Binnen de studentenstad Utrecht komt kamerverhuur van oudsher regelmatig voor. Kamerverhuur is het verhuren van onzelfstandige woonruimten. Onzelfstandige woonruimten zijn woningen die geen eigen toegang hebben en waarbij bepaalde voorzieningen, zoals het toilet en de keuken, gedeeld worden met andere bewoners. In deze blog bespreken wij de regels voor kamerverhuur binnen de gemeente Utrecht. In eerdere blogs gingen wij al in op de regels voor kamerverhuur binnen de gemeenten Amsterdam en Almere.
Algemene regels over huisvesting, waaronder kamerverhuur, vindt men terug in de gemeentelijke huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht is opgenomen dat op het moment dat een zelfstandige woonruimte wordt omgezet naar een onzelfstandige woonruimte en het om de huisvesting van meer dan twee personen gaat, een omzettingsvergunning nodig is.
Daarnaast heeft de gemeente Utrecht ook beleidsregels opgesteld, waarin de huisvestingsregels nader zijn uitgewerkt. Zo worden in de beleidsregels bijvoorbeeld twee uitzonderingen genoemd op de vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte bij de verhuur aan meer dan twee personen. Deze uitzonderingen zijn een woongroep en een hospitasituatie.
De gemeente Utrecht wil de leefbaarheid in de wijken zo veel mogelijk beschermen.
Daarom gelden voor verlening van de omzettingsvergunning een aantal strenge voorwaarden. Het gaat om de volgende voorwaarden:
1. Het belang van de omzetting is groter dan het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn op het moment dat er een groot tekort is aan studentenwoningen.
2. Er wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de fysieke leefbaarheidstoets en de algemene leefbaarheidstoets.
Bij de fysieke leefbaarheidstoets gaat het om eisen met betrekking tot de geluidsisolatie en gebruiksoppervlakte van de woning zelf. Zo dient de woning te voldoen aan de geluidseisen uit het Bouwbesluit, en dient de woonruimte een gebruiksoppervlakte te hebben van ten minste 18 m² per bewoner.
Bij de algemene leefbaarheidstoets gaat het om de omgeving waarin de woonruimte gelegen is. Er wordt dan bijvoorbeeld bekeken hoe het staat met de leefbaarheid in de wijk en in welke mate er overlast wordt ervaren.
3. De aanvrager is bereid om financiële compensatie te betalen.
Binnen de gemeente Utrecht geldt dat voor het omzetten van een woonruimte een bedrag van € 120 dient te worden betaald door aanvrager.
Daarnaast is door de gemeente Utrecht de zogenaamde ouder-kind-regeling in het leven geroepen. Deze regeling houdt in dat ouders een woning aankopen voor een studerend kind en deze vervolgens verhuren aan het studerend kind (en eventueel enkele medestudenten). Hiervoor kan een tijdelijke omzettingsvergunning voor maximaal 5 jaar worden aangevraagd.
Naast de omzettingsvergunning dient in veel gevallen ook een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan te worden aangevraagd. Kamerverhuur is in veel gevallen namelijk niet passend binnen het bestemmingsplan. Er bestaat een aantal mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan, waaronder de kruimelregeling. Bij een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan toetst de gemeente vooral aan de voorwaarde van een goede ruimtelijke ordening. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dat de woonruimte geen overlast voor de omgeving veroorzaakt.
