De Omgevingswet en daarmee het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en de Omgevingsregeling (Or) zijn per 1 januari 2024 in werking getreden. Op 1 januari 2025, 1 juli 2025 en 1 januari 2026 vinden wijzigingen in het Bbl plaats. Daarnaast staan andere wijzigingen gepland. Ook zijn er geplande wijziging vanaf 2026 die gedeeld zijn tijdens de Woontop2024. Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen, eventuele redactionele redenen en ongeschikte wijzigingen worden niet behandeld.
De Omgevingswet en daarmee het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en de Omgevingsregeling (Or) zijn per 1 januari 2024 in werking getreden. Op 1 januari 2025, 1 juli 2025 en 1 januari 2026 vinden wijzigingen in het Bbl plaats. Daarnaast staan andere wijzigingen gepland. Ook zijn er geplande wijziging vanaf 2026 die gedeeld zijn tijdens de Woontop2024. Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen, eventuele redactionele redenen en ongeschikte wijzigingen worden niet behandeld.
Wijzigingen Bbl per 1 januari 2025
Staatsblad 2024, 368
Op 1 januari 2025 vinden er alleen wijzigingen in hoofdstuk 2 ‘Algemene bepalingen voor bouwwerken’ van het Bbl plaats. De wijzigingen betreffen verduidelijkingen en reparaties van regels.
Voorrangsregel omgevingsvergunning bouwactiviteit algemeen (artikel 2.7a)
Er wordt een nieuw artikel (artikel 2.7a;voorrangsregel omgevingsvergunning bouwactiviteit algemeen) ingevoegd. Dit artikel regelt dat als er wordt gebouwd volgens de omgevingsvergunning waarin wordt afgeweken van een eis uit hoofdstuk 4 (nieuwbouw) of 5 (verbouw, verplaatsing, wijziging gebruiksfunctie) van het Bbl, de omgevingsvergunning voorgaat.
Voor monumenten was dit al geregeld via artikel 2.8 van het Bbl.
Met artikel 2.7a wordt de regeling zoals eerder van toepassing was onder de Woningwet (artikel 1b, eerste lid) ook onder de Omgevingswet doorgezet.
Aanpassing regels vergunningplichtige gevallen (artikel 2.25 en 2.26)
Infrastructurele voorzieningen (zoals bruggen en viaducten) zijn vergunningplichtig, tenzij ze vallen onder gevolgklasse 1 van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. En bouwactiviteiten waarbij een brandscheiding of draagconstructie wijzigt zijn ook bij bouwweken lager dan 5 meter vergunningplichtig.
Aanpassing regels uitzondering vergunningplichtige gevallen (artikel 2.27)
Er is verduidelijkt dat zonnepanelen, zonnecollectoren, zonwering, (rol)luiken, afscheidingen tussen balkons / dakterrassen en een bouwwerk voor nutsvoorziening (< 5m) vergunningsvrij zijn. Ook het aanbrengen van isolatie in bestaande gevels waarbij het buitenblad behouden blijft, is vergunningsvrij.
Aanpassing regels vergunningvrije gevallen (artikel 2.28 en 2.29)
Voor de omgevingsplanactiviteit die wordt verricht in, aan of op (voor)beschermde monumenten is de onder het recht voor de Omgevingswet bestaande regeling voor vergunningvrij bouwen hersteld.
Wijzigingen per 1 juli 2025
Staatsblad 2024, 368
Hellingbanen (artikel 4.30 en 4.31)
Verduidelijkt is dat hoogteverschillen groter dan 0,02 m waarvoor een helling(baan) is vereist, moeten voldoen aan de afmetingen voor een hellingbaan (artikel 4.30) en/of een hellingbaanbordes (artikel 4.31).
Bij hoogteverschillen tot 0,10 m kan worden volstaan met een flauwere helling en tot 0,05 m nog flauwer (artikel 4.30).
Een hellingbaanbordes is niet vereist bij een maximaal hoogteverschil van 0,03 m (artikel 4.31).
