Sinds 1 juli 2024 geldt het verbod op scootmobielen en andere (brandbare/belemmerende) zaken in vluchtroutes van een wooncomplex, wat zijn de gevolgen?

Op 1 juli 2024 zijn twee artikelen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (het Bbl) in werking getreden die betrekking hebben op de aanwezigheid van brandgevaarlijke zaken en belemmerende objecten in vluchtroutes van een woongebouw. Ik kan niet anders concluderen dan dat deze bepalingen grote gevolgen (kunnen) hebben voor zowel verhuurders als huurders. De media hebben vooralsnog weinig ruchtbaarheid gegeven aan deze nieuwe artikelen, maar in ‘corporatieland’ maakt men zich grote zorgen over de effecten en naleving van dit verbod. Zowel voor huurders als voor verhuurders hebben deze bepalingen namelijk grote gevolgen. In dit artikel bespreek ik de nieuwe artikelen in het Bbl, de gevolgen daarvan en geef ik handvatten aan verhuurders om de artikelen op een juiste wijze toe te passen.

Regelgeving
Hoofdstuk 6 Bbl ziet op het gebruik van bouwwerken en bepaalt in artikel 6.3 dat de regels van hoofdstuk 6 van toepassing zijn op de gebruikers van het bouwwerk. Uit de toelichting op het Bbl volgt dat daaronder ook degene wordt verstaan die het bouwwerk laat gebruiken, bijvoorbeeld de eigenaar of verhuurder.[1]

Artikel 6.4 Bbl bevat een specifieke zorgplicht ten aanzien van brandveilig gebruik van bouwwerken. Op basis van deze zorgplicht is de gebruiker van woonruimte (eigenaar, verhuurder en huurder) verplicht maatregelen te nemen die redelijkerwijs kunnen worden gevraagd om onder andere te voorkomen dat het gebruik van vluchtmogelijkheden bij brand wordt belemmerd. Een voorbeeld waarbij een beroep op de specifieke zorgplicht gerechtvaardigd kan zijn is ‘als een vluchtroute obstakels bevat die snel vluchten bij brand onmogelijk maken, zoals vuilcontainers, huisraad, rijwielen of scootmobielen,’.[2] Het Bbl definieert het begrip vluchtroute als ‘route die begint in ruimte voor personen, alleen voert over vloeren, trappen of hellingbanen en eindigt op een veilige plaats, zonder dat gebruik moet worden gemaakt van een lift’.[3]

Artikel 6.4 Bbl biedt gemeenten aldus de mogelijkheid handhavend op te treden als zich een schending van dat artikel voordoet. Mijn ervaring is dat er steeds meer aandacht is voor de handhaving van deze zorgplicht.

In de relatie verhuurder - huurder is het van belang dat (doorgaans) is afgesproken dat de huurder in een gemeenschappelijke verkeersruimte, waaronder de vluchtroutes, geen zaken mag stallen. Veelal staat dit verbod in de bij huurovereenkomst behorende algemene huurvoorwaarden. Verhuurders handhaven het verbod onder andere door middel van (on)aangekondigde bezoeken aan het wooncomplex, het aanschrijven van de eigenaren van de obstakels en het gebruik van zgn. ‘gele’ en ‘rode’ kaarten, gevolgd door het op kosten van de (individuele) huurders verwijderen van de betreffende zaken. Bij de al dan niet via de Wmo gefinancierde scootmobielen bleek dat toch niet zo eenvoudig. Enerzijds omdat verhuurders met huurders in een discussie belanden over de vraag of het plaatsen en/of opladen van een scootmobiel in de gemeenschappelijke locatie brandgevaarlijk is, en anderzijds omdat huurders stellen dat de gemeenschappelijke ruimte (naast hun voordeur) de enige logische plek is om hun scootmobiel te stallen.

Per 1 juli 2024 zijn artikelen 6.15a en 6.23a Bbl in werking getreden die een einde moeten maken aan de discussie of scootmobielen (en andere zaken) in vluchtroutes mogen staan.[4] Deze artikelen bepalen:

Artikel 6.15a (geen brandgevaarlijke objecten op vluchtroute woongebouw)

            a.        In een gemeenschappelijk verkeersruimte van een woongebouw waardoor een vluchtroute voert zijn geen brandgevaarlijke objecten aanwezig. Onder brandgevaarlijke objecten worden in ieder geval verstaan: meubilair;

            b.        fietsen en scootmobielen;
           c.        afvalstoffen en kratten; en
           d.        decoratie.

1.        In afwijking van het eerste lid, aanhef en onder a en d, is meubilair en decoratie toegestaan als het:

           a.        van metaal, steenachtig materiaal of glas is;
           b.        materiaal dat onbrandbaar is volgens NEN 6064; of
           c.        materiaal dat voldoet aan brandklasse A1 als bedoeld in NEN-EN 13501-1.

