Het aanpakken van de woningnood, hoge bouwkosten en een naar moderne maatstaven hoge rentestand leiden tot een gewijzigd speelveld in de grondmarkt. Maar de markt zelf lijkt daarvan nog niet doordrongen, schrijft Jeroen Krijgsman.
Grond waaraan een nieuwe functie zoals woningbouw wordt toegekend, krijgt als gevolg daarvan vaak een hogere waarde dan de voorheen agrarische gebruikswaarde. Verwacht wordt dat de totale opbrengst van de woningen, na aftrek van alle realisatie- en overige kosten, winst en risico’s, nog steeds ruimte laat om een hogere (residuele) grondwaarde te betalen.
Recente beleidsveranderingen, die soms ook op provinciaal niveau worden verankerd, zorgen ervoor dat de opbrengsten uit woningbouwontwikkelingen onder druk zijn komen te staan. Het is vrijwel overal uitgangspunt geworden dat een derde deel van nieuwe ontwikkelingen bestaat uit sociale woningbouw en een derde deel in het segment “betaalbaar” wordt gebouwd.
Dat leidt er toe dat de opbrengstpotentie van ontwikkellocaties is verminderd en de winst veelal moet worden gehaald bij het resterende derde deel, van waaruit ook eventuele tekorten in de andere segmenten afgedekt moeten worden. Daarnaast drukken er hogere rentelasten op grondexploitaties, iets wat wij al enkele jaren niet meer gewend waren. De bouwkosten zijn als gevolg van schaarste aan arbeid en gestegen materiaalkosten opgelopen. Al met al is er aanmerkelijk minder residu beschikbaar om nog voor de ruwe bouwgrond te kunnen betalen.
Echter lijkt de grondmarkt hiervan nog beperkt te zijn doordrongen. Op basis van taxaties, waarbij vaak comparatief, dus aan de hand van vergelijkingstransacties, een waarde wordt bepaald, worden nog immer relatief hoge bedragen geraamd voor de ruwe bouwgrond. Daarentegen zien wij momenteel een hausse aan negatief sluitende grondexploitaties, die ten grondslag liggen aan subsidieaanvragen en ook andere bijdragen uit publieke middelen noodzakelijk maken.
Hier lijkt dus iets mis te gaan. Want hoe kan het zijn dat grond enerzijds voor een hoge waarde moet worden ingekocht of wordt ingebracht, terwijl er anderzijds onder de streep een subsidiabel tekort ontstaat? Met andere woorden, waarom subsidieert de overheid de winst van de grondeigenaar door kunstmatig een hogere grondwaarde in stand te houden?
Om deze situatie te doorbreken, kan de overheid ervoor kiezen geen bijdragen of subsidies meer te verstrekken, of zogenaamde macro-aftopping toe te passen in het kader van het kostenverhaal, daar waar de grond voor een hogere waarde dan de (agrarische) gebruikswaarde wordt ingebracht in de grondexploitatie.
Voor de waardering van ruwe bouwgrond zal deze limitering tot gevolg hebben, dat gemotiveerd kan worden afgeweken van referentietransacties uit een periode met gunstiger beleid en marktomstandigheden. Gevolg is wel dat er verder afgeboekt moet worden op reeds ingenomen grondposities, zowel door gemeenten als ontwikkelaars. Niet prettig, wel ‘part of the game’.
Een bedreiging voor het tempo waarmee de woningbouwopgave gerealiseerd wordt kan zijn dat ontwikkelingen niet gestart worden indien de grond met verlies moet worden ingebracht en er wordt gewacht op betere tijden. Precies om die situatie aan te pakken, dus wanneer het zelf door de markt realiseren van een nieuwe functie niet van de grond komt, beschikt de overheid over een daarop toegesneden grondbeleidsinstrumentarium.
Daarmee kan de grond in het uiterste geval worden onteigend, waarbij de schadeloosstelling wordt bepaald met als uitgangspunt de werkelijke grondwaarde. Het voortvarend inzetten van het beschikbare wettelijke instrumentarium kan er dus voor zorgen dat projecten worden vlot getrokken, ook binnen de nieuwe context van verminderde grondopbrengsten.
