Voorkom nattigheid bij gebiedsontwikkeling

Gemeente en projectontwikkelaar schenden zorgplicht (gebiedsontwikkeling)

Probleem: wateroverlast door verhoging grondwaterstand

In november 2023 heeft het Hof Den Bosch[1] geoordeeld over de vraag of de gemeente Weert en een projectontwikkelaar (verweerders) aansprakelijk waren voor schade aan particuliere woningen (eisers) door de verhoging van de gemiddelde grondwaterstand als gevolg van een wijziging van de bodem (onder andere het dempen van een sloot) ten behoeve van het bouw- en woonrijp maken van een woningbouwlocatie.

Geen onderzoek

De gemeente en de projectontwikkelaar hadden voorafgaand aan de start van de werkzaamheden geen onderzoek gedaan naar de geohydrologische situatie van het plangebied en de omgeving daarvan. Uit de uitspraak blijkt dat de gemeente en de projectontwikkelaar wisten dat het gebied vanwege de grondwaterhuishouding kwetsbaar was.

Deskundigenbericht

Het hof geeft opdracht aan deskundigen om de feiten vast te stellen. Deze stellen vast dat de grondwaterhuishouding als gevolg van de realisatie van het bouwplan in negatieve zin is gewijzigd. De gemiddelde grondwaterstand is verhoogd en de percelen van de eisers kampen langer dan voorheen met de gevolgen van hevige regenval. De al bestaande gevoeligheid van de percelen voor wateroverlast is na de realisatie van het bouwplan toegenomen.

Oordeel: onrechtmatig handelen

Het hof oordeelt vervolgens dat de gemeente en de projectontwikkelaar onrechtmatig hebben gehandeld.[2] Het hof acht het onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de eisers dat de gemeente na vaststelling van het bestemmingsplan – gelet op de wetenschap van de geohydrologische kwetsbaarheid van het gebied – niet voorafgaand aan de door de gemeente toegestane gebiedsontwikkeling, het plangebied zorgvuldig in kaart heeft laten brengen om negatieve gevolgen voor de waterhuishouding te voorkomen. De ontwikkelaar wordt hetzelfde verwijt gemaakt, maar dan als realisator van het bouwplan. De gemeente en de projectontwikkelaar moeten de schade vergoeden.

Kennis en wetenschap

De kennis en wetenschap van de waterhuishouding speelden hier een belangrijke rol bij het vaststellen van de aansprakelijkheid. Hoe komt die kennis en wetenschap tot stand?

Watertoets

In het kader van de vaststelling van het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan) moet de gemeente het waterbelang toetsen, door de opvattingen van de waterbeheerder betrekken (waterschap, provincie of Rijk). Dit volgt uit instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving[3]  (voorheen heette dit: ‘de watertoets’). Dit betekent dat de gemeente in de ontwerpfase van het omgevingsplan het waterbelang op een bepaalde manier moet onderzoeken. Vaak blijkt uit zo’n onderzoek welke maatregelen ten behoeve van waterberging en waterafvoer noodzakelijk zijn. Aangezien omgevingsplannen voor gebiedsontwikkeling regelmatig in samenwerking met een ontwikkelaar tot stand komen, zal een ontwikkelaar vaak dezelfde kennis hebben als de gemeente. De ontwikkelaar zal de maatregelen verwerken in het bestek voor het bouw- en woonrijp maken.

Gemeente en aannemer veroorzaken onrechtmatige hinder

Probleem: wateroverlast door verandering waterloop

In januari 2023 deed het Hof Den Bosch[4] uitspraak in een geschil tussen een particulier (eiser) en de gemeente Middelburg en een aannemer (verweerder). Op percelen die grenzen aan het woonerf van eiser zijn infrastructurele werken verricht met als gevolg dat de aangrenzende percelen hoger zijn komen te liggen dan het woonerf, terwijl het woonerf voorheen het hoogste punt was in de omgeving. Hierdoor wateren de hoger gelegen percelen nu af op het lager gelegen woonerf in plaats van andersom. Dit leidde tot wateroverlast op het erf van eiser.

