Op 1 juli 2023 treedt de ‘Wet goed verhuurderschap’ in (‘de Wet’). De Wet pakt verhuurders en bemiddelaars aan die ongewenst verhuurgedrag vertonen door het introduceren van een norm voor goed verhuurderschap en het verruimen van de bevoegdheid van gemeenten. Dit heeft niet alleen gevolgen voor malafide verhuurders en bemiddelaars, maar voor iedere verhuurder van woonruimte. In deze blog beschrijven we met welke nieuwe verplichtingen verhuurders rekening moeten houden en wat er concreet gedaan moet worden.
Allereerst dient een verhuurder een schriftelijk en openbaar beleid tegen woondiscriminatie op te stellen waarin uitgewerkt is hoe het verhuurproces is ingericht én welke objectieve, niet-discriminerende selectiecriteria worden toegepast. Dit sluit aan bij de verplichting tot het verzorgen van een helder en transparant verhuurproces. Ook dient het beleid de klachtprocedure van verhuurder te beschrijven. De medewerkers van de verhuurder zullen aantoonbaar moeten worden geïnformeerd over de werkwijze en andere maatregelen uit het beleid. Daarnaast is in de Wet expliciet opgenomen dat een verhuurder zich moet onthouden van iedere vorm van intimidatie.
Alhoewel het zeer gebruikelijk is dat huurovereenkomsten schriftelijk worden aangegaan, verbiedt de Wet het mondeling aangaan expliciet. Naast het schriftelijkheidsvereiste gelden nog aanvullende punten die ofwel in de huurovereenkomst opgenomen moeten worden ofwel waar de verhuurder rekening mee moet houden. Hieronder geven we ze kort weer.
Gemeenten krijgen de bevoegdheid om in kwetsbare wijken, indien noodzakelijk voor het behoud van de leefbaarheid, extra eisen te stellen aan verhuurders in relatie tot het onderhoud en, in het geval van gereguleerde zelfstandige huurwoningen, de maximale huurprijs van een woning. De verhuurder dient zodoende na te gaan of een verhuurvergunningsplicht geldt in het desbetreffende gebied en indien dit het geval is, welke eisen de gemeenten stelt aan de verhuurvergunning.
In de Wet is de maximale hoogte van de waarborgsom beschreven. De hoogte van de waarborgsom mag maximaal tweemaal de kale huur omvatten en enkel worden verrekend met een openstaande huurschuld, onbetaalde servicekosten of door de huurder veroorzaakte schade aan de woning. Daarnaast is in de wet een terugbetaaltermijn opgenomen van 14 dagen die wordt verlengt tot 30 dagen indien verrekening plaatsvindt. Daar komt bij dat de verhuurder bij verrekening verplicht is om een gedetailleerde schriftelijke opgave te doen van de verrekende bedragen. Bij bemiddeling is daarnaast nog een verbod tot dubbele provisiekosten opgenomen in de wet.
Een nieuwe verplichting die zal leiden tot actie van álle verhuurders is het schriftelijk informeren van de huurder op specifieke punten van de huurrelatie. Dit kan worden opgenomen als informatieblad aan de huurovereenkomst. De specifieke punten die in het informatieblad moeten worden opgenomen volgen uit de wet en de ministeriële regeling die op dit moment nog in consultatie is.
Uit de Wet volgt dat de volgende onderwerpen in het informatieblad opgenomen moeten worden:
de rechten en plichten van de huurder moeten worden opgenomen voor zover deze niet al uit de huurovereenkomst volgen;
de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop het bedrag bij beëindiging van de huur wordt vastgesteld;
de contactgegevens van de huurder en het nieuw op te richten gemeentelijk meldpunt ongewenst verhuurdersgedrag, waar huurder zich tot kan richten;
indien ook servicekosten in rekening worden gebracht, moet daarnaast ook de betalingsverplichting van de huurder worden uitgewerkt en jaarlijks een volledige kostenspecificatie worden verstrekt.
