“Ruim baan voor nieuwe huizen”! Zo kopt het aanstaande kabinet in het op 30 januari jl. gepresenteerde regeerakkoord. Het beleid is en blijft erop gericht woningbouw te stimuleren. Daar gaat veel publiek geld mee gemoeid. De aanwending van publieke gelden moet in lijn zijn met de Europese staatssteunregels. De DAEB-regels bieden uitkomst.
Begin januari is het nieuwe DAEB-besluit in werking getreden. Dit besluit vervangt het besluit uit 2012 en heeft gevolgen voor de manier waarop overheden woningbouw mogen ondersteunen. Het DAEB-besluit maakt duidelijk dat niet alleen sociale woningbouw, maar ook betaalbare huisvesting (voor middeninkomens) kan worden aangemerkt als Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Een overheid mag voor een DAEB compensatie verlenen – dat is dan vrijgestelde staatssteun, die niet eerst hoeft te worden aangemeld bij de Europese Commissie. Wel moet de steun voldoen aan de voorwaarden uit het besluit.
Voor gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars en andere betrokken partijen is het van belang goed op de hoogte te zijn van deze mogelijkheden en voorwaarden voor steunverlening. Het besluit creëert namelijk meer financiële ruimte, maar stelt ook nieuwe eisen aan doelgroepafbakening, kwaliteit, duur van inzet en transparantie. Hierna volgen de belangrijkste wijzigingen voor woningbouw.
De belangrijkste wijzigingen voor sociale huisvesting zijn:
De termijn dat de sociale huisvesting als zodanig in stand moet worden gehouden, moet in beginsel minimaal 20 jaar zijn. Voorheen werd een dergelijke termijn niet voorgeschreven.
De compensatie mag ook dienen ter dekking van kosten voor nieuwbouw en de aankoop van grond. Voorheen was dat niet nadrukkelijk geregeld.
Het DAEB-besluit noemt betaalbare huisvesting als afzonderlijke categorie die als DAEB mag worden aangemerkt. Hoewel dat niet met zoveel woorden is geregeld, wordt het daarmee ook mogelijk om DAEB-steun voor huisvesting voor (bepaalde groepen) middeninkomens te ondersteunen. Daarbij gelden als belangrijkste voorwaarden:
Het gaat om huishoudens die als gevolg van marktresultaten en met name marktfalen, geen toegang hebben tot huisvesting tegen betaalbare voorwaarden.
De lidstaat (waarschijnlijk: het Ministerie van VRO) moet vaststellen wat de behoefte aan betaalbare huisvesting is, alsook wat de gebruikte indicatoren en benchmarks zijn.
Woningprijzen of huurprijzen voor betaalbare huisvesting moeten onder de marktprijzen liggen en moeten worden vastgesteld op basis van transparante criteria.
De termijn dat de betaalbare huisvesting als zodanig in stand moet worden gehouden, moet ook hier in beginsel minimaal 20 jaar zijn.
Het besluit bevat ook procedurele wijzigingen, om de administratieve lasten te verlichten. De belangrijkste zijn:
De verplichte verwijzing naar het DAEB-besluit in de besluiten waarmee ondernemingen met de DAEB worden belast is komen te vervallen.
De frequentie van de controle op overcompensatie wordt verlaagd van eens per drie jaar naar eens per vijf jaar.
In het geval de onderneming (bijna) alleen DAEB-activiteiten verricht, zijn controles achteraf überhaupt niet nodig.
Vanaf 1 januari 2028 komt er een centraal transparantieregister, waarin steun boven € 1 miljoen per onderneming per DAEB wordt opgenomen.
Voor betaalbare huisvesting is het wachten op nadere criteria vanuit het Rijk. Daarna zal duidelijk worden hoeveel meer ruimte er daadwerkelijk is om betaalbare huisvesting te steunen, ook als er geen sociale huisvesting bij betrokken is. Voor de praktijk is het nog even wachten tot het Rijk hierover nadere duidelijkheid heeft gegeven.
Voor sociale huisvesting is de instandhoudingstermijn een belangrijk punt. Hoewel er uitzonderingen zijn, is 20 jaar de regel. Dat is langer dan nu in de praktijk nog vaak wordt gehanteerd.
Voor bestaande DAEB’s geldt een overgangsperiode van twee jaar. Voor bestaande sociale DAEB’s, waaronder voor sociale huisvesting, geldt extra bescherming: deze blijven geldig tot het einde van hun looptijd.
Wij zullen tijdens onze Ronde Tafel op 5 februari a.s. uitgebreid stil staan bij deze nieuwe regelgeving en de gevolgen voor de praktijk. Het maximum aantal aanmeldingen is al bereikt, maar voor meer informatie kunt u terecht bij Paul Heijnsbroek en Gijs van Midden.