2.        Het eerste lid is niet van toepassing op:

           a.        objecten voor bewegwijzering en informatie aan de bewoners;
           b.        een foto, een schilderij of een andere afbeelding met een oppervlakte van ten hoogste 0,5 m2 bij de toegang van een woning; en
           c.        een deurmat met een oppervlakte van ten hoogste 0,5 m2 bij de toegang van een woning.

Artikel 6.23a (geen belemmerende objecten op vluchtroute woongebouw)
In een gemeenschappelijk verkeersruimte van een woongebouw waardoor een vluchtroute voert zijn geen objecten aanwezig die het vluchten belemmeren. Onder objecten die het vluchten belemmeren worden in ieder geval verstaan objecten waardoor de bouwkundige vrije breedte van deverkeersruimte wordt ingeperkt, tenzij er ten minste een beschikbare breedtevan 0,85 m overblijft.

In de toelichting op deze wijziging (Stb. 2023, 426)[5] wordt hierover opgemerkt dat deze twee bepalingen zijn toegevoegd naar aanleiding van de behoefte van gemeenten en eigenaren om een concretere omschrijving in regelgeving wat men wel en niet mag plaatsen in de vluchtroutes van een gebouw. Het is dan ook aan bewoners eenvoudiger uit te leggen dat iets niet mag volgens de regelgeving (zie p. 25).

Bestaande huurders
Voor bestaande huurovereenkomsten is het advies om de huurders schriftelijk over deze ontwikkelingen te informeren, zowel in een nieuwsbrief/flyer per post als op de website van de verhuurder.

Nieuwe huurders
Voor nieuwe huurrelaties is het advies in de huurovereenkomsten een nieuwe bepaling op te nemen dat de lading van artikelen 6.4, 6.15a en 6.23a Bbl ten aanzien van het gebruik van vluchtroutes dekt, lees: 1) een verbod op de plaatsing van vrijwel alle zaken en 2) de gevolgen voor de huurder bij schending van dit verbod.

Waar moeten de scootmobielen uit de gemeenschappelijke ruimten heen?
Verhuurders kunnen een stallingverbod baseren op de huurrechtelijke afspraken, op artikel 6.4 Bbl en op de artikelen 6.15a en 6.23a Bbl. Voor een alternatieve stallingsplek is het onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw relevant.

Nieuwbouw
Voor nieuwbouw geldt sinds 1 juli 2015 de eis dat deze moet beschikken over een afsluitbare berging voor fietsen en scootmobielen (zie artikel 4.30 Bouwbesluit 2012 en per 1 januari 2024 artikel 4.171 Bbl). Verhuurders kunnen de huurders met een scootmobiel dan ook wijzen op dat alternatief.

Bestaande bouw
Voor bestaande bouw is het ingewikkelder. Deze beschikt veelal niet over een afsluitbare berging voor fietsen en scootmobielen. Huurders met een scootmobiel zijn dan aangewezen op stalling in hun eigen woning en/of op een locatie die geen functie als gemeenschappelijke verkeersruimte heeft. Mijns inziens kan artikel 6.4 Bbl niet zo summier worden uitgelegd dat stalling van bijv. een scootmobiel in een gemeenschappelijke verkeersruimte net buiten een vluchtroute wel is toegestaan. Artikel 6.15a lid 1 sub b Bbl merkt scootmobielen namelijk aan als ‘brandgevaarlijk object’. De plaatsing van een brandgevaarlijk object in een gemeenschappelijke verkeersruimte levert gelet op die omschrijving  daarom een schending op van artikel 6.4 Bbl, ongeacht of de gemeenschappelijke verkeersruimte een vluchtroute is. Verhuurders hebben er bovendien met het oog op eenduidigheid belang bij om scootmobielen uit alle gemeenschappelijke ruimten weg te houden, ook als een gemeenschappelijke ruimte (in theorie) niet als vluchtroute zou kwalificeren.

De meest praktische oplossing voor het stallingprobleem is om te onderzoeken of de huurder met een scootmobiel, deze kan stallen in de woning. Al dan niet met een kleiner/smaller exemplaar. Biedt de woning geen ruimte, dan kan de verhuurder alternatieve ruimte zoeken of creëren. Daarbij kan worden gedacht aan de realisatie van een nieuwe afsluitbare berging buiten het wooncomplex of in het wooncomplex. Dat zal lang niet altijd lukken. Soms is er buiten het wooncomplex geen ruimte beschikbaar, is de omliggende grond niet in eigendom van de verhuurder of is er geen dekking van de kosten. Bovendien bestaat er een kans dat de huurder deze alternatieve stallingsruimte te ver weg vindt liggen en niet kan/wil gebruiken.

Een noodzaak tot verhuizing
Hoe vervelend ook, in bestaande bouw kan het voorkomen dat huurders met een scootmobiel geen kant op kunnen. De conclusie kan dan zijn dat de huurder niet meer in het wooncomplex kan wonen en zal moeten verhuizen.

