Oplossen van het woningprobleem? Kijk ook buiten de bestaande stedelijke gebieden

Er wordt nu vooral ingezet op binnenstedelijk. Waarom ook buiten de rode contouren bouwen?

Vries: We moeten tussen de 800.000 en 1,2 miljoen woningen bouwen en ruimte is schaars. Een ding is volstrekt helder. Wil je het alleen binnenstedelijk oplossen, dan betekent dat alle leefbaarheid de stad uit getrokken wordt. Dan hou je geen plantsoentje of sportveldje meer over, omdat alles wordt volgebouwd. Misschien wel de helft van de benodigde woningen moet buiten de rode contouren gebouwd worden.

Adema: Ik denk dat je nadrukkelijk moet proberen om zoveel mogelijk in dat centrum en de bestaande stedelijke gebieden te bouwen. Een deel van de maakindustrie zal uit Nederland verdwijnen, daar zijn we gewoon te duur voor. Die ruimte zal dus voor een deel vrijkomen. Maak er woningen van, daar is helemaal niks op tegen. Alleen, als je alle ruimte die op dit moment in steden niet gebruikt wordt, gaat gebruiken voor woningen, dan kom je maar aan ongeveer 5-600.000 woningen. Maar we hebben er een miljoen nodig.

Het zou goed zijn als de discussie losgetrokken wordt en verder gaat dan de ideologische discussie. Het is niet zo dat we elk stukje groen willen opofferen aan woningbouw. Er zit een groot verschil tussen groen en groen. Iedereen snapt dat je niet de Hoge Veluwe moet volbouwen, maar er zijn genoeg plekken waar op een verantwoorde manier natuurinclusief gebouwd kan worden. Waar het groen versterkt wordt en wonen mogelijk is.

De hoogte in is niet de oplossing?

Adema: Vooral politici zeggen dat daar behoefte aan is. Nee, er is behoefte aan woningen. Dus als er een woning gecreëerd wordt in hoogbouw, dan wordt die verkocht. Maar als mensen de keuze zouden hebben tussen hoogbouw of grondgebonden woningen, dan gaan velen voor grondgebonden woningen. Alleen zijn die er nog niet. Ik ben bang dat wanneer die wel weer beschikbaar zijn, dit leidt tot veel leegstand in de hoogbouw. Het risico bestaat dat we op die manier onze Bijlmers weer aan het bouwen zijn. Volgens mij wilden we daar juist vanaf.

Zijn de Vinex locaties architectonische hoogstandjes? Is het leuk om op ansichtkaarten naar te kijken? Nee, in veel gevallen niet. Maar het is wel erg praktisch en erg goed wonen.

Mensen willen toch ook graag in de stad wonen?

Vries: Mensen willen graag in de buurt van de stedelijke voorzieningen wonen. Dat is een kleine nuancering. Tot nu toe geven alle onderzoeken aan dat ongeveer 70 procent van de Nederlandse mensen desgevraagd een voorkeur heeft voor grondgebonden woningen, met name de jonge gezinnen.

Het bouwen in de groene gebieden heeft altijd een negatief imago gehad. Waarom weet ik niet, maar Vinex is altijd bijna een vies woord geweest. Terwijl mensen die er wonen, de hoogste woonsatisfactie ervaren. Het is het ideale plaatje: huisje, boompje, beestje in een woonomgeving met gelijkgestemden en alle voorzieningen binnen handbereik. Dat zijn de Vinex locaties. Zijn het architectonische hoogstandjes? Is het leuk om op ansichtkaarten naar te kijken? Nee, in veel gevallen niet. Maar het is wel erg praktisch en erg goed wonen.

Hoe snel kunnen we genoeg woningen hebben?

Vries: We worden steeds meer geconfronteerd met het feit dat de woningbehoefte vooral op korte termijn speelt. Op de lange termijn is het mogelijk om flinke aantallen woningen te realiseren in binnenstedelijke herontwikkeling. Maar nu zitten daar gewoon nog bedrijven waar wordt gewerkt.