Bereikbaarheid en toegankelijkheid buitenberging bij woningen (artikel 4.172, 4.182, en 4.192)
Een verplichte buitenberging van de woning moet toegankelijk zijn met maximale hoogteverschillen van 0,02 m. Hoogteverschillen groter dan 0,02 m te overbruggen met een lift of hellingbaan. De eis aan deze hoogteverschillen geldt op de route tussen de toegang van de buitenberging en het aansluitende terrein of een gemeenschappelijke verkeersruimte (artikel 4.172 lid 3). En ter plaatse van de toegang van de buitenberging geldt een maximaal hoogteverschil van 0,02 m (artikel 4.182 lid 4).
De route tussen de openbare weg en de toegang van de buitenberging of gemeenschappelijke verkeersruimte naar de buitenberging voert over een verhard pad en maximale hoogteverschillen van 0,02 m. Het pad moet een breedte van minimaal 1,1 m hebben. Grotere hoogteverschillen dan 0,02 m te overbruggen met een helling conform artikel 4.30.
Begrip hoofdtoegang (artikel 4.181a, 4.188 en 4.239)
In het Bbl wordt het begrip hoofdtoegang toegevoegd. Een hoofdtoegang is een toegang van een gebouw of gebruiksfunctie, bedoeld voor een ieder om binnen te treden. Dat kunnen één of meer toegangen zijn die door de aanvrager of melder worden aangegeven.
In ieder geval één toegang van een woonfunctie, bijeenkomstfunctie (voor alcoholgebruik, voor het aanschouwen van sport, voor film, voor muziek of voor theater), een gezondheidszorgfunctie en een winkelfunctie of van een woongebouw is een hoofdtoegang. Aan die hoofdtoegang worden regels gesteld die gerelateerd zijn aan de toegankelijkheid, zodat rolstoelgebruikers gebruik kunnen maken van dezelfde toegangen als andere bewoners en bezoekers.
De hoofdtoegang (in plaats van een toegang) van een woongebouw moet daarnaast voldoen aan de eisen voor veel voorkomende criminaliteit (artikel 4.239). En deze hoofdtoegang moet een gemeenschappelijke verkeersruimte ontsluiten van ten minste 1,5 m x 1,5 m.
Toegankelijkheid hoofdtoegang (artikel 4.182 en 4.189)
Voor een woonfunctie, woongebouw, bijeenkomstfunctie (voor alcoholgebruik, voor het aanschouwen van sport, voor film, voor muziek of voor theater), een gezondheidszorgfunctie en een winkelfunctie gaat een drempeleis van 0,02 m gelden bij de hoofdtoegang (nieuwbouw). Deze drempeleis geldt ook voor de hoofdtoegang van andere gebruiksfuncties met een toegankelijkheidssector.
Bereikbaarheid hoofdtoegang (artikel 4.192)
De hoofdtoegang van een bouwwerk grenst aan de openbare weg of grenst aan een route naar de openbare weg die over een verhard pad of steiger voert. Bij een te overbruggen hoogteverschil > 0,02 m op deze route is een helling(baan) vereist. Deze route moet verder voldoen aan de volgende breedte-eis:
Gebouw met toegankelijkheidssector: route minimaal 1,1 m breed over een verhard pad of steiger
Woongebouw, bijeenkomstfunctie (voor alcoholgebruik, voor het aanschouwen van sport, voor film, voor muziek of voor theater), een gezondheidszorgfunctie en een winkelfunctie zonder toegankelijkheidssector : route minimaal 1,1 m breed over een verhard pad
Woning niet gelegen in een woongebouw: route minimaal 0,85 m breed over een verhard pad
Doorgangen op bovenstaande routes hebben een vrije breedte van ten minste 0,85 m en een vrije hoogte van ten minste 2 m.
Bereikbaarheid bestaande bouw (artikel 3.98)
Artikel 3.98 (bereikbaarheid van een gebouw) is gewijzigd. Hierin wordt geregeld dat het eventueel aanwezige bestaande verharde pad (voor personen met een functiebeperking) tussen de openbare weg en een gebouw in stand moet worden gehouden. Dit geldt alleen als dit pad is aangelegd om aan de eisen van de bereikbaarheid van het gebouw te voldoen zoals deze van toepassing waren bij de bouw van het gebouw. Er hoeft daarmee niet bij ieder bestaand gebouw een dergelijke route aanwezig te zijn.