De wetgever lijkt deze noodgedwongen verhuizingen voor lief te hebben genomen, althans ik heb geen overweging in de Toelichting aangetroffen waaruit volgt dat rekening is gehouden met huurders die geen alternatieve stallingsplek kunnen krijgen. Ondertussen maken diverse (sociale) verhuurders zich zorgen – Gaat de gemeente handhaven? Moet ik de huurder andere woonruimte aanbieden? – en het is wachten op de eerste geschillen waarin dit probleem tot uiting komt.

Alternatieve oplossing via een gelijkwaardige maatregel
De Minister wijst er in toelichting op dat eventueel op basis van het gelijkwaardigheidsprincipe een oplossing kan worden gevonden om met aanvullende brandveiligheidsvoorzieningen scootmobielen alsnog in de gemeenschappelijke vluchtroute te plaatsen.[6] Met het gelijkwaardigheidsprincipe wordt kort gezegd bedoeld dat het oorspronkelijk beoogde beschermingsniveau van een maatregel mogelijk ook kan worden bereikt met een andere – gelijkwaardige – maatregel. Het moet gaan om een maatregel die een zelfde mate van het waarborgen van de veiligheid, het beschermen van de gezondheid en het waarborgen van duurzaamheid en bruikbaarheid biedt als beoogd is met de regels waarvoor een gelijkwaardige oplossing wordt geboden. Dit haakje van de Minister zou een uitzondering inhouden om met bepaalde werkzaamheden (waarborgen) dezelfde bescherming te kunnen creëren als artikelen 6.15a en 6.23a Bbl. Het is onder omstandigheden (de vluchtroute mag nooit te smal worden, zie 6.23a Bbl) en met enige kunstgrepen wellicht mogelijk om een veilige scootmobiel-stalling in te richten in een gemeenschappelijke ruimte, maar dit acht ik a) lastig uitvoerbaar, b) moeilijk controleerbaar (denk aan verkeerd gebruik) en c) een mogelijke inbreuk op het huurgenot van andere bewoners van het complex ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten. Dit haakje blijft dus een grote uitzondering op de regel.

De rol van de afdelingen Wmo en handhaving van de gemeente
Afdeling Wmo
Gelet op artikel 6.4 Bbl en de artikelen 6.15a en 6.23a Bbl kan de afdeling Wmo van de gemeente naar mijn mening niet enkel volstaan met het verstrekken van een scootmobiel aan een huurder, maar zal zij ook actief mee moeten denken over de stallingsmogelijkheden (in de woning) nu stalling in gemeenschappelijke verkeersruimten verboden is. Sterker, om een nieuw stallingprobleem te voorkomen, is het niet onlogisch dat een gemeente de aanwezigheid van voldoende objectieve stallingsmogelijkheden als voorwaarde stelt voor de toekenning van een aanvraag voor een scootmobiel. Verhuurders worden geadviseerd met de gemeente hierover in overleg te treden, goede afspraken te maken en eventueel voor bestaande bouw te onderzoeken of er ruimte is voor de bouw van een afsluitbare berging voor fietsen en scootmobielen (zoals bij nieuwbouw, artikel 4.171 Bbl).

Gemeenten zullen op hun beurt een beleid moeten vormen of het plaatsen van een scootmobiel op de betreffende locatie mogelijk is. Daarbij merk ik op dat dat een gemeente een verhuurder niet kan verplichten op zijn kosten (lees: die van de verhuurder) een nieuwe afsluitbare berging te realiseren.

Afdeling handhaving
Verhuurders willen weten in de relatie met de gemeente weten waar ze aan toe zijn. Gaat de gemeente handhaven? En zo ja, op welke wijze? Het verdient daarom de aanbeveling met de afdeling handhaving van de gemeente (en eventueel een deskundige van de brandweer) in gesprek te gaan over de werkwijze van de gemeente. Eventueel kan met de afdeling handhaving van de gemeente en een deskundige van de brandweer per wooncomplex in kaart worden gebracht welke situaties wel/niet toelaatbaar zijn. Het kan daarbij eventueel ook gaan over andere roerende zaken in gemeenschappelijke ruimten.

[1]  https://www.bouwbesluitonline.nl/docs/wet/bbl-nvt/artikelsgewijs/hfd6/afd6.1/par6.1.1/art6.3.
[2] https://www.bouwbesluitonline.nl/docs/wet/bbl-nvt/artikelsgewijs/hfd6/afd6.1/par6.1.1/art6.4.
[3] Bijlage 1 bij artikel 1.1 Bbl.
[4] Besluit van 9 april 2024 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van enkele onderdelen van het Besluit van 21 november 2023 tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met de landelijke uniformering van de energie- en milieuprestatie bij nieuwbouw, het verbeteren van de veiligheid en gezondheid in gebouwen en enkele andere wijzigingen (Stb. 2023, 426), Stb. 2024, 93.
[5] Voluit: Besluit van 21 november 2023 tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met de landelijke uniformering van de energie- en milieuprestatie bij nieuwbouw, het verbeteren van de veiligheid en gezondheid in gebouwen en enkele andere wijzigingen.
[6] Nota van Toelichting bij het Besluit van 21 november 2023 tot wijziging van het Bbl, p. 26.