Neem Havenstad West in Amsterdam als voorbeeld. Daar kunnen 70.000 woningen komen, in de hoogte gebouwd. Maar pas over 20-25 jaar, terwijl helemaal niet duidelijk is of de behoefte dan nog steeds zo hoog is, of überhaupt aanwezig is. De prognoses geven aan dat de grootste aantallen tussen nu en 2025 gerealiseerd moeten worden.

Je kan geen ijzer met handen breken, maar je moet je wel realiseren: woningen bouw je niet zomaar. Een gemiddeld project waar geen belemmeringen liggen, duurt een jaar of zeven. Met een normaal project ben je een jaar of tien bezig. Binnenstedelijke projecten duren in de regel 15 jaar langer. Er zijn in de ruimtelijke ordening veel mogelijkheden tot bezwaar en inspraak. Binnenstedelijk zijn er meer mensen die er iets van vinden, wat de weg moeilijker maakt. Het is hartstikke goed dat het kan, maar het vertraagt ook.

Er moeten in tien jaar tijd 500.000 woningen bijkomen. Dat matcht niet met de (vooral) politieke wens om binnenstedelijk te gaan ontwikkelen.

Adema: Daarnaast zijn er te weinig mensen. Het is niet hét probleem, maar het is wel een probleem. De handjes die we hebben, zitten in de meest complexe locaties en zouden veel efficiënter ingezet kunnen worden in buitenstedelijke bouw. Als we een woningmarktversnelling willen hebben, zet ze dan daar in.

Vries: Een andere component is dat de kosten heel fors toenemen door schaarste van bouwmaterialen en personeel. Maar ook de kosten van herontwikkeling: er is iets en dat moet weg. Een fabriek verwijderen en de bodem saneren is duurder dan graspollen afsteken. Het is 25 tot 30 duizend euro per woning duurder om binnenstedelijk te bouwen. Ja, buitenstedelijk moeten er investeringen gemaakt worden op het gebied van infrastructuur, maar zelfs dan is er nog een substantieel verschil.

En dan komt er ook de discussie rondom duurzaamheid er nog bij.

Vries: Bij de nieuwbouw is dat effect van verduurzamen redelijk beperkt. De meeste ontwikkelaars en ook de meeste bouwers weten wat er nodig is om nu een nul-op-de-meterwoning te maken. Ik denk dat de meeste ontwikkelaars ook niet echt moeite hadden met het versneld invoeren van het gasloos bouwen. Het maakt de woning wel weer duurder. Dat komt bovenop al die prijsstijgingen die we hadden door allerlei markteffecten. Je moet je wel realiseren dat een steeds kleiner deel van de Nederlandse bevolking in staat is om een nieuwbouwwoning te komen. Die prijs zit al boven de 3 ton.

Adema: Laat staan voor starters, die willen ook graag wonen.

Vries: Maar voor de duurzaamheid ligt de allergrootste opgave natuurlijk in de bestaande woningvoorraad. De nieuwbouw gaat wel lukken, maar wij hebben een bestaande voorraad van 7 miljoen. Daar moet de klapper gemaakt worden. Dat wordt nog een dingetje.

Adema: We hebben al capaciteitsproblemen en we zetten die capaciteit in bij lastige locaties. Laat staan dat die handjes ingezet worden om woningen te renoveren. De verduurzamingsopgave is zo groot; met de huidige bouwcapaciteit en de huidige woningmarkt, gaat dat gewoon niet lukken.

We horen toch ook genoeg positieve geluiden. Als we een paar goede startmotoren inzetten, dat moet het lukken.

Vries: Dan moet je dus 300.000 woningen per jaar onder handen nemen. Nu halen we 75.000 nieuwbouwwoningen met pijn en moeite. Eigenlijk 60.000. En met renovatie zitten we ongeveer op eenzelfde aantal. Dus dat betekent dat je ten minste een verdubbeling moet hebben van je inspanning in de gebouwde omgeving. Waar moet je het vandaan halen?

