De inhoud van de te sluiten koopovereenkomst staat niet ter beoordeling van de Kroon in de administratieve onteigeningsprocedure. Ook zijn reclamanten niet in hun belangen geschaad indien zij menen dat de Staat de onderhandelingen te summier in het logboek heeft weergegeven en niet alle bijlagen zijn bijgevoegd.
Besluit van 30 november 2021, 2021002349 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeenten Oosterhout en Geertruidenberg krachtens artikel 72a van de onteigeningswet (onteigening voor de reconstructie van de Rijksweg A27 Houten – knooppunt Hooipolder (deeltraject 1)).
Tegen het ontwerp KB zijn meerdere zienswijzen ingediend. De meest relevante zienswijzen bespreek ik in deze bijdrage.
De eerste reclamante is eigenaar van een tot kantoorlocatie omgebouwde (voormalige) watertoren. Reclamante heeft tegen het ontwerp KB aangevoerd dat zijn zaak een zogenoemde combizaak betreft. Dit betekent volgens reclamante dat in de schadeloosstelling eveneens rekening zou moeten worden gehouden met de schade die reclamant lijdt als gevolg van de verminderde of onmogelijke verhuurbaarheid van het pand (nadeelcompensatie). Reclamante heeft meermaals onderbouwd waarom sprake is van een combizaak. Volgens reclamante weigert de Staat dit te onderkennen.
De Kroon constateert dat partijen van mening verschillen over het al dan niet combineren van de grondverwerving met de afwikkeling van nadeelcompensatie. De Kroon merkt op dat de Staat aan reclamante kenbaar heeft gemaakt waarom volgens de Staat geen sprake is van een combizaak. De Staat heeft namelijk aan reclamante kenbaar gemaakt dat nog niet duidelijk is of de nadeelcompensatie daadwerkelijk voor vergoeding in aanmerking komt. Om die reden wil de Staat dit onzekere aspect niet meenemen in de schadeloosstelling. De Kroon overweegt dat hem niet ter beoordeling staat of nadeelcompensatie moet worden betrokken bij de onteigening. Dit ziet namelijk in feite op de hoogte van de schadeloosstelling die bij ontbreken van minnelijke overeenstemming aan de orde komt in het kader van de gerechtelijke onteigeningsprocedure. De Kroon gaat dan ook voorbij aan de zienswijze van reclamante.
Verder voert deze reclamante aan dat het logboek summier is doordat een brief en verschillende gespreksverslagen ontbreken. Hierdoor heeft de Kroon een eenzijdig en onvoldoende inzicht in het minnelijk overleg, aldus reclamante.
De Kroon merkt op dat het logboek een samenvatting geeft van het onderhandelingsproces op basis van de gegevens van de Staat, met de daarbij behorende bewijsstukken. Dit logboek speelt een rol bij de beoordeling van de noodzaak door de Kroon. De Kroon concludeert dat reclamante niet in haar belangen is geschaad indien zij meent dat de Staat de onderhandelingen te summier in het logboek heeft weergegeven en niet alle bijlagen zijn bijgevoegd. De Kroon verwijst op dit punt naar vergelijkbare KB’s waarin hij dit al eerder besloot (zie onder meer het KB ViA15). De zienswijze van reclamante en hetgeen tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht, leidt volgens de Kroon tot een andere beoordeling van de noodzaak van het onteigeningsverzoek.
Dezelfde reclamante meent daarnaast dat ook de urgentie ontbreekt van aanwijzing van het betreffende perceelsgedeelte. Dit heeft te maken met het feit dat het KB ziet op een deeltraject dat uit zeven tracés bestaat. Volgens reclamante is uit de stukken niet af te leiden met welk deeltraject de Staat in welk specifiek kwartaal start. Dit blijkt namelijk niet uit de planning zoals in de zakelijke beschrijving opgenomen, maar ook niet uit het ontwerp KB. Wel is opgenomen dat de verwachting is dat het project eind 2022 van start gaat. Reclamante meent dat dit onvoldoende specifiek is.
De Kroon constateert dat de onteigeningsstukken zijn opgesteld volgens de wettelijke vereisten en volgens de uitgangspunten uit de Handreiking. Deze Handreiking schrijft niet voor dat de Staat nog gedetailleerder moet ingaan op de planning van het project dan nu is gedaan. De Kroon oordeelt daarom dat sprake is van een voorgenomen planuitvoering binnen de door de Kroon gehanteerde termijn van vijf jaar na KB. Bovendien voert reclamante geen inhoudelijke argumenten aan waarom dit anders zou zijn. De urgentie van de onteigening is gegeven, aldus de Kroon.