Aansluitpunt droge blusleiding (artikel 4.221)
Nieuwbouwprojecten waarin een droge blusleiding is vereist moeten worden voorzien van meerdere brandslangaansluitingen op elke verdieping. Op de volgende posities is een brandslangaansluiting vereist:
In een rooksluis of het trappenhuis, en
In de aangrenzende ruimte direct naast het trappenhuis of de rooksluis.
Met de extra brandslangaansluitingen is de brandweer flexibeler bij brandbestrijding en wordt onnodige rookverspreiding door openstaande deuren beperkt.
CO2-meters onderwijsfuncties (artikel 3.143 en 4.243)
Alle verblijfsruimen in onderwijsfuncties moeten voorzien zijn van CO2-meters, zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw. De CO2-meters mogen op netspanning of op een elektrische voeding (bijvoorbeeld een batterij) werken. Deze voorzieningen zijn niet alleen van toepassing op het basisonderwijs, maar ook op alle andere onderwijsfuncties, zoals het voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs.
Artikel 3.144 vervalt. Hierin werd geregeld dat de verplichting voor CO2-meter niet van toepassing was bij ventilatievoorzieningen die voor 2015 waren aangelegd. Deze uitzondering vervalt omdat de verplichting van CO2-meters nu voor alle bestaande scholen voor het funderend onderwijs geldt.
Per 1 januari 2026
Staatsblad 2024, 368
Toegankelijkheid buitenruimte (artikel 4.182)
Voor een woonfunctie (nieuwbouw) geldt een drempeleis van 0,02 m op de route tussen het verblijfsgebied en de toegang tot de verplichte buitenruimte. Het hoogteverschil wordt gemeten vanaf de vloer met aankleding.
Wijzigingen Omgevingsregeling
Per 1 juli 2025
Met de internetconsultatie van 19 december 2024 zijn wijzigingen in de Omgevingsregeling aangekondigd. Beoogd is een inwerkingtreding per 1 juli 2025. Een aantal wijzigingen lichten we nader toe.
Brandslangaansluiting (artikel 5.41a)
Voor brandslangaansluiting geldt volgens NEN 1594 dat deze op een bepaalde horizontale afstand van elkaar moeten liggen. Met de nieuwe eisen voor extra brandslangaansluitingen voor droge blusleidingen kan dit in bepaalde gevallen leiden tot extra verticale droge blusleidingen. Om dit te voorkomen wordt onderdeel 4.2.2.2 van NEN 1594 niet van toepassing verklaard.
Koelcapaciteit NTA 8800 (artikel 5.50)
Bijlage AA van NTA 8800 geeft een methode voor het bepalen van de minimale koelcapaciteit. Een onbedoelde bepaling van de zonintensiteit heeft als gevolg dat de koelcapaciteit te laag wordt ingeschat. Een wijziging in NTA 8800 is op korte termijn niet mogelijk, waardoor de gecorrigeerde rekentool “koelbehoefte NTA 8800” in de tussentijd via de Omgevingsregeling wordt aangestuurd.
Aansturing nieuwe versie normen met inhoudelijke wijzigingen (bijlage 2)
NEN 1010:2020 + C1:2024
NEN 1078:2024
NEN 3215+C1:2014+A2:2022
NEN 5096:2022
NEN 6062:2024
NEN 6069:2022
NEN-EN 1993-1-4:2006+A1:2015+A2:2020+NB:2012
Rekentool Koelbehoefte NTA 8800:2025
Verder in de pijplijn voor 2025 / 2026 / …
Verbouw voorlopig niet onder Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening schrijft in een brief aan de Tweede Kamer dat vergunningplichtige verbouwactiviteiten voorlopig niet vallen onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Uit de 33 proefprojecten die zijn afgerond komen geen bijzonderheden naar voren. De Wkb vraagt voor verbouw wel om meer inspanning en hogere kosten. Op dit moment is via artikel 2.17 vierde lid geregeld dat verbouw niet onder gevolgklasse 1 valt. Dit artikel komt via een koninklijk besluit te vervallen, zodat een aangepast voorstel in de toekomst eerst aan de Tweede Kamer en Eerste Kamer wordt voorgelegd. (bron: Kamerbrief “Stand van zaken Wet kwaliteitsborging voor het bouwen”, 10 december 2024).
