Met enige regelmaat komt het voor dat jonge gezinnen of echtparen, na hun woning of appartement in de randstad profijtelijk te hebben verkocht, besluiten om in Oost- of Noord-Nederland landelijk te gaan wonen. Ze kopen dan een woonboerderij met één of enkele voormalig agrarische bedrijfsgebouwen van een boer die zijn bedrijf al jaren daarvoor heeft beëindigd en nemen daarin hun intrek. Alles goed en wel, totdat de gemeente zich meldt en aangeeft het voornemen te hebben om handhavend op te treden omdat de woonboerderij een agrarische bestemming heeft, terwijl de nieuwe eigenaren geen agrariër(s) zijn.
Vervolgens komt het regelmatig voor dat dergelijk teleurgestelde randstedelingen via de rechter proberen om de koopovereenkomst helemaal terug te draaien of de koopsom aanzienlijk te verlagen. Uit de rechtspraak volgt dat zo’n teleurgestelde koper heel wat hordes heeft te nemen om succesvol de koopovereenkomst te kunnen laten ontbinden of vernietigen, en daar in de meeste gevallen dus ook niet in slaagt.
Uitgangspunt is dat een koper verondersteld mag worden bekend te zijn met de gebruiksbeperkingen van woningen waarop volgens het omgevingsplan nog een agrarische bestemming rust. Dat is immers voor iedereen via internet raadpleegbaar. Vaak gaat het in deze gevallen bovendien om kopers die een zodanig opleidingsniveau hebben dat van hen ook verwacht mag worden bekend te zijn met de risico’s van het gebruik van een woning in strijd met de daarop rustende bestemming. In rechtspraak gaat het in dit verband veelal om een afweging van de onderzoeksplicht van de koper tegenover de mededelingsplicht van de verkoper. Een verkoper die tekortschiet in zijn mededelingsplicht komt er in zijn algemeenheid niet mee weg door tegen de koper te zeggen dat deze zelf in zijn onderzoeksplicht is tekortgeschoten.
Niettemin volgt uit de rechtspraak dat ook in gevallen waarin vaststaat dat de verkoper bekend was met de agrarische bestemming van het verkochte, de koper hiermee niet succesvol de koopovereenkomst kan laten ontbinden of vernietigen. Dit omdat bij de koper dezelfde wetenschap aanwezig wordt verondersteld. In die situatie heeft de koper dus gewoon een hem bekend risico genomen om een woonboerderij te kopen en te gebruiken in strijd met de bestemming en zal hij hooguit teleurgesteld zijn dat de kans op handhavend optreden door de gemeente zich heeft verwezenlijkt. Maar dat is geen geldige reden om de overeenkomst te doen ontbinden of vernietigen.
Stel dat de koper in voorgaande situatie, vanwege de aankondiging van de gemeente om handhavend op te treden, besluit om de woonboerderij door te verkopen aan derden en hij meldt als verkoper in die transactie niets aan de koper over de aankondiging van de gemeente tot handhavend optreden, dan zal de koper deze transactie over het algemeen wel kunnen doen ontbinden of vernietigen. De verkoper wist immers meer over het risico tot handhavend optreden door de gemeente dan de koper en had de koper daarover dienen te informeren omdat hij, de verkoper, weet dat dit relevante informatie is voor de koper dat niet zomaar via internet kan worden geraadpleegd.
Heeft u te maken met een dergelijke kwestie? Neem dan contact op met onze specialist, Marten van Eerten.