Uit de ministeriële regeling die nu ter consultatie voorligt blijkt dat er nog eens vijf onderdelen bijkomen. Op grond hiervan zal het informatieblad ook moeten vermelden:
het toegestane gebruik (de bestemming), en de gevolgen indien huurder zich daar niet aan houdt;
dat de verhuurder de woon- of verblijfsruimte enkel mag betreden na goedkeuring van de huurder, behalve bij vijf wettelijke uitzonderingsgronden. Deze uitzonderingen zijn – in het kort – de dringende noodsituatie, dringende werkzaamheden, toegestane renovatie, naburig erf en bezichtiging;
een verwijzing naar een website waar een overzicht wordt geboden van (i) de verschillende soorten huurovereenkomsten met de betreffende huur- en huurprijsbescherming en de mogelijkheden tot jaarlijkse huurverhoging, (ii) de mogelijkheid voor de huurder om zich te wenden tot de verhuurder bij gebreken, en een wat er onder kleine herstellingen wordt verstaan en (iii) de redenen waarvoor de huurder zich tot de Huurcommissie of de kantonrechter kan wenden.
Voor de tenuitvoerlegging van de Wet, zullen gemeenten een meldpunt instellen waar huurders anoniem en kosteloos meldingen kunnen maken van ongewenst verhuurgedrag. Deze contactgegevens moeten in het informatieblad opgenomen worden.
Ter handhaving van de Wet krijgen gemeenten verstrekkende bevoegdheden. Het overtreden van regels voor goed verhuurderschap kan namelijk leiden tot intrekking van de verhuurvergunning, een last onder dwangsom om de overtreding ongedaan te maken en/of een boete die kan oplopen tot EUR 90.000 voor een herhaalde overtreding. Bij herhaaldelijke overtredingen, waarvan sprake is indien tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd binnen vier jaar, kan de gemeente óók besluiten om het pand in beheer te nemen of in beheer te laten nemen door een aangewezen beheerder zoals een woningcorporatie. De verhuurder heeft dan tijdelijk geen zeggenschap over de verhuur van zijn pand, maar draagt de kosten van het beheer wél. Een bijzonder vergaande maatregelen die in vergaande mate inbreuk maakt op het eigendomsrecht.
Het boetebesluit of de inbeheerneming worden in beginsel openbaar gemaakt om de naleving ervan te bevorderen en woningzoekenden en huurders te informeren. Enkel indien wordt vastgesteld dat de openbaarmaking niet opweegt tegen deze belangen, zal openbaarmaking niet plaatsvinden.
De meeste regels zullen enkel gelden voor huurovereenkomsten die na de invoering van de Wet (1 juli 2023) worden aangegaan. Daarentegen gaat de informatieplicht echter wel nog gelden voor bestaande huurovereenkomsten. Binnen één jaar na inwerkingtreding dienen verhuurders het hiervoor genoemde informatieblad aan de huurders te verstrekken. Voor verhuur aan arbeidsmigranten dient het informatieblad al binnen drie maanden na de inwerkingtreding te worden verstrekt. Voor lopende huurovereenkomsten kan de verhuurvergunningplicht ook nog relevant zijn als de gemeente een verhuurverordening instelt. De verhuurder zal zich dan binnen zes maanden moeten houden aan de (nieuwe) voorwaarden van de vergunning.
De nieuwe Wet geeft niet alleen verplichtingen voor de ‘malafide huisjesmelkers’, maar heeft gevolgen voor alle verhuurders. Ter voorbereiding van de nieuwe wet op 1 juli 2023, zal een beleid tegen discriminatie én een informatieblad moeten worden opgesteld. Daarnaast zullen de nieuwe huurovereenkomsten conform de nieuwe eisen moeten worden opgesteld én rekening moeten worden gehouden met de mogelijkheid tot een verhuurvergunningplicht met nadere eisen. De Wet goed verhuurderschap zet verhuurders dus zeker aan het werk!
