Per 1 januari 2024 is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in de Omgevingswet opgegaan. Er zijn daarbij enkele belangrijke veranderingen in de regelgeving opgetreden die van invloed zijn op hoe het voorkeursrecht wordt toegepast en uitgevoerd.
De komst van de Omgevingswet heeft geleid tot een wijziging van de grondslagen van het voorkeursrecht. Onder de Wvg waren de grondslagen voor het vestigen van voorkeursrecht:
een voorlopige aanwijzing,
een zelfstandige voorkeursrechtbesluit,
voorkeursrecht op basis van een structuurvisie en
voorkeursrecht op basis van een bestemmingsplan/ inpassingsplan.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de structuurvisie vervangen door de omgevingsvisie of het programma, en is het omgevingsplan gekomen in plaats van het vertrouwde bestemmingsplan en inpassingsplan.
Iedere grondslag kende onder de Wvg zijn eigen geldingsduur, namelijk 3 maanden voor de voorlopige aanwijzing, 3 jaar voor het zelfstandige voorkeursrechtbesluit en de structuurvisie en 10 jaar voor het bestemmingsplan of inpassingsplan. Dit is onder de Omgevingswet nog steeds het geval. De gewijzigde grondslagen hebben namelijk niet geleid tot een nieuwe geldingsduur.
Uizondering hierop is de wijziging van de geldingsduur van het voorkeursrecht op basis van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan/inplassingsplan). Deze bedraagt onder de Omgevingswet in de basis 5 jaar (voorheen 10 jaar), met de mogelijkheid van een eenmalige verlenging met nog eens 5 jaar middels een verlengingsbesluit.
Logischerwijs geldt dat, als het voorkeursrecht op basis van de Wvg is gevestigd voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het oude recht van toepassing blijft (artikel 4.1 en 4.2 Aanvullingswet grondeigendom Ow).
Maar let op! Indien voorkeursrecht is gevestigd op basis van het oude recht (Wvg) op grond van een bestemmingsplan of inpassingsplan, dan is het mogelijk dat de geldingsduur van het nieuwe recht (Omgevingswet) van toepassing is. Dit is geregeld in artikel 5.1 van de Vangnetregeling.
Artikel 5.1 van de Vangnetregeling Omgevingswet (als aanvulling op artikel 4.2 van de Aanvullingswet grondeigendom Ow) zorgt voor een bijzondere situatie voor een voorkeursrecht op basis van een bestemmingsplan of inpassingsplan dat vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is gevestigd.
Als het voorkeursrecht minder dan 5 jaar vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet is gevestigd (oftewel tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2024), dan zijn de nieuwe regels van toepassing, inclusief de kortere geldigheidsduur van 5 jaar met mogelijke verlenging van 5 jaar!
Voor de praktijk betekent dit dat het belangrijk is om de startdatum (een dag na dagtekening van de Staatscourant) te kennen van voorkeursrechtprocedures die vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn gestart én op grond van het bestemmingsplan of inpassingsplan zijn ingesteld.
Hierbij is het van belang te onderzoeken of artikel 5.1. van de Vangnetregeling Omgevingswet van toepassing is. Als dit het geval is, moet binnen 5 jaar na het instellen van het voorkeursrecht een verlengingsbesluit worden genomen om het voorkeursrecht met 5 jaar te verlengen.
Indien een verlengingsbesluit niet tijdig wordt genomen, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Binnen 2 jaar na het vervallen van het voorkeursrecht kan hetzelfde bestuursorgaan dan niet opnieuw op dezelfde grondslag voorkeursrecht vestigen op dezelfde onroerende zaak.
“Om vroegtijdige beëindiging van het voorkeursrecht te voorkomen, is het van belang de startdatum van het voorkeursrecht te kennen en zo nodig een verlengingsbesluit te nemen!"
Naast wijzigingen in de grondslagen en geldingsduur van het voorkeursrecht, treden er veranderingen in procedures rondom het voorkeursrecht op:
De verplichting tot publicatie in de Staatscourant voor bestuursorganen die niet tot de Rijksoverheid behoren en de verplichte inschrijving van gemeentelijke voorkeursrechtbeschikkingen in de gemeentelijke beperkingenregistratie komen te vervallen. In plaats daarvan is er nu een verplichting tot kennisgeving van terinzagelegging in een publicatieblad en dient een voorkeursrecht ingeschreven te worden in de openbare kadastrale registers.
Onder de Wvg trad het voorkeursrecht een dag na de dagtekening van de Staatscourant in werking. Met de Omgevingswet is de inwerkingtreding gekoppeld aan het tijdstip van inschrijving in de openbare kadastrale registers. In de praktijk betekent dit dat het voorkeursrecht sneller in werking kan treden.
