeten werken. In onze Corona Impact Analyse en in onze bijdrage aan het PBL rapport Veerkracht op de proef hebben wij al voorspeld dat de leegstand zal toenemen tot zo’n 10% van het aantal panden in 2022. Die voorspellingen zijn echter gemaakt in de veronderstelling dat de tweede Corona golf zou eindigen en niet direct zou overgaan in de derde golf. Een sluiting van niet-essentiële winkels was in die voorspelling ook niet voorzien. De in het najaar gemaakte voorspellingen lijken dus te optimistisch.
Vorig jaar is gebleken dat overheidssteun retailers kan helpen om te overleven. Hoe de leegstand zich in 2021 zal ontwikkelen is dus volledig afhankelijk van de generositeit van de Nederlandse overheid. Nu ook niet-essentiële winkels dicht zijn zal die steun (nog) niet moeten worden afgebouwd maar juist worden uitgebreid. Gebeurt dat niet dan verwachten wij een ongekende kaalslag in de Nederlandse winkelstraten.
Dit artikel is geschreven door Gertjan Slob, Directeur Onderzoek bij Locatus.
[1] Bron: CBS
