Woningbouwbeleid in Nederland sluit nog onvoldoende aan op hoe woningzoekenden daadwerkelijk willen wonen, wat zij kunnen betalen en welke keuzes zij op de woningmarkt maken. Dat blijkt uit twee recente onderzoeken op basis van het enquêtebestand WoON2024.
Het onderzoek van RIGO, uitgevoerd in opdracht van IVBN, NEPROM en WoningBouwersNL, laat zien dat woonbehoefte niet alleen draait om wat mensen idealiter zoeken, maar ook om wat zij feitelijk kunnen betalen en welke concessies zij in de praktijk doen. Daarmee brengt het rapport meer nuance aan in het debat over betaalbaarheid, programmering en doorstroming en is het een signaal dat woonbehoefte beleidsmatig vaak complexer is dan het lijkt.
Judith Norbart, directeur IVBN: “Institutionele beleggers investeren al vele decennia in Nederlandse huurwoningen die aansluiten op de regionale en lokale behoefte. Wij zien dat die behoefte in de afgelopen jaren is veranderd en dat middenhuurprojecten sterk worden overtekend. Maar door de stapeling van fiscale regelgeving en huurmaatregelen is het investeringsklimaat in de afgelopen jaren sterk verslechterd. Een structurele verbetering is noodzakelijk om de realisatie van verschillende woningtypen weer op gang te brengen."
RIGO onderscheidt drie manieren om naar de woningbehoefte te kijken: via zoekprijs, bestedingsruimte en feitelijke verhuisbewegingen. Afhankelijk van die benadering bestaat het aanbodtekort voor 75 procent, 53 procent of 59 procent uit betaalbare segmenten. Daarmee laat het onderzoek zien dat woonbehoefte niet overtuigend is terug te brengen tot één norm of één beleidsdoel. Ook concludeert RIGO dat bouwen in duurdere segmenten wel doorstroming oplevert, maar niet vanzelf het verlies aan betaalbare nieuwbouw compenseert.
Na eerdere analyses in 2018 en 2021 concluderen Friso de Zeeuw en Geurt Keers, op basis van hun onderzoek uitgevoerd op persoonlijke titel in opdracht van WoningBouwersNL en NEPROM, uit dezelfde WoON2024 data dat we niet bouwen zoals Nederlanders willen wonen. Samen zetten de onderzoeken vraagtekens bij het huidige woningbouwbeleid.
Coen van Rooyen, directeur WoningBouwersNL: “Een cruciaal nieuw inzicht uit deze onderzoeken is dat wanneer wordt gekeken naar bestedingsruimte woningzoekenden veel meer kunnen uitgeven aan duurdere woningtypen. Hierdoor onderschat het huidige beleid van twee derde betaalbaar de vraag naar (middel)dure koop- en huurwoningen. Dit biedt kansen, want de ontwikkeling van duurdere woningtypen zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt."
Het onderzoek van Friso de Zeeuw en Geurt Keers laat zien dat de vraag naar nieuwbouw veel breder is dan vaak wordt verondersteld. Volgens de analyse bestaat de nieuwbouwvraag in Nederland voor 50 procent uit eengezinswoningen. Deze vraag loopt richting 2040 op naar 56 procent terwijl de huidige plannen uitgaan van slechts 28 procent eengezinswoningen. Ook is de vraag naar woningen in groene woonmilieus op dit moment 60 tot 70 procent, terwijl de plancapaciteit vooral op stedelijke milieus is gericht.
De Zeeuw en Keers rekenen daarnaast af met een aantal opvallende beelden in het publieke debat over woningbouw. Zo vormen 65-plussers slechts 12 procent van de actief woningzoekenden, tegenover 35 procent starters en 53 procent doorstromers onder de 65 jaar. Ook blijkt dat doorstromers vaak op zoek zijn naar eengezinswoningen en dat een eenzijdige focus op stedelijke appartementen daarom onvoldoende aansluit op de markt.
“We sturen nog te vaak op papieren werkelijkheden," stelt Fahid Minhas, directeur van NEPROM. “De praktijk moet leidend zijn. Dat betekent dat beleidsmakers veel scherper moeten kijken naar de échte woonbehoefte van mensen. Juist door flexibel om te gaan met woningbouwprogrammering ontstaan er meer financieel haalbare projecten en kunnen we het woningtekort sneller terugdringen. Blijven we vasthouden aan papier, dan blijven we bouwen voorbij aan wat mensen werkelijk nodig hebben."
Samen komen de onderzoeken tot een duidelijke boodschap: effectief woningbouwbeleid vraagt om meer aansluiting op de echte woonvraag van woningzoekenden, met oog voor woningtype, betaalbaarheid, woonmilieu en doorstroming.
Lees het onderzoek van RIGO, uitgevoerd in opdracht van IVBN, NEPROM en WoningBouwersNL, hier.
Lees het onderzoek van Friso de Zeeuw en Geurt Keers hier.