Adema: De startmotoren zijn op dit moment niks anders dan een paar mooie etalageprojecten om te laten zien dat het kan, maar het heeft niks met capaciteit te maken. Het is een druppel op de gloeiende plaat, een speldenprikje. Elke stad wil wel een wijkje hebben dat van het gas afgehaald wordt. Maar het brengt niet de grote massa op gang. Er moeten 300.000 woningen per jaar verduurzaamd worden. Alles wat je het ene jaar niet haalt, komt er het volgende jaar bovenop, de vraag neemt cumulatief toe. Daar wordt veel te makkelijk over gedacht door de politiek.

Vries: Laat er geen misverstand over bestaan; we móeten die kant op. Alleen moet er goed nagedacht worden over wat er mogelijk is, wat het laaghangende fruit is en waar het best gescoord kan worden.

Zijn de woningbouwplannen realistisch?

Vries: De politiek zegt dat er genoeg capaciteit is, maar om onverklaarbare redenen komt het niet van de grond. De markt geeft aan: de capaciteit ligt op de verkeerde plekken, waar wij niet kunnen bouwen. Of niet willen bouwen, omdat er geen business case van te maken is. Hoe je het ook wendt of keert, uiteindelijk zal er toch geld verdiend moeten worden. Het moet ten minste evenveel opleveren als dat het kost. Daar vind je elkaar dus niet in.

Adema: Ongeveer 70% van de plannen die door gemeenten als realistische plannen zijn gepresenteerd, wordt daadwerkelijk gerealiseerd. We moeten op 100% komen, maar we weten uit ervaring en onderzoeken dat we dat niet halen. Dus ga nu naar die 130% harde plancapaciteit, zodat er gebouwd wordt wat nodig is.

Vries: Bij harde plannen is het bestemmingsplan onherroepelijk. De illusie is dat er dan ook gebouwd kan worden. Het wil slechts zeggen dat het belangrijkste deel van de ruimtelijke ordeningsprocedures doorlopen is. Het kan best zijn dat het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van een bedrijventerrein onherroepelijk is, maar misschien zitten daar bedrijven die nog niet weg gaan. Of iemand heeft een bouwvergunning aangevraagd, maar daar loopt nog een procedure tegen. Dat zorgt weer voor vertraging. Een onherroepelijk bestemmingsplan geeft geen garantie dat het snel gebeurt.

Zo heb je een onherroepelijk bestemmingsplan in Heerhugowaard, De Draai, voor 2700 woningen. Maar het is een illusie om te denken dat je in één keer in een gemeente als Heerhugowaard 2700 woningen op de markt kan zetten. Die markt kan 300 woningen aan, maximaal 450 als je er nog een stukje vanuit Amsterdam bij rekent. Maar er is niemand die het in z'n hoofd haalt om daar 2700 woningen in één keer neer te zetten. Dus er zit ook vervuiling in de cijfers waar overheden op sturen. Ze geven aan dat er niks toegevoegd kan worden aan de plancapaciteit, maar tegelijkertijd verbazen ze zich dat er maar een beperkt deel daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Terwijl de markt kan uitleggen welk deel van de harde plancapaciteit nog niet aan de orde is en kan aanwijzen welk deel van de zachte plancapaciteit veel sneller opgepakt kan worden. Dus ook hierbij is het belangrijk om bij elkaar te komen en elkaar niet gevangen te houden in discussies.

Het is raar hoe we alles binnen Nederland concentreren op een heel kleine postzegel, terwijl Nederland op zích een postzegel is.

Wil de politiek zich dan niet branden aan het geven van het startsein tot buitenstedelijke bouw?

Adema: Mijn conclusie is dat de politiek zich op dit moment heel erg brandt aan de woningmarkt. De politiek is niet in staat om het los te trekken. We zijn het er allemaal over eens dat de woningmarkt is vastgelopen. Maar ondertussen is de regie over het hele ruimtelijk ordeningsdomein en het aanzwengelen van de woningmarkt neergelegd bij provincies en met name gemeenten.