Verblijfsvoorzieningen voor bouwwerkafhankelijke beschermde diersoorten
Op 17 december 2024 is in de Tweede Kamer een motie aangenomen waarin de regering wordt verzocht om verblijfsvoorzieningen voor beschermde diersoorten niet uit het Bbl te halen. De regering wordt opgeroepen zo snel mogelijk specifieke voorschriften voor verblijfsvoorzieningen voor vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen in het Bbl bekend te maken en in werking te laten treden.
Deze motie volgt op het eerdere standpunt van minister Keijzer, waarin zij aangaf geen verplichtingen voor nestvoorzieningen in het Bbl te zullen opnemen. Nu de motie is aangenomen, is de vraag of het eerdere standpunt wordt heroverwogen.
Aanscherping brandveiligheidseisen (brandklasse en brandwerendheid) voor hoge gevels
Bij de nieuwbouw en verbouw van hoge gebouwen wordt de brandklasse van de gevels aangescherpt van brandklasse B naar brandklasse A2 (artikel 4.44a). Het gaat hierbij om constructieonderdelen die grenzen aan de buitenlucht en hoger liggen dan 50 m boven het meetniveau van gebouwen waarin wordt geslapen (gebouwen met een woonfunctie, woonfunctie voor zorg, bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied, celfunctie, gezondheidszorgfunctie met bedgebied of logiesfunctie) en constructieonderdelen hoger dan 30 m van gebouwen waarin wordt geslapen door verminderd zelfredzame personen (woonfunctie voor zorg, bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied, celfunctie of een gezondheidszorgfunctie met bedgebied).
In plaats van brandklasse A2 mag ook worden voldaan aan bij ministeriële regeling gestelde regels. In de Omgevingsregeling zal daartoe een alternatieve methode voor de brandklasse A2 eis worden vastgelegd. Het gaat daarbij om het toepassen van grote of middelgrote brandproeven op gevels.
Voor dezelfde categorieën hoge gebouwen worden ook de eisen aan de brandwerendheid aangescherpt (art. 4.53a). Deze wijziging komt neer op een extra brandwerendheidseis van 120 minuten tussen brandcompartimenten/ ruimten die in hoogte meer dan 20 meter van elkaar liggen. De eerdere eisen in het Bbl regelen al dat direct boven elkaar gelegen brandcompartimenten/ ruimten een brandwerendheid moeten hebben van 60 minuten. De eis van 120 minuten geeft een extra veiligheid dat in een hoog gebouw geen snelle branduitbreiding plaatsvindt over een grote hoogte van het gebouw.
Naar verwachting treden deze eisen per 1 juli 2026 in werking.
Aanscherping milieuprestatie-eisen
Op 21 juni 2024 is het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving aangeboden.
Daarin is de aanscherping van de milieuprestatie-eis voor woningen en kantoorgebouwen aangekondigd. Er wordt onderscheid gemaakt in de eisen voor woningen in een woongebouw en andere woningen. De eis voor een woonfunctie met een gebruiksoppervlakte kleiner dan respectievelijk 60 m² en 80 m² wordt soepeler (de versoepeling te bepalen aan de hand van een formule). Daarnaast gelden ook voor andere gebruiksfuncties een milieuprestatie-eis en specifiek voor een kantoorfunctie een soepelere milieuprestatie-eis als het verliesoppervlak gedeeld door het gebruiksoppervlak groter is dan 2,5.
De bepalingsmethode voor de milieuprestatie wordt gewijzigd, naar aanleiding van een herziening van de methode op Europees niveau.