Andere reclamanten geven in hun zienswijze aan dat over het bedrag (mondelinge) overeenstemming is bereikt. Reclamanten gaan daarentegen niet akkoord met twee fundamentele punten uit de conceptkoopovereenkomst. Ten eerste betreft dit het concreet vastleggen in de voorwaarden van een onderhoudsvoorstel voor Jacobskruiskruid. Ten tweede ziet dit op de voorwaarde dat de grond enkel mag worden gebruikt voor het doel waarvoor onteigend wordt. Reclamanten verzoeken de Kroon om de Staat de opdracht te geven om alsnog een werkend voorstel te doen.
De Kroon overweegt dat de inhoud van de te sluiten koopovereenkomst niet ter beoordeling van de Kroon staat in de administratieve onteigeningsprocedure. Ook kan de Kroon geen zelfstandige uitspraken doen over de inhoud van en de voorwaarden die verbonden zijn aan de conceptkoopovereenkomst. Het is aan reclamanten om dit in het minnelijk overleg aan de orde te stellen, hetgeen zij hebben gedaan. De Kroon gaat daarom voorbij aan de zienswijze. Verder heeft de Staat nog te kennen gegeven dat hij het overleg met reclamanten over die voorwaarden voortzet. De Kroon concludeert daarom dat dit overleg alsnog tot een oplossing kan leiden.
Een andere reclamante stelt dat ze graag de ontsluiting van haar percelen aan de achterzijde wil behouden. De Kroon overweegt dat deze zienswijze planologisch van aard is. Planologische aspecten van het te maken werk beoordeelt de Kroon niet zelfstandig in de administratieve onteigeningsprocedure. Wel constateert de Kroon dat de ontsluiting in het minnelijk overleg aan de orde is geweest. Daarnaast is in de zakelijke beschrijving vermeld dat artikel 3 van het Tracébesluit bepaalt dat, waar de ontsluiting van percelen wordt aangetast, deze wordt hersteld. De bereikbaarheid zal in overleg met de eigenaren en gebruikers worden bepaald.
In onderhavig geval is een ontsluiting voorzien via de Engelse Wal. De Staat heeft laten weten dat de eigendom van reclamante goed bereikbaar is via deze ontsluiting. De Staat ziet dus geen noodzaak om nog een tweede ontsluiting in het tracébesluit op te nemen. Wel heeft de Staat naar aanleiding van de hoorzitting aan reclamante laten weten dat zij bereid is om de ontsluiting nader te bekijken en hierover in gesprek te gaan. De Kroon passeert ook deze zienswijze.
De laatste reclamanten stellen een zienswijze in tegen hetgeen op de onteigeningslijst is vermeld. Ze stellen dat de op deze lijst genoemde echtgenoten en geregistreerd partners geen eigenaar zijn van de onroerende zaak en ook geen derde-belanghebbenden zijn. Om die reden horen genoemde personen niet thuis op de lijst, zo stellen reclamanten.
De Kroon overweegt dat onder meer de onteigeningslijst ter inzage moet worden gelegd ex artikel 63 lid 2 van de Onteigeningswet. Op deze lijst zijn aangeduid de te onteigenen onroerende zaken met hun kadastrale aanduiding en de grootte van het perceel. Daarnaast is ook opgenomen de namen van de eigenaren van deze zaken volgens de Basisregistratie Kadaster. Ook moet de omschrijving uit de lijst overeenkomen met de Basisregistratie van het Kadaster. De Kroon constateert dat in dit geval de toegepaste omschrijving van reclamanten en hun echtgenoten (dan wel geregistreerd partners) gelijk is aan de omschrijving volgens de Basisregistratie Kadaster. De gegevens uit deze registratie zijn leidend in de onteigeningsprocedure. De Kroon ziet dan ook geen aanleiding om de lijst aan te passen.
Daarnaast merkt de Kroon nog op dat de echtgenoten (en geregistreerde partners) weliswaar geen eigenaar zijn, maar dat zij wel zijn genoemd in het Kadaster. Hierdoor worden zij vermoed mede-belanghebbend te zijn bij de onteigening. De Kroon gaat voorbij aan de zienswijze.
