In een brief aan de Tweede Kamer van 19 juni 2023 heeft minister De Jonge een voorstel gedaan voor modernisering van het grondbeleid langs drie sporen. In deze blog wordt op een aantal aandachtspunten uit de brief van de minister ingegaan, waaronder de mogelijkheden van het sneller inzetten van voorkeursrechten en onteigening en het verbeteren van kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling.
In het eerste spoor wordt ingezet op het meer en eerder inzetten van voorkeursrechten (als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten). De termijnen die in gelden voor voorkeursrechten worden volgens de minister door de betrokken overheden als krap ervaren.
Er wordt onderzocht hoe het verlengen van de termijnen ertoe bijdraagt dat deze beter aansluiten bij de praktijk die nodig is om ruimtelijke opgaven te realiseren.
Daarbij wil de minister gaan experimenteren met financiële arrangementen voor het (samen met medeoverheden) verwerven van grond ten behoeve van woningbouw (en energie-infrastructuur), bijvoorbeeld na het vestigen van een voorkeursrecht door een gemeente.
De bedoeling is om die gemeenten te ondersteunen die een relatief grote woningbouwopgave hebben, maar door financiële restricties niet in staat zijn zonder ondersteuning gronden te verwerven, terwijl dit wel wenselijk is met het oog op de urgente opgaven.
Verder meent de minister dat het gelijktijdig en parallel aan de onderhandelingen met grondeigenaren inzetten van een onteigeningsprocedure, in plaats van pas nadat onderhandelen geen resultaat heeft opgeleverd, gebiedsontwikkeling versnelt als grondeigenaren niet meewerken aan de uitvoering van een visie of programma.
Daarbij wordt ook verwezen naar de nieuwe procedure voor onteigeningen onder de Omgevingswet, waarbij onteigening niet langer via een Koninklijk Besluit gaat maar via een besluit van het bestuursorgaan zelf. Ook de mogelijkheid tot het schrappen van zelfrealisatie wordt genoemd, maar dit stuit op bezwaren vanuit het eigendomsrecht.
De randvoorwaarden voor gemeenten, provincies en waterschappen moeten volgens de minister geschikt zijn om meer en sneller grip op grond te kunnen hebben. Die randvoorwaarden zitten volgens hem niet alleen in kennis en capaciteit, maar ook in wettelijke mogelijkheden en in financiële armslag om bijvoorbeeld makkelijker een actief grondbeleid te kunnen voeren.
De voorstellen en maatregelen in dit spoor zijn volgens de minister deels op korte termijn realiseerbaar en zouden binnen de huidige wettelijke kaders van het grondbeleid vallen.
Het tweede spoor ziet op voorstellen die de voornaamste problemen adresseren die ertoe leiden dat gebiedsontwikkeling te duur is (of kan worden). Het verbeteren van kostenverhaal en het vergroten van de voorzienbaarheid daarvan speelt daarbij een centrale rol.
Concrete uitkomsten van dit spoor zijn volgens de minister een verbeterde voorzienbaarheid van kosten, een nieuwe, gezamenlijke richtlijn voor taxaties, een verbeterde inbrengwaarde en lagere verwervingskosten van grond.
De minister wil dat gemeenten die kosten verhalen met het afsluiten van anterieure overeenkomsten meer duidelijkheid bieden door vaste, vooraf vastgestelde bijdragen in rekening te brengen. Dit kan bijvoorbeeld een vaste bijdrage per woningtype, waarbij de gemeente die vaste bedragen kan uitwerken in een nota bovenwijkse voorzieningen of in de nota grondbeleid.
Ze kan daarin ook voorlopige bijdragen opnemen voor locaties waarvoor nog geen plannen bestaan. Hierbij wordt door de minister ingezet op het ontwikkelen van een model, samen met de VNG, als eerste stap op korte termijn.
Verder wordt overleg gevoerd met het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs en de VNG, om nieuwe afspraken maken over de manier waarop taxaties bij gebiedsontwikkeling worden uitgevoerd, zodat de kosten en risico’s van gebiedsontwikkeling beter worden betrokken.