Geen vooropname

Net als in de uitspraak die ik hiervoor besproken heb, was voorafgaand aan de start van de werkzaamheden, geen vooropname gedaan naar de situatie bij de eiser met het oog op het voorkomen van schade en het in dat verband eventueel treffen van maatregelen. Dit komt de partijen duur te staan.

Standaard overweging

Eiser deed onder meer een beroep op onrechtmatige hinder en onrechtmatige daad.[5] Het hof noemt eerst de standaard overweging:

of het veroorzaken van hinder onrechtmatig is, is volgens vaste rechtspraak afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden.

Vergunning geen vrijbrief

Het hof wijst er vervolgens op dat het beschikken over een publiekrechtelijk vereiste vergunning niet zonder meer bepalend is voor het antwoord op de vraag of jegens een bepaalde derde sprake is geweest van onrechtmatige hinder.

Deskundigenbericht

Op basis van een deskundigenbericht stelt het hof vast dat de waterloop en de hoeveelheid afstromend water door de infrastructurele werken ter plaatse zijn gewijzigd. Aan dit vereiste voor het vaststellen van onrechtmatige hinder is derhalve voldaan. Volgens het hof waren de gemeente en de aannemer verplicht om, in verband met ingrijpende aard van de werkzaamheden die voor de eiser het gevaar meebrachten van schade aan zijn zaken, voldoende maatregelen te treffen om zulke schade te voorkomen. In het licht van deze verplichting mocht eiser verwachten dat de gemeente en de aannemer voldoende rekening zouden houden met zijn belangen en bijzondere zorg zouden betrachten teneinde te voorkomen dat hij schade zou lijden.

Oordeel: onrechtmatig handelen

Het hof komt tot het oordeel dat er sprake is van onrechtmatige hinder. De eiser heeft als gevolg van infrastructurele werkzaamheden ernstige wateroverlast op zijn woonkavel ondervonden. Het feit dat er geen vooropname heeft plaatsgevonden terwijl dat volgens het hof bij hydrologische ingrepen wel gebruikelijk is, wordt de gemeente en de aannemer zwaar aangerekend.

Bijkomende omstandigheden

Bijkomende omstandigheden zijn dat het object van de eiser bijzonder van karakter is (“risicovolle objecten”).  Er hadden maatregelen kunnen en moeten worden genomen om de schade door wateroverlast van te voorkomen of in elk geval te beperken. Door dit niet te doen, is er sprake van onrechtmatig handelen en nalaten.

Schadestaatprocedure

De gemeente en de aannemer worden hoofdelijk veroordeeld in de schade nader op te maken bij staat. (Ter toelichting: dit is een aparte procedure voor het vaststellen van de (meestal omvangrijke) schade. Van deze procedure wordt gebruik gemaakt, als men eerst de aansprakelijkheid vastgesteld wil hebben (zodat daar geen geschil meer over bestaat), en pas daarna de schade wil vaststellen. Het geschil spitst zich dan in de schadestaatprocedure toe op de verschillende schadeposten die daadwerkelijk in causaal verband staan tot de aansprakelijkheid.)

Voorkom nattigheid

Gemeenten en projectontwikkelaars of aannemers moeten – zeker in deze tijd met heviger regenval en langere droge perioden als gevolg van klimaatverandering – tijdig en diepgaand aandacht besteden aan de geohydrologische situatie van het plangebied en de belendende percelen. Je kunt aan je water aanvoelen, dat problemen met schade door wateroverlast (of juist droogte) vaker zullen voorkomen. De zorgplicht hiervoor rust op de gemeente en de projectontwikkelaar / aannemer. Zijn zij nalatig, dan zijn ze schadeplichtig.

In beide uitspraken worden de gemeente en de projectontwikkelaar / aannemer hoofdelijk veroordeeld in de schade. Tussen die twee partijen zal dus ook nog een robbertje gevochten worden over wie de uiteindelijke kosten zal dragen.

Tot slot

Kijk vooral in deze blog, voor meer tips bij wateroverlast. Zie ook deze blog met basisinformatie over de verantwoordelijkheid voor het afvoeren van hemelwater.

[1] ECLI:NL:GHSHE:2023:3978

[2] Art. 6:162 BW (onrechtmatige daad)

[3] Opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het BKL

[4] ECLI:NL:GHSHE:2023:81

[5] Artikel 5:39 BW (onrechtmatige hinder)