Het is geen nieuwe informatie meer; Nederland kampt met een tekort aan woningen. De woningmarkt kan niet voldoen aan de vraag en daarom worden er steeds vaker creatieve oplossingen bedacht voor dit probleem. Denk hierbij aan mantelzorgwoningen, tiny houses en verkamering. Ook het realiseren van tijdelijke woningbouw is een van de manieren om de druk op de woningmarkt te verlagen. Een voordeel van tijdelijke woningen is dat er minder (strenge) eisen voor gelden dan voor permanente woningbouw. Het is daarom makkelijker en sneller om dit soort woningen te realiseren. De transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar tijdelijke woningen wordt in deze blog als voorbeeld onder de loep worden genomen.
In het voorbeeld waarin sprake is van een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd naar tijdelijke woningbouw, gaan wij ervan uit dat woningbouw in strijd is met de regels van het bestemmingsplan. Op grond van de oude regelgeving was op een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan voor een periode van maximaal 10 jaar de kruimelregeling van toepassing. Dit betekent dat de aanvraag omgevingsvergunning wordt voorbereid op grond van de reguliere voorbereidingsprocedure. Bij een periode van meer dan 10 jaar kan het initiatief niet vergund worden op grond van de kruimelregeling, waardoor de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing was. Het realiseren van tijdelijke woningen met een termijn van maximaal 10 jaar verliep dus via een snellere procedure.
De oude regelgeving is komen te vervallen met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024. De kruimelregeling was een manier om sneller af te kunnen wijken van het bestemmingsplan. Afwijken via de reguliere voorbereidingsprocedure (en dus snellere procedure) wordt onder de Omgevingswet de hoofdregel, waardoor er geen noodzaak meer is voor de kruimelregeling. De vraag die in deze blog centraal staat is hoe tijdelijke woningbouw vergund kan worden onder de Omgevingswet.
De omgevingsvergunning wordt onder de Omgevingswet opgesplitst in twee activiteiten. Ten eerste de omgevingsplanactiviteit. Voor het realiseren van een functiewijziging, dient er eerst naar de regels in het omgevingsplan gekeken te worden. In het omgevingsplan staat aangegeven welke activiteiten op een locatie zijn toegestaan. Als de gewenste functie niet is toegestaan, biedt de Omgevingswet twee mogelijke procedures; een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of het wijzigen van het omgevingsplan. Meer informatie over deze twee procedures, is te lezen in deze blog.
Als de nieuwe wetgeving wordt toegepast op het voorbeeld van de transformatie van een kantoorgebouw naar tijdelijke woningbouw, is de eerste stap om te kijken in het omgevingsplan of de functie wonen is toegestaan op de locatie. Als de functie wonen niet is toegestaan, is het vanwege de doorlooptijd de meest voor de hand liggende optie om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) aan te vragen. In beginsel zal de procedure voor de aanvraag Bopa acht tot veertien weken duren. Aangezien het hier gaat om tijdelijke woningen, zal er in de vergunningsaanvraag een termijn moeten worden opgenomen op grond van artikel 5.36 van de Omgevingswet. In de wet is geen maximale termijn aan deze tijdelijke vergunning gekoppeld. Dit betekent dus dat de maximale termijn voor tijdelijk gebruik van 10 jaar uit de kruimelregeling niet meer doorslaggevend is voor de vraag welke voorbereidingsprocedure van toepassing is.
Het voordeel van tijdelijke woningbouw is dat er minder eisen voor gelden op het gebied van welstand en geluid. Zo gelden de welstandseisen niet voor tijdelijk gebruik met een maximale termijn van 15 jaar. Dit volgt uit artikel 22.29 van de bruidsschat, waarin de regels staan die sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet niet langer op rijksniveau geregeld worden. De regels die zijn opgenomen in de bruidsschat zijn ook onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Bij een maximale termijn van 10 jaar gelden ook minder strenge eisen voor geluid. Dit volgt uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Hoewel de regels uit het Bkl over geluid niet gelden voor tijdelijke woningbouw met een termijn van minder dan 10 jaar, moet het geluidsniveau wel aanvaardbaar zijn. Dit moet worden onderbouwd in de omgevingsvergunning.
De voordelen van tijdelijke woningbouw ten opzichte van permanente woningbouw zien dus vooral op de eisen die worden gesteld op het gebied van welstand en geluid en zijn afhankelijk van de termijn die is gekoppeld aan de tijdelijke woningbouw.
De tweede activiteit waarvoor een omgevingsvergunning vereist kan zijn, heet de technische bouwactiviteit. Voor de technische bouwactiviteit vindt een technische beoordeling van de kwaliteit van het bouwwerk plaats. De regels over de technische bouwactiviteit staan in hoofdstuk 4 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl). Hierin staan de regels over de vereiste bouwkwaliteit, zoals regels over veiligheid en duurzaamheid. In principe geldt dat tijdelijke bouwwerken moeten voldoen aan de regels voor bestaande bouw. De regels voor bestaande bouw zijn vaak minder streng dan de regels die gelden voor nieuwbouw. In sommige nieuwbouwregels staat echter dat deze ook van toepassing zijn op tijdelijke bouwwerken. In dat soort gevallen is de nieuwbouwregel dus ook van toepassing op het tijdelijke bouwwerk, volgt uit artikel 4.8, eerste lid, van het Bbl. Daarnaast geldt voor tijdelijke bouwwerken een maximale instandhoudingstermijn van 15 jaar. Dit betekent dat het bouwwerk na 15 jaar weer verwijderd dient te worden. Als deze instandhoudingstermijn wordt overschreden, gelden de nieuwbouweisen voor het bouwwerk.
Terug naar het voorbeeld van de transformatie van een kantoorgebouw naar tijdelijke woningbouw. De termijn die is gekoppeld aan de tijdelijke woonfunctie is in ons voorbeeld 13 jaar.
De aanvraag Bopa zal als hoofdregel worden voorbereid met de reguliere voorbereidingsprocedure. In de omgevingsvergunning zal een instandhoudingstermijn van 13 jaar worden opgenomen. Inhoudelijk betekent de termijn van 13 jaar dat er in beginsel niet hoeft te worden voldaan aan de welstandseisen, maar wel aan de geluidseisen die volgen uit het Bkl. Dit heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat er geluidwering tussen ruimtes geplaatst moet worden en dat er voldoende bescherming moet zijn tegen geluid van buiten. Hiermee moet dus rekening gehouden worden bij de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen. Daarnaast gelden de regels over de vereiste bouwkwaliteit voor bestaande bouw, tenzij dit in het Bbl anders staat aangegeven.
De mogelijkheid om tijdelijke woningbouw te realiseren in strijd met het omgevingsplan verandert dus deels onder de Omgevingswet. Onder de oude wetgeving ging het vergunnen voor maximaal 10 jaar gepaard met een kortere beslistermijn. Dit vervalt onder de Omgevingswet, de reguliere (en dus snellere) voorbereidingsprocedure is hier namelijk de hoofdregel. Het grote voordeel van tijdelijke woningbouw ten opzichte van permanente woningbouw ziet vooral op de minder strenge eisen voor bouwtechnische aspecten en geluid. Welke eisen er precies gelden, is afhankelijk van de maximale termijn die is gekoppeld aan de omgevingsvergunning voor tijdelijke woningbouw.
