Verhuurders van woonruimte opgelet; wordt er in jullie huurovereenkomsten voldaan aan de Wet goed verhuurderschap?
De ‘Wet goed verhuurderschap’ (de ‘Wgv’) is inmiddels al even van kracht. Zoals wij in ons eerdere blog schreven, bevat deze wet voor verhuurders en verhuurbemiddelaars van woonruimte vergaande verplichtingen om zich als ‘goed verhuurder’ te gedragen. Daarnaast zijn de bevoegdheden van gemeenten op basis van deze wet uitgebreid om ongewenst verhuurdersgedrag te voorkomen en tegen te gaan. Per 1 januari 2024 zijn de laatste onderdelen van de Wgv in werking zijn getreden.
In deze blog geven wij een overzicht van de verplichtingen waaraan verhuurders van woonruimte nu precies moeten voldoen. Daarbij zal ook aandacht worden besteed aan de belangrijkste onderdelen die begin van dit jaar in werking zijn getreden.
De regels uit de Wgv gelden voor alle partijen die bij het verhuurproces van woonruimte betrokken zijn. Denk hierbij aan (onder)verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Voor woningcorporaties geldt in beperkte mate een uitzonderingspositie. Anders dan voor ‘reguliere’ partijen, ligt de handhaving van de Wgv bij de Autoriteit Woningcorporaties in plaats van de gemeenten en heeft een gemeente bij woningcorporaties geen bevoegdheid een vergunningsplicht in te voeren. Op de vergunningsplicht gaan wij verderop in deze blog in.
Op basis van de Wgv dient een verhuurder minimaal aan de volgende verplichtingen te voldoen (zie artikelen 2 en 3 van de Wgv):
Verhuurders moeten een werkwijze hebben bij het openbaar aanbieden van een huurwoning om woondiscriminatie tegen te gaan. De werkwijze dient aan de volgende criteria te voldoen:
er dient een heldere en transparante en niet-discriminerende selectieprocedure te zijn. Deze moeten ook worden gecommuniceerd bij het openbaar aanbieden van de woonruimte;
aan de afgewezen kandidaat-huurders moet worden uitgelegd waarom voor een andere huurder is gekozen.
Sinds 1 januari 2024 geldt dat de werkwijze:
schriftelijk moet zijn vastgelegd;
voor een ieder kenbaar moet zijn en daartoe openbaar gemaakt moet worden in elke advertentie van de aangeboden woonruimte of op de website van de verhuurder;
actueel moet zijn/onderhouden moet worden door verhuurder en deze dus moet worden aangepast indien ervaringen bij het gebruik ervan dit noodzakelijk maken; en
bekend moet worden gemaakt bij werknemers van de verhuurder en/of bemiddelaar.
NB: de ROZ heeft op de website een handreiking opgesteld die de verhuurder kan hanteren bij het opstellen van een transparante selectieprocedure.
Een verhuurder dient zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit is strafrechtelijk al verboden, maar op basis van de Wgv is het nu ook voor gemeenten mogelijk geworden om op te treden tegen verhuurders die zich schuldig maken aan intimidatie.
Hoewel het op basis van het privaat recht mogelijk blijft om een mondelinge huurovereenkomst te sluiten, geldt dat op de verhuurder de plicht rust om deze mondelinge afspraken schriftelijk vast te leggen.
De hoogte van de waarborgsom mag maximaal twee maanden kale huur bedragen. De verhuurder dient de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terug te betalen, tenzij er sprake is van (i) een betalingsachterstand van de huurprijs, servicekosten en/of de energieprestatievergoeding en/of (ii) van opleverschade. Let wel: alleen de voorgenoemde kostenposten mogen door de verhuurder op de waarborgsom in mindering worden gebracht. Het restant van de waarborgsom dient de verhuurder binnen dertig dagen na het einde van huurovereenkomst terug te betalen en daarbij bestaat dan de verplichting om een volledige kostenspecificatie te verstrekken.
Indien de verhuurder met een verhuurmakelaar werkt, dan geldt dat de verhuurder de bemiddelingskosten dient te betalen. De verhuurmakelaar mag deze kosten niet ook nog eens bij de huurder in rekening brengen.
Door de verhuurder mogen alleen de servicekosten zoals genoemd in artikelen 7:259 BW en 7:261 BW in rekening worden gebracht (zie het Besluit servicekosten voor welke services in ieder geval in rekening mogen worden gebracht). Verder geldt dat de verhuurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie moet verstrekken en mogen alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten doorberekend worden via de servicekosten. Er mag dus geen winst op worden gemaakt.