In de Kamerbrief (ontwerpbesluit tot wijziging van het Bbl – milieuprestatie gebouwen) van 18 december 2024 geeft minister Keijzer aan voorlopig geen onderdelen door te voeren die samenhangen met een scherpere milieuprestatie-eis voor woningen. De milieuprestatie-eis voor woningen wordt wel beleidsneutraal (zonder aanscherping) omgezet naar een grenswaarde die past bij de herziene versie van de bepalingsmethode (versie A2). Voor de andere onderdelen (kantoren en andere gebruiksfuncties van woonfuncties) worden de volgende stappen gezet in het wetgevingsproces. Uit de Kamerbrief (Woontop 2024) van 11 december 2024 blijkt dat de beoogde inwerkingtreding van deze wijzigingen op 1 januari 2026 is.
Verbod op loden leidingen in bestaande kindlocaties en huurwoningen
Bij huurwoningen en kindlocaties (kinderopvang, gastouderopvang en basisscholen) komt een verbod op loden leidingen (concentratie van lood niet meer 5 microgram per liter). Voor deze eis zal een overgangstermijn gelden, zodat eigenaren de tijd krijgen om de loden leidingen te vervangen.
Daglichtfactor
De nieuwe regels voor daglichttoetreding (daglichtfactor conform NEN-EN 17037) treden niet eerder in werking dan 1 januari 2026. Het ministerie neemt daarover in 2025 een beslissing. De inwerkingtreding zal op een later moment via een koninklijk besluit in werking treden. Bron: Staatsblad 2023, 113, onderdeel 63.
Verzamelbesluit Besluit bouwwerken leefomgeving 2025
Met de internetconsultatie van 19 december 2024 zijn wijzigingen in het Bbl aangekondigd. Het moment van inwerkingtreding van de wijzigingen wordt bij koninklijk besluit nader bepaald.
Kwaliteitsverklaring bouw- en sloopwerkzaamheden (artikel 2.14 en artikel 2.15)
Als bij bouw- en sloopwerkzaamheden voldaan moet worden aan eisen uit het Bbl, wordt daar ook aan voldaan als de uitvoering daarvan in oversteenstemming is met een daarop toegesneden kwaliteitsverklaring bouw.
Vergunningvrij plaatsen buitenunit (artikel 2.29)
Onder voorwaarden is het bij grondgebonden woningen mogelijk een buitenunit (voor verwarming en warm tapwater en waarschijnlijk koeling) vergunningsvrij te plaatsen. De voorwaarden hebben betrekking op de positie en afmetingen van deze buitenunit.
Vluchtrouteaanduiding (artikel 4.215)
Het voldoen aan de zichtbaarheidseisen volgens artikel 5.4.5 van NEN-EN 1838 voor vluchtrouteaanduiding is komen te vervallen (artikel 4.215 lid 1). De tijdsduur uit deze norm is al in het Bbl opgenomen en in de aangestuurde norm NEN 3011 voor vluchtrouteaanduiding zijn zichtbaarheidseisen opgenomen.
Vluchtrouteaanduiding voor wegtunnels volgens NEN 6088 en NEN-EN 1838 komt te vervallen. Ook voor wegtunnels gelden de algemene regels voor vluchtrouteaanduiding volgens NEN 3011.
Verbouw (artikel 5.4)
Verduidelijkt is dat de specifieke verbouwregels uit afdeling 5.3 bedoeld zijn als invulling van de algemene verbouwregels uit artikel 5.4 eerste lid. In basis geldt dat de verbouwregels alleen van toepassing zijn op de vernieuwing, verandering of vergroting, uitzondering daarop is de regel voor ingrijpende renovatie waarbij verandering aan het systeem voor ruimteverwarming of ruimtekoeling wordt gedaan (artikel 5.20 zesde lid).
Verplaatsing bouwwerk (artikel 5.6)
Het verplaatsen van een bouwwerk wordt beschouwd als een specifieke vorm van bouwen. In het aangepaste artikel is duidelijk gemaakt dat het kwaliteitsniveau na verplaatsen niet lager is dan het toegestane kwaliteitsniveau voorafgaand aan die verplaatsing en het kwaliteitsniveau voor bestaande bouw (uitzonderingen daargelaten).