Daarbij zijn de voorzienbaarheid van kosten, maar ook de risico’s bij planontwikkeling en doorwerking in de waardebepaling belangrijk. In het najaar wil de minister het ontwikkelen van een gezamenlijke richtlijn (of een gezamenlijke waarderingsinstructie) voor taxaties bij gebiedsontwikkeling in gang zetten.
In het derde spoor staat centraal hoe waardestijging van grond ten goede kan komen aan de bekostiging van gebiedsontwikkeling (waarbij ook sprake kan zijn van waardedaling). De minister geeft aan te staan voor een grondbeleid dat het algemeen belang beter dient.
Dit betekent grondbeleid, waarbij het waardesurplus – als dat er is – als gevolg van publieke investeringen en beslissingen ten goede komt aan de ruimtelijke opgaven. Dit zou ruimtelijke ontwikkelingen beter betaalbaar maken en publieke tekorten verminderen. Verwezen wordt naar artikel 13.23 van de Omgevingswet. Dit artikel maakt publiekrechtelijk verhaal van kosten van financiële bijdragen voor in het omgevingsplan opgenomen categorieën ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk.
Er zal ook een verkenning worden uitgevoerd naar het verbeteren van de baatbelasting. Dit is een bestaande belasting die gemeenten kunnen heffen om vastgoed- en grondeigenaren die profiteren van publieke investeringen te laten meebetalen. Volgens de minister is uit gesprekken gebleken dat deze belasting (vanwege juridische uitvoeringsproblemen) nauwelijks wordt toegepast. Deze verkenning zou eind 2023 zijn afgerond.
Verder meent de minister dat grondhandel waarbij er waarde uit een gebiedsontwikkeling lekt moet worden voorkomen. Daarbij wordt een zogeheten ‘planbatenheffing’ genoemd: een eenmalige heffing die gericht is op waardestijging als gevolg van een bestemmings- of functiewijziging.
Met heffingen op basis van een waardetoename als gevolg van planologische wijzigingen zouden in Frankrijk, Zwitserland en Finland goede ervaringen zijn opgedaan.
Uit de kamerbrief blijkt de nadrukkelijke wens van de minister tot actief grondbeleid waarbij overheden meer en sneller grip op grond krijgen. Omdat de overheid de laatste jaren afhankelijker is geworden van andere partijen voor het verwerven van grond, hebben gemeenten minder grond in handen. Als gevolg hiervan is meer onderhandeling met grondeigenaren nodig. Deze onderhandelingstrajecten kosten veel tijd. Grond komt als gevolg daarvan niet snel genoeg beschikbaar.
Duidelijk is dat fors wordt ingezet op mogelijkheden om gebiedsontwikkeling te versnellen. Als de wensen van de minister uitkomen en de in de kamerbrief genoemde verkenningen en experimenten tot positieve uitkomsten leiden, kan dit ertoe leiden dat gemeenten sneller tot onteigening zullen overgaan en dat het vestigen van een voorkeursrecht voorafgaand aan een gebiedsontwikkeling gemeengoed zal worden.
Bij de voorgestelde mogelijkheden kunnen wel de nodige kanttekeningen geplaatst worden. Het kan immers niet de bedoeling zijn om al te snel naar het onteigeningsinstrument te grijpen, hiertoe moet immers wel noodzaak bestaan, en voorkeursrechten gaan nog steeds uit van de bereidheid tot vrijwillige verkoop van de eigenaar. Voor het kostenverhaal is het ook maar de vraag of het wel mogelijk is om bijdragen in algemene zin in een nota grondbeleid te standaardiseren. Is bij vooraf vastgestelde bijdragen nog wel sprake van verhaal van daadwerkelijke kosten? Dit neemt niet weg dat het goed is dat het bestaande instrumentarium integraal worden bekeken om te bezien wat de mogelijkheden zijn om gebiedsontwikkeling te versnellen.
De kamerbrief met bijlagen is hier te vinden.
