De Omgevingswet is in aantocht. De ingangsdatum is vooralsnog 1 juli 2022. Deze wet verandert de onteigeningsprocedure ingrijpend. In deze bijdrage gaan wij dieper in op de onteigeningsakte. Eerder schreven wij een introductie over de onteigeningsbeschikking en de bekrachtigingsprocedure in dit artikel. Daarna hebben wij de bekrachtigingsprocedure nader beschouwd, in dit artikel.
Dit is de derde bijdrage in een reeks bijdragen waarin wij u op de hoogte stellen van veranderingen in het onteigeningsrecht.
Een onteigeningsakte is een notariële akte waarmee de onteigenaar de onteigende zaak vrij van alle lasten en rechten kan verkrijgen. Het moment van inschrijving in de openbare registers van deze akte geldt als het moment van verkrijging.(1) Een notaris kan op verzoek van de onteigenaar de akte opstellen als de onteigening voldoet aan drie voorwaarden. Dat de notaris een rol van betekenis gaat spelen in de onteigeningsprocedure is nieuw. In het huidige systeem speelt de notaris een kleinere rol, bijvoorbeeld in het kader van zekerheidstellingen voor een voorschot op de schadeloosstelling.
Ten eerste moet de onteigeningsbeschikking onherroepelijk zijn. Deze beschikking is onherroepelijk als de bestuursrechter de beschikking heeft bekrachtigd en er geen hoger beroep is ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling). Ook is de beschikking onherroepelijk als het verzoek tot bekrachtiging van de beschikking in hoger beroep niet is verworpen door de Afdeling.
Daarnaast moet het onderliggende planologische besluit waarvoor wordt onteigenend onherroepelijk zijn. Dat is bijvoorbeeld een omgevingsplan, een projectbesluit of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De onteigenaar kan dit aantonen door een van deze documenten te overleggen:
de uitspraak van de Afdeling tegen dat besluit;
een verklaring van de griffier van de rechtbank of een verklaring van de griffier van de Afdeling waaruit blijkt dat geen beroep is ingesteld tegen het planologische besluit (de “opvolger” van de huidige non-cassatie-verklaring);
een verklaring van de griffier van de Afdeling waaruit blijkt dat geen hoger beroep is ingesteld tegen het planologisch besluit (de “opvolger” van de huidige non-cassatie-verklaring).
Tenslotte moet de onteigenaar de voorlopige schadeloosstelling hebben betaald aan de onteigende. De onteigenaar kan dit aantonen met een betalingsbewijs, bijvoorbeeld een bewijs van overschrijving of een consignatiebewijs.(2)
De onteigenaar moet een notaris verzoeken een akte op te maken, uiterlijk binnen twee maanden nadat aan de drie voorwaarden is voldaan.(3) De wetgever vermeldt in de memorie van toelichting dat als de akte niet op tijd wordt opgemaakt, een nieuwe procedure moet worden gestart. De wetgever stelt slechts het volgende: “De akte moet worden opgemaakt binnen twee maanden nadat aan de drie genoemde voorwaarden is voldaan. Als de akte niet op tijd wordt opgemaakt, dan moeten de onteigenaar en het bevoegd gezag een nieuwe procedure beginnen.”(4)
Dat de onteigenaar binnen een bepaalde termijn de akte moet laten opmaken of inschrijven volgt echter niet uit de wet. In artikel 11.15 Omgevingswet staat dat de onteigenaar binnen twee maanden moet verzoeken: “Uiterlijk binnen twee maanden nadat aan alle voorwaarden, bedoeld in artikel 11.16, eerste lid, is voldaan, verzoekt de onteigenaar een notaris de onteigeningsakte te verlijden.” Het artikel bepaalt niet dat de akte ook ondertekend moet zijn in die twee maanden, of dat de onteigenaar de akte moet inschrijven binnen die twee maanden. Bij strikte lezing en toepassing van de wet is een e-mail naar een notariskantoor met daarin een verzoek al voldoende om te voldoen aan de bepaling. De genoemde termijn is dan zinledig.
Voor de onteigende lijkt deze bepaling dus minder rechtszekerheid te bieden dan het oude systeem. Artikel 54m Onteigeningswet bepaalt namelijk dat de onteigenaar het onteigeningsvonnis slechts kan inschrijven binnen twee maanden na de plaatsopneming, of in voorkomend geval binnen twee maanden nadat het vonnis kracht van gewijsde heeft gekregen. Onder de Omgevingswet is een verzwarende omstandigheid dat voor de onteigende geen wettelijke stok achter de deur is geregeld. De Omgevingswet kent namelijk geen bepaling waarmee de onteigende kan afdwingen dat de akte wordt ingeschreven. Ook voor de onteigenaar lijkt de bepaling voor onzekere situaties te zorgen. Bijvoorbeeld in het geval dat de onteigenaar al wel een verzoek heeft ingediend, maar dat de ondertekening en inschrijving niet zijn geregeld binnen de termijn.
In de nieuwe situatie moeten we afwachten wat een rechter oordeelt in het geval dat een onteigenaar een verzoek stuurt naar een notaris, maar waarbij de akte niet binnen twee maanden is ondertekend of ingeschreven. In onze optiek zou alleen het moment van inschrijven doorslaggevend moeten zijn voor de gestelde termijn van twee maanden. Op die manier kunnen onteigenaar of notaris het proces niet opzettelijk vertragen en weten alle partijen waar zij staan.
Conclusie
De onteigeningsakte is een nieuw fenomeen, de notaris speelt onder de huidige regelgeving namelijk geen rol van betekenis in het onteigeningsproces. De notaris stelt een akte op als voldaan is aan drie voorwaarden. De beschikking is onherroepelijk, het planologisch besluit is onherroepelijk en de voorlopige schadeloosstelling is betaald. De onteigenaar verkrijgt het onteigenende zonder lasten en rechten, zodra de akte is ingeschreven in de openbare registers.
Er bestaat onduidelijkheid over de termijn van twee maanden waarbinnen de onteigenaar een notaris moet verzoeken een akte op te maken. Bij strikte lezing van de wettekst hoeft de onteigenaar slechts een verzoek in te dienen binnen de termijn en bestaan er geen consequenties als de akte niet is ondertekend of ingeschreven. In de memorie van toelichting staat dat de onteigenaar een nieuwe procedure moet starten als de akte niet op tijd wordt opgemaakt. In onze optiek zou de datum van inschrijving doorslaggevend moeten zijn, dat zorgt voor de meeste zekerheid voor onteigenaar en onteigende.
In de volgende bijdragen gaan wij onder meer in op de schadeloosstelling en de proceskostenveroordeling.
Wilt u meer weten of dit onderwerp? Kom dan naar de Kennismarkt Omgevingsweb waar dit de Omgevingswet uitvoerig wordt besproken.
1) Artikel 11.18 Omgevingswet.
2) Artikel 11.16 Omgevingswet.
3) Artikel 11.15 Omgevingswet.
4) Kamerstukken II 2018-19, 35 133, nr. 3, p. 119.
