Het snel neerzetten van tijdelijke woningen die de dringende woningnood moeten verlichten wordt bemoeilijkt door verschillende factoren, waaronder personeelsgebrek en een te grote investeringsonzekerheid. Meerdere flexibele woonprojecten komen daardoor niet snel, of zelfs helemaal niet van de grond. Het Rijk, gemeenten en huisvesters moeten structurele oplossingen uitwerken om de zogeheten flexwoonconcepten financieel en sociaal te laten slagen en te waarborgen dat de ontwikkeling van flexwoningen niet afleidt van reguliere woningbouw. Dit stelt het PBL op basis van een verkennende studie.
Flexwoningen zijn woningen die tijdelijk bestaan, of vaste woningen die verhuurd worden onder een tijdelijk contract. Het idee is dat zo sneller woonplekken te realiseren zijn dan via het bijbouwen van reguliere woningen. De minister van BZK wil dat er 15.000 flexwoningen per jaar bijkomen voor urgent woningzoekenden. Onderzoekers van het PBL hebben gekeken in welke situaties en onder welke omstandigheden tijdelijke woningen snel en aanvullend op de reguliere woningvoorraad kunnen worden gebouwd. Uit de bestudering van verschillende casussen werd een aantal barrières duidelijk.
Ten eerste doet zich een aantal praktische belemmeringen voor: het vinden van een locatie kan veel tijd en moeite kosten en nieuwbouwprojecten moeten soms lang wachten op water en elektra-aansluitingen. Daarnaast zijn tijdelijke woningen vaak een onzekere investering, omdat niet duidelijk is hoelang de woningen zullen meegaan, of ze verplaatst kunnen worden en waarheen dan. Dat maakt dat voor vrijwel elk flexwoonproject een zoektocht naar investeerders nodig is die de risico’s willen dragen. Ook de beperkte personele capaciteit bij gemeenten en corporaties kan een probleem vormen. De inzet van mensen op de realisatie van tijdelijke projecten kan ten koste gaan van tijd en aandacht voor de realisatie van permanente woningbouw. Daarnaast signaleren de onderzoekers dat het werk dat gepaard gaat met de verhuur en het beheer van flexwoningen vaak wordt onderschat, met name wanneer er sprake is van een hoge mutatiegraad en/of wanneer kwetsbare doelgroepen in flexwoningen worden gehuisvest.
In de praktijk zoeken gemeenten en verhuurders steeds naar manieren om dit soort belemmeringen op te lossen. Ze rekken de bijvoorbeeld de exploitatietermijn op om de woningen wel rendabel te maken. Of ze gaan inzetten op specifieke doelgroepen zoals statushouders en uitstroom van de geestelijke gezondheidszorg, zodat budgetten uit het sociaal domein de gaten in de businesscase kunnen dichten. “Deze kortetermijnoplossingen kunnen ervoor zorgen dat een project dan wel van de grond komt, maar belangrijk is te realiseren dat flexwoningen en hun bewoners ook na de bouw om structurele aandacht vragen”, stellen de onderzoekers. “We zien dat fundamentele politieke en maatschappelijke discussies in het voortraject de besluitvorming rondom flexwonen stagneren, omdat er veel onzekerheden zijn en eerdere tijdelijke woonprojecten soms een slecht imago hebben”, stelt hoofdonderzoeker Jolien Groot. “Als een project onzorgvuldig wordt opgezet, dan kan dat leiden tot onprettige woonsituaties en verdere stigmatisering van het flexwonen. Dat is jammer, want er zijn op dit moment veel mensen gebaat bij een snel beschikbare woning.”
Flexwoningen als aanvulling op het woningaanbod
Een verkenning van de kansen en obstakels bij het realisatieproces
12-07-2022 | Rapport
Om urgent woningzoekenden snel een dak boven het hoofd te kunnen bieden, wil het ministerie van BZK dat er 15 duizend flexwoningen per jaar worden gebouwd. Flexwoningen zijn woningen die tijdelijk bestaan of vaste woningen die verhuurd worden onder een tijdelijk contract. Het idee van flexwoningen is dat ze snel te realiseren zijn en sneller toegankelijk zijn dan reguliere woningen. In dit verkennende rapport kijkt het PBL naar kansen en obstakels bij het realiseren van flexwoningen.
Structureel aandacht nodig voor goede tijdelijke woningen
Uit gesprekken met gemeenten, bouwers en exploitanten van verschillende flexwoonprojecten komen een aantal gemeenschappelijke obstakels naar voren, die er in de praktijk voor blijken te zorgen dat sommige flexwoonprojecten niet snel of zelfs helemaal niet van de grond komen. Hierbij gaat het om praktische belemmeringen zoals het vinden van een geschikte locatie, maar ook om financiële onzekerheden of problemen met capaciteit bij gemeenten of corporaties. Er is structureel aandacht nodig voor deze aspecten om de bouw van flexibele woonconcepten te versnellen en om deze financieel en sociaal te laten slagen.
Zorgvuldigheid bij opzetten projecten
Los van deze obstakels bij het plannen, bouwen en beheren van flexwoningen, zijn het vooral stevige fundamentele politieke en maatschappelijke discussies in het voortraject (gebaseerd op het imago van eerdere flexwoonprojecten) die de besluitvorming rondom flexwonen stagneren. Het is voor de ontwikkeling van flexwoningen daarom van groot belang dat er succesvolle projecten worden gerealiseerd, omdat onzorgvuldig opgezette projecten kunnen leiden tot (verdere) stigmatisering van het flexwonen.
