De ‘strenge eisen’ voor betaalbare nieuwbouw in Zuid-Holland blijken helemaal niet zo streng. Ze zijn een stuk genuanceerder dan gedeputeerde Anne Koning deed voorkomen in het AD, leert lezing van onderliggende beleidsdocumenten. Lang niet alle gemeenten hoeven daadwerkelijk 40 procent sociale huur te bouwen. Het provinciale doel van in elke gemeente een voorraad van 30 procent sociale huur is daarmee een illusie, toont data-analyse.
Woningen in Delft. Foto: Shyam
De Zuid-Hollandse gedeputeerde Anne Koning (PvdA) maakte vorige week een hoop discussie los. Gemeenten zouden vanaf 2025 alleen nog groen licht krijgen voor woningbouw met minstens 40 procent sociale huur, tekende het AD op.
Tot ongenoegen van minister Hugo de Jonge, een aantal steden, ontwikkelaars en de Zuid-Hollandse VVD. Die waren allemaal weinig enthousiast over op korte termijn gedwongen meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop bouwen.
Maar een duik in het Hoofdlijnendocument Herziening omgevingsbeleid 2024, waarin de plannen zijn uitgewerkt, toont dat de provincieplannen genuanceerder liggen. Sterker, de ‘strenge’ eisen voor betaalbare nieuwbouw blijken bij nader inzien helemaal niet zo streng. De impact van het nieuwe beleid op de sociale huurvoorraad zal gering zijn, toont data-analyse door PONT | Omgeving.
De eerste relevante nuance in het document: de eis van 40 procent sociale huur bij nieuwbouw wordt niet op gemeente- maar op regioniveau gesteld. Als een regio minder heeft, wordt gekeken naar welke gemeenten een tandje bij moeten zetten. De tweede nuance: gemeenten die nu meer dan 30 procent sociale huur hebben, hoeven de 40 procent sociaal bij nieuwbouw per definitie niet aan te tikken. Voor hen geldt een minimumeis van 30 procent.
Rotterdam heeft een probleem als de herziening van het omgevingsbeleid wordt ingehamerd: die stad gaat nu voor 20 procent sociaal bij nieuwbouw. Voor de rest van de steden in Zuid-Holland betekent het dat zij hun huidige woonbeleid niet hoeven te wijzigen. Waarschijnlijk tot genoegen van wethouders, die eerder weinig enthousiast waren over de nieuwe provincieplannen.
Maar deze ‘zegen’ is ook meteen een zwakte in het beleid, die het de facto vrij tandeloos maakt. De grotere steden zijn een uitzondering met hun hoge percentages sociale huur. Doordat kleinere gemeenten over het algemeen relatief minder gereguleerde woningen hebben, is de potentiële winst van 40 procent sociaal bij nieuwbouw beperkt.
Ter illustratie: in de regionale woningbouwdeals die gemeenten, provincie en Rijk vorig jaar tekenden, staat dat de tien grootste Zuid-Hollandse gemeenten tot 2030 ongeveer 150.000 van de in totaal 248.000 gewenste woningen moeten bouwen. Met uitzondering van twee, hebben deze gemeenten allemaal meer dan 30 procent sociale huur. Met andere woorden: bij ruim de helft van de in de provincie geplande woningen tot 2030, geldt de eis van 40 procent niet.
Het doel dat de provincie zichzelf oplegt in de Herziening omgevingsbeleid 2024, “minimaal 30 procent sociale huur in de totale woningvoorraad per gemeente”, wordt met het beleid dan ook nooit gehaald. Als alle gemeenten met minder dan 30 procent sociaal vanaf nu consequent 40 procent bij nieuwbouw zouden aanhouden, zijn alsnog ruim 260.000 nieuwe woningen nodig in deze gemeenten, toont analyse van CBS-cijfers.
De grote stijging van het totaal komt doordat de totale woningvoorraad meestijgt met elke middenhuur-, vrijesectorhuur- of koopwoning die een gemeente bouwt. Er zijn dus relatief meer nieuwe sociale woningen nodig om op de 30 procent uit te komen. In de gemeenten Oegstgeest, Zoeterwoude, Lansingerland en Pijnacker-Nootdorp zou de totale woningvoorraad zelfs moeten verdubbelen. Plannen hiervoor ontbreken.
De Provinciale Staten van Zuid-Holland stemt 31 januari over de herziening.
Over de data achter deze kaarten
- De kaarten zijn opgesteld op basis van CBS-data over het aandeel sociale huur per gemeente in 2021. Het zijn de meest actuele beschikbare data. De data vertonen verschillen met inschattingen door de Provincie Zuid-Holland. Zo stelt de provincie dat twaalf gemeenten meer dan 30 procent sociale huur hebben, terwijl de CBS-data 26 gemeenten tonen. Dat verschil komt door de definitie van sociale huur: de provincie werkt met de nieuwe definitie zoals die in de Wet regie op volkshuisvesting is geformuleerd. Kort samengevat, filtert deze nieuwe definitie nep-sociale huur weg. Dat telt op tot significante verschillen: zo’n 20 procent voor heel Nederland.
- De kaarten tonen de gemeenten Westvoorne, Brielle en Hellevoetsluis. Sinds 2023 zijn deze gemeenten gefuseerd tot Voorne aan Zee. Een actuele kaart met deze wijziging is helaas niet beschikbaar.