Waar het aan ontbreekt in Nederland is een goede discussie over ruimtelijke ordening. Op lokale schaal, binnen het gemeentehuis, provinciehuis en in de landelijke politiek. Het is raar hoe wij in Nederland omgaan met ruimtelijke ordening. Hoe we alles concentreren op een heel kleine postzegel binnen Nederland, terwijl Nederland op zích een postzegel is. Er zou dus weer een integrale discussie moeten komen, zoals met de Vierde Nota.

Vries: De aanleiding voor de Vierde Nota, was de notie dat er 700.000 woningen nodig waren. Daardoor werd er landelijk een soort taskforce opgezet. Nu constateren we dat er een miljoen woningen nodig zijn. En hoe lossen we het op? We zeggen tegen goedwillende wethouders in de gemeenten in Nederland: ga jij dat probleem maar oplossen. Maar de gemiddelde wethouder, die zijn brood verdient als bijvoorbeeld banketbakker in Waterland, die is gekozen door zijn electoraat - voor een belangrijk deel zijn eigen klanten. Die wethouder moet aan zijn electoraat gaan uitleggen dat hun uitzicht over de polder volgebouwd gaat worden omdat Amsterdam een probleem heeft. Dat kan je toch niet vragen? Dat is onoorbaar. En als we met elkaar constateren dat de woningmarkt en de vastgelopen woningmarkt een nationaal probleem is, dan moet je dat niet op lokaal niveau willen oplossen. Lokaal is er het instrumentarium en mandaat niet voor.

Is het nog terug te pakken op nationaal niveau?

Adema: Het wordt ongelofelijk moeilijk om dit weer van beneden naar boven op te schalen. Het probleem is dat de minister in een moeilijke situatie zit. Veel partijen roepen om regie van de minister. Niet alleen de projectontwikkelaars en woningbouwers, maar ook andere partijen als volkshuisvesters, de woningcorporaties en sociale ondernemingen. De minister weet wel wat nodig is en wil ook graag meer sturing. En sluit bouwen buiten de rode contouren niet uit. Wij vinden dat ze de juiste grondhouding heeft. Maar als ze nationaal regie zou willen nemen op de ruimtelijke ordening en de plaats van woningbouw daarin, zal ze te horen krijgen van provincies en gemeenten dat ze er niet over gaat. Dat is de klem waar ze in zit. Door deze competentiediscussie komen we niet bij de inhoud waaraan ook de minister graag wil werken.

Als je het niet over hetzelfde probleem hebt, kom je ook nooit uit op een gemeenschappelijke oplossing.

Hoe komen jullie nu toch bij elkaar?

Vries: Een voorbeeld van hoe het wel kan: in de regio Alkmaar proberen we samen met de politiek te komen tot een soort basismateriaal. Dus samen bekijken hoe groot het probleem is, waar ligt het, hoe zit het in de tijd? Vervolgens kom je samen tot keuzes, vervolgstappen en prestatieafspraken waar je elkaar ook aan kan houden. Zo houden politiek en markt elkaar niet gevangen in discussies met verschillende uitgangspunten. Als je het niet over hetzelfde probleem hebt, kom je ook nooit uit op een gemeenschappelijke oplossing.

Adema: De politiek wil niet aan dat laatste stukje groen zitten en de bouwers hebben het imago dat ze alleen maar stenen willen stapelen. Nu wordt er alleen naar capaciteit gekeken en niet naar kwaliteit. Laten we het op een goede manier doen, met het oog op ruimtelijke ordening. Hoe moet dit aangepakt worden, wat sluit aan bij de marktbehoefte? Als we nu eens met elkaar om de tafel gaan zitten en besluiten waar er absoluut niet gebouwd gaat worden. En bespreek hoe we verantwoord bouwen op de plekken waar het kan. De overheden moeten de stap zetten om toe te staan dat er op een verantwoorde manier buiten de stad wordt gebouwd en dat het groen ook de stad wordt binnengehaald. De bouwers zullen ook hun verantwoordelijkheid moeten nemen om oog te hebben voor de groene waarden in de stad. Dan denk ik dat je best wel bij elkaar kunt komen.