Om huurders een eerlijke prijs te laten betalen voor hun woning, wil het kabinet de middenhuur reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend maken. De afgelopen jaren zijn de huurprijzen in de private sector excessief gestegen. Afgelopen vijf jaar betaalden nieuwe huurders in de vier grote steden telkens 160 euro per maand meer dan de vorige bewoners. In diezelfde periode zijn ruim 75.000 betaalbare koopwoningen opgekocht voor de verhuur waardoor deze niet meer beschikbaar waren voor starters of mensen met een middeninkomen. De wet en het WWS zorgen ervoor dat de huurprijzen in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Verhuurders worden verplicht zich aan de maximale huurprijzen te houden. Door deze maatregelen gaat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro per maand omlaag.
De wet zet in op vier doelen: meer betaalbare huurwoningen, betere bescherming van huurders, verduurzaming van de woningen en blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw. De wet gaat vandaag in consultatie en wordt naar verwachting dit najaar voorgelegd aan de Tweede Kamer.
Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening: “Veel huurders betalen de hoofdprijs voor een woning die dat echt niet waard is. Huurders hebben vaak geen keuze en staan met hun rug tegen de muur. Steeds meer woningen zijn onbereikbaar geworden voor mensen met een middeninkomen. Met de wet Betaalbare huur beschermen we huurders, zorgen we dat een eerlijke huurprijs gegarandeerd is en huren weer betaalbaar wordt voor mensen met een gewoon inkomen.”
Door de uitbreiding van het WWS en een maximale jaarlijkse huurverhoging (gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%) krijgen huurders met een middeninkomen een betere huurprijsbescherming. Het WWS bestaat al voor het lagere huursegment. Dit zijn woningen tot circa 145 punten, vaak sociale huurwoningen. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten (1). De regulering van middenhuurwoningen geldt voor nieuwe huurcontracten en zo lang er schaarste heerst op de woningmarkt. De noodzaak van de regulering wordt vijfjaarlijks geëvalueerd.
Door het WWS dwingend te maken, zijn verhuurders verplicht zich te houden aan de maximale huurprijs. Dat is nodig want momenteel wordt ruim 50 % van de private huurwoningen (2) waar het WWS al op van toepassing is, te duur verhuurd. Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen. Ook wordt de positie van huurders zelf versterkt: met de nieuwe wet kunnen zij ook na zes maanden nog naar de Huurcommissie stappen. Het dwingend maken van het WWS is permanent.
1 186 punten komt op dit moment overeen met € 1.021,02. De prijs bij dit puntenaantal wordt jaarlijks geïndexeerd met inflatie en zal bij inwerkingtreding van de wet op € 1.123,13 uitkomen.
2 Woningen met een kwaliteit tot 145 punten op grond van het WWS.
Om de kwaliteit en verduurzaming van de woningen een impuls te geven, is het WWS ook gemoderniseerd. Een duurzame woning met energielabel A of hoger krijgt extra punten, terwijl energielabel E of lager juist zorgt voor puntenaftrek. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen bevorderd. Verhuurders met een goed energielabel kunnen een hogere huurprijs vragen en huurders hebben baat bij een lagere energierekening. Verder past het kabinet de waardering van de buitenruimte aan, waardoor een dakterras van 20 vierkante meter meer punten oplevert dan een balkon van vier vierkante meter. Daarmee sluit het stelsel beter aan bij de woningen die nu worden opgeleverd en de kwaliteit die huurders waarderen. Ten slotte gaat de maximering van de WOZ-waarde gelden vanaf 187 punten in plaats van de huidige 142 punten, zodat woningen niet enkel door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector terecht kunnen komen.
De wet geldt straks voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Corporaties, institutionele beleggers en ontwikkelaars willen tot en met 2030 in totaal 100.000 middenhuurwoningen bouwen. Hierbij is het van belang dat de regulering lopende nieuwbouwprojecten niet vertraagt. Daarom wordt er een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot tien jaar na oplevering. Dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.