De verhuurder heeft, voor zover deze niet al in de huurovereenkomst zijn opgenomen, de plicht om op duidelijke en begrijpelijke wijze schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over zijn wettelijke rechten en plichten ten aan zien van het gehuurde. Het gaat hierbij om:
de wettelijke rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde;
de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente (waarover later meer);
de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde;
in geval van een waarborgsom, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging de vordering van de huurder op verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;
de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de toepassing van de servicekosten; en
in artikel 1 van de Regeling goed verhuurderschap staan nog een aantal onderwerpen opgenomen waarover de verhuurder huurder informatie dient te verstrekken.
NB: de ROZ heeft op de website een ‘template informatieverstrekking Wet goed verhuurderschap’ gepubliceerd, door middel waarvan aan deze informatieplicht kan worden voldaan.
Deze informatieplicht geldt niet alleen voor huurovereenkomsten die ná 1 juli 2023 zijn aangegaan, maar ook voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 juli 2023. Voor deze laatste categorie huurovereenkomsten geldt op basis van het overgangsrecht dat de vereiste informatie uiterlijk 1 juli 2024 aan de huurder dient te worden verstrekt.
Bij de verhuur aan arbeidsmigranten gelden de volgende twee aanvullende vereisten:
de huurovereenkomst dient separaat van de overeenkomst tot het verrichten van arbeid te worden vastgelegd. Dit vereiste heeft tot doel om de arbeidsmigrant voor wat betreft de huisvesting minder afhankelijk van de werkgever te maken; en
de verhuurder dient ervoor te zorgen dat de informatieverstrekking in een taal plaatsvindt waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren.
NB: op basis van de in de Wgv gehanteerde definitie van ‘arbeidsmigranten’, gaat het om arbeidsmigranten die hun hoofdverblijf in een lidstaat van de Europese Unie hebben.
Per 1 januari 2024 is het voor gemeenten verplicht om een laagdrempelig meldpunt te hebben waar ongewenst verhuurgedrag anoniem en kosteloos gemeld kan worden. Eventueel kunnen gemeenten hier gezamenlijk toe overgaan. Krijgt de gemeente een melding binnen, dan kan dit voor de gemeente aanleiding vormen om tot handhaving over te gaan. Zij kan er ook voor kiezen om tot doorverwijzing naar bijvoorbeeld het juridisch loket of de huurcommissie over te gaan.
In bepaalde gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat, kunnen gemeenteraden voor bepaalde categorieën woonruimte via een verhuurverordening nadere eisen aan een verhuurder stellen, waaronder de eis dat een woning niet verhuurd mag worden zonder verhuurvergunning (zie artikel 4 van de Wgv). Deze vergunning kan dan ook verdere voorwaarden inhouden, zoals bijvoorbeeld een maximaal toegestane huurprijs. Onder meer de gemeente Leiden, Den Haag en Rotterdam hebben inmiddels een dergelijke verhuurverordening doorgevoerd in enkele gebieden. Het is voor verhuurders dan ook aan te raden om te controleren of er sprake is van een dergelijke verhuurverordening waaruit blijkt dat er een vergunningsplicht is.
Gemeenteraden hebben daarnaast de mogelijkheid om in een algemene verhuurverordening een vergunningplicht voor het verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten op te nemen. Een dergelijke vergunning is niet gebiedsgebonden.
Ter handhaving van de Wgv hebben gemeenten verstrekkende bevoegdheden verkregen, zoals ook in ons eerdere blog omschreven. Kort gezegd kan het overtreden van regels voor goed verhuurderschap leiden tot intrekking van de verhuurvergunning, een last onder dwangsom om de overtreding ongedaan te maken en/of een boete die kan oplopen tot EUR 90.000 voor een herhaalde overtreding. Bij herhaaldelijke overtredingen kan de gemeente óók besluiten om het pand in beheer te nemen of in beheer te laten nemen door een aangewezen beheerder zoals een woningcorporatie. De verhuurder heeft dan tijdelijk geen zeggenschap over de verhuur van zijn pand, maar draagt de kosten van het beheer wél.
Al met al brengt de Wgv de nodige verplichtingen voor een verhuurder met zich mee en hebben de gemeente verstrekkende bevoegdheden gekregen om ervoor te zorgen dat deze regels ook daadwerkelijk worden nagestreefd. Uiteraard staan wij u als verhuurder graag bij om ervoor te zorgen dat u daadwerkelijk aan zowel de verplichtingen uit de Wgv en een eventuele verordening voldoet.