Voor het in ongewijzigde vorm verplaatsen van een bestaand bouwwerk is nieuw dat het vernieuwen van constructieonderdelen van ondergeschikte aard hiervan zijn uitgezonderd.
Beperking uitbreiding van brand – verbouw (artikel 5.13)
De minimaal vereiste WBDBO van 30 minuten (of het rechtens verkregen niveau als dat hoger is) bij verbouw geldt voor nieuw aan te brengen constructieonderdelen alleen als de brandwerendheid hiervan volgens NEN 6069 kan worden bepaald.
Verdere beperking uitbreiding van brand en verspreiding rook – verbouw (artikel 5.13a)
De minimaal vereiste WRD van R200 geldt voor nieuw aan te brengen constructieonderdelen alleen als de rookdoorlatendheid volgens NEN 6075 kan worden bepaald.
Vluchten bij brand – verbouw (artikel 5.20a)
Niet duidelijk was bij welke mate van verbouw een bij brand zelfsluitende woningstoegangsdeur was vereist. De eis geldt alleen bij het nieuw aanbrengen van een deur met kozijn.
Nieuwe afdeling: verplaatsen van een bouwwerk (afdeling 5.5)
Er wordt een nieuwe afdeling toegevoegd voor het verplaatsen van een bouwwerk. Ook de regels uit de nieuwe afdeling 5.5 gelden bij verplaatsing, daarin staan eisen over de WBDBO (nieuwbouwregels voor het beperken van branduitbreiding naar bouwwerken op een ander perceel) en geluidwering (gelijk aan de regels voor functiewijziging).
PUR-schuim (artikel 7.7a, 7.7b, 7.8a, 7.18 en 7.22a)
Door VPRC en Nieman is onderzocht welke regels in het Bbl kunnen worden opgenomen om het risico op gezondheidsklachten door het maken en aanbrengen van PUR-schuim verder te verkleinen. Het aanbrengen of maken van PUR-schuim moet gemeld worden bij het bevoegd gezag, tenzij een kwaliteitsverklaring aanwezig is. Bij die melding moeten verschillende gegevens en bescheiden worden overlegd zodat gemeenten hun toezicht en eventuele handhaving daarop kunnen afstemmen. Verder moeten er tijdens het maken en aanbrengen van PUR-schuim diverse gegevens en bescheiden aanwezig zijn en gelden er veiligheidsmaatregelen bij het aanbrengen van PUR-schuim.
De eisen gelden alleen voor PUR-schuim dat op locatie wordt gemaakt en heeft dus geen betrekking op het aanbrengen van kant-en-klare PUR-schuim uit spuitbussen.
Begrip gebruiksgebied (bijlage 1)
Een gebruiksgebied wordt anders uitgelegd omdat onbedoeld werd geregeld dat een gebruiksgebied altijd binnen een brandcompartiment moet liggen. Aangepast is dat een gebruiksgebied niet mag worden doorsneden door een brandwerende scheidingsconstructie (of ander niet-flexibele voorziening, zoals een toilet- of badruimte of technische ruimte).
Planning diverse aanpassingen (aangekondigd tijdens Woontop2024)
Vanaf 2026
Introductie nieuwe gebruiksfuncties: woonfunctie zorggeschikt en woonfunctie nultreden
Ingebruikname Wkb
Aanwijzing herziene Verordening Bouwproducten en Markttoezicht Verordening
Verduidelijken regels voor verplaatsen van woningen
Implementatie EPBD energielabels en bepalingsmethode (beperkte aanpassingen)
Implementatie EPBD laadinfrastructuur en fietsparkeerplaatsen
Implementatie EPBD technische bouwsystemen en zelfregulerende apparatuur
Implementatie EPBD zonne-energie in ontwerp gebouwen
Na 2028
Implementatie EPBD emissievrije gebouwen (ZEB)
Implementatie EPBD CO2-uitstoot (Global warming potential, GWP)
Uitbreiding gevolgklassen Wkb
Implementatie EPBD zonne-energie verplichting woningen en woongebouwen
Implementatie EPBD energielabels en bepalingsmethode (nieuwe inschaling)
