De Afdeling advisering van de Raad van State is kritisch op de Wet betaalbare huur. Volgens de Afdeling is het onduidelijk of de reguleringsplannen van minister De Jonge zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen. Er is een "reëel risico" dat de wet leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouw.
Met de Wet betaalbare huur wil VRO-minister Hugo de Jonge het puntenstelsel doortrekken naar middenhuurwoningen met een huur tot 1.123 euro per maand. Nu geldt dat stelsel alleen voor sociale huur.
Dat die regulering voor de sociale sector goed werkt, daar twijfelt de Raad van State niet over. “Het positieve effect van het verplicht maken van het WWS voor de sociale sector is volgens de Afdeling advisering goed toegelicht”, aldus de Afdeling in een advies.
Maar de toelichting voor het doortrekken van het puntenstelsel naar middenhuur is nog niet zo sterk onderbouwd. Er zou te weinig aandacht zijn in het wetsvoorstel voor de schaarste aan middenhuurwoningen, terwijl die schaarste de hoge huren veroorzaakt.
“De regering besteedt in het wetsvoorstel onvoldoende aandacht aan de oorzaken van deze schaarste en de wisselwerking tussen de sociale sector, de koopmarkt en de vrije huursector. De Afdeling adviseert dieper in te gaan op die oorzaken en op de vraag hoe dit wetsvoorstel hier invloed op heeft.”
De regulering zou ook juist averechts kunnen uitpakken, waarschuwt de Afdeling. Er is een “reëel risico” dat eigenaren van huurwoningen en investeerders niet langer bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich terugtrekken. Dat zou leiden tot een krimpend aanbod van huurwoningen.
“Dit is nadelig voor mensen die een huurwoning zoeken en voor de doorstroming op de woningmarkt, dat de regering met dit wetsvoorstel juist wil stimuleren. De regering motiveert niet overtuigend dat het risico van een krimpend aanbod voldoende wordt beheerst en dat de voorgestelde regulering effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in voldoende huurwoningen te voorzien.”
De Raad van State geeft het kabinet dus huiswerk. “De Afdeling adviseert het voorstel ten aanzien van de regulering van de middenhuur nader te bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel”, staat in het volledige rapport.
Het kritische advies van de Raad van State komt op dezelfde dag als een alarmerend rapport van CBRE. De vastgoedadviseur wijst op een slinkende bestaande huurwoningvoorraad door de hogere rente, een verslechterd investeringsklimaat en regulering.
Volgens CBRE is de impact van de Wet betaalbare huur op de exploitatie voor woningeigenaren “zo groot”, dat de maatregel juist averechts kan uitpakken. “Bijvoorbeeld doordat eigenaren hun investeringsstrategie wijzigen, waarbij ze veel meer woningen door middel van uitponding aan de huurmarkt zullen onttrekken.”
Al met al kunnen de reguleringsplannen van het kabinet zorgen dat zo’n 100.000 bestaande huurwoningen van de huurmarkt verdwijnen, waarschuwt de vastgoedadviseur.
