Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in het Programma woningbouw vastgelegd dat ernaar wordt gestreefd om de komende jaren twee derde van de nieuwbouw uit betaalbare koop- en huurwoningen te laten bestaan. Een uitwerking van het Programma woningbouw vormen de woondeals, die zijn gesloten in 2022 en 2023.
In de woondeals staan niet alleen het aantal te bouwen en transformeren woningen, maar ook de locaties de percentages betaalbare woningen en sociale huurwoningen.
Van gemeenten wordt verwacht dat ze deze woondeals waarmaken, door op de bouw van deze typen woningen te sturen en beschikbare (juridische) instrumenten ‘beter en actiever in te zetten’.
Om regie te voeren op volkshuisvesting beschikken gemeenten over verschillende tools. In deze korte blog zetten wij vier instrumenten op een rij.
De gemeentelijke woonvisie geeft vaak streefpercentages voor het aantal te bouwen woningen en de woningbouwcategorieën waarvoor de markt zonder sturing onvoldoende bouwt. De gemeente kan sturen op de bouw van voldoende sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen die in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) worden gebouwd door regels in het omgevingsplan op te nemen over de te realiseren categorieën woningen.
De sociale huur- en koopwoningen evenals middenhuurwoningen zijn bestemd voor doelgroepen. In het omgevingsplan kunnen deze doelgroepen en de termijn waarin de woningen voor de specifieke doelgroep in stand moeten worden gehouden worden omschreven. Bij particulier opdrachtgeverschap moet in het omgevingsplan zijn zeker gesteld dat de woningen voor particulier opdrachtgeverschaps worden gebouwd. Het voorgaande regelt artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan hiermee dus sturen op de woningmarkt.
Een tweede ‘tool’ om regie te voeren op volkshuisvesting is via een doelgroepenverordening, zolang deze voor inwerkingtreding van de Omgevingswet is vastgesteld. Als een gemeente een doelgroepenverordening had voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is de doelgroepenverordening van kracht gebleven na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit volgt uit artikel 8.2.15a van het Invoeringsbesluit Omgevingswet.
De doelgroepenverordening kan vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet niet meer als zodanig worden gewijzigd. Wil een gemeente de regels uit de doelgroepenverordening wijzigen, dan moet de gemeente deze regels gewijzigd opnemen in het nieuwe deel van het omgevingsplan. Daarbij moet worden voldaan aan de voorschriften uit de Omgevingswet en bijbehorende regelgeving, waaronder artikel 5.161c van het Bkl. Verder dient de doelgroepenverordening tenminste voor de overgangsfase van het tijdelijk omgevingsplan in het (nieuwe deel van het) omgevingsplan te zijn verwerkt.
Wij merken op dat gemeenten via de doelgroepenverordening en het omgevingsplan niet kunnen regelen dat de gebouwde woningen ook daadwerkelijk worden bewoond door mensen die tot een aangewezen doelgroep behoren. Daarvoor is het instrument van de huisvestingsverordening nodig. In een huisvestingsverordening kan een vergunningenstelsel voor de toewijzing van gecategoriseerde woonruimten aan woningzoekenden uit (onder meer) die doelgroep worden opgenomen. De Huisvestingswet is niet opgegaan in de Omgevingswet en ook de huisvestingsverordeningen zijn niet automatisch deel uit gaan maken van de tijdelijke omgevingsplannen.
In huisvestingsverordeningen wordt het gebruik van de fysieke leefomgeving, schaarste gereguleerd, zonder dat het gebruik leidt tot een wijziging van de fysieke leefomgeving. Zolang het motief van de regels het reguleren van schaarste is en er dus geen directe wijziging van de fysieke leefomgeving optreedt, wordt dat gebruik niet gereguleerd in het omgevingsplan.
Tot slot kunnen overheden regie voeren vanuit hun positie als eigenaar. Over kostenverhaal voor een woningbouwontwikkeling wordt er vaak een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen een initiatiefnemer en de gemeente. In deze overeenkomst kunnen ook afspraken over woningbouwcategorieën staan. Deze afspraken kunnen onder meer gaan over woningtypes, aantallen en situering van de woningen.
Voor vrije kavels zijn bijvoorbeeld afspraken mogelijk over de methode van toewijzing en de prijsvorming. In een overeenkomst kan de gemeente meer regelen dan in het omgevingsplan, omdat bijvoorbeeld de randvoorwaarden van artikel 5.161c van het Bkl niet van toepassing zijn op privaatrechtelijke afspraken.
