100.000 woningen per jaar door nieuwbouw, maar ook door het beter benutten van de bestaande voorraad. Dat is een van de beloften van D66 en CDA uit het verslag van informateur Buma. Zo zal de nieuwe coalitie inzetten op het makkelijker maken van woningdelen en moeten regels voor optoppen en splitsen versimpeld worden. En dat is een goede zaak: De meeste woningen staan er immers al. Daarbij worden de relatief grote woningen in ons land steeds minder intensief bewoond, doordat huishoudens gemiddeld steeds kleiner worden. Het beter benutten van deze woningen door ze te delen, splitsen of op te toppen biedt mogelijkheden om sneller en duurzamer dan nieuwbouw betaalbare woonruimte toe te voegen. Daarnaast kan het intensiever benutten van de bestaande woningvoorraad bijdragen aan maatschappelijke doelen zoals het in stand houden van voorzieningen en het tegengaan van eenzaamheid.
Maar veel van de regie over wat mogelijk is binnen de bestaande woningvoorraad ligt op lokaal niveau. Voor de nieuwe gemeenteraden de opgave om hier na 18 maart volgend jaar actiever beleid op te voeren. Maar welke belemmeringen spelen er en welke oplossingsrichtingen zijn hiervoor denkbaar?
Sweco deed in samenwerking met Arcadis onderzoek naar dit onderwerp in 10 Gelderse gemeenten in opdracht van de provincie Gelderland. Onze zes tips richting gemeenten:
Beleidsverankering: Neem het beter benutten van de bestaande woningvoorraad expliciet op in de Omgevingsvisie en volkshuisvestingsprogramma. Maak hierin de koppeling met bredere thema’s als duurzaamheid, leefbaarheid en vergrijzing en zorg voor een heldere afweging bij mogelijke tegenstrijdige thema’s als bijvoorbeeld mobiliteit.
Differentiatie: Maak onderscheid tussen de verschillende vormen van beter benutten via definities in het Omgevingsplan. Hospitaverhuur brengt bijvoorbeeld weinig ruimtelijke risico’s met zich mee, zodat het vergunningsvrij gemaakt zou kunnen worden. Aan de andere kant is het wel denkbaar dat er beperkingen worden opgelegd voor kamergewijze verhuur om te intensieve bewoning en daarmee samenhangende negatieve effecten te voorkomen.
Versimpeling: Versimpel procedures door vergunningaanvragen te toetsen aan eenduidige beleidsregels en introduceer standaard vergunningsroutes of een meldplicht in plaats van een vergunningsplicht. Hiermee wordt de doorlooptijd en onzekerheid voor initiatiefnemers verkleind.
Parkeren: Binnen de bebouwde kom is de parkeernorm een veelgenoemde bottleneck bij het toevoegen van woonruimte. Gemeenten zijn echter vrij in het vormgeven van hun eigen parkeerbeleid. Het toepassen van maatwerk op de parkeernorm bij het toevoegen van een beperkt aantal woningen kan verlichting bieden. Ook het actualiseren van het parkeerbeleid aan de hand van de nieuwste CROW richtlijnen biedt vaak al meer mogelijkheden.
Aanjagen: Communiceer duidelijk over de mogelijkheden, procedures en kosten richting inwoners en zorg voor een laagdrempelig informatiepunt waar initiatiefnemers hun plannen kunnen bespreken, zonder direct kosten te maken. Dit biedt inwoners meer duidelijkheid over de kans van slagen. Andersom kunnen gemeenten ook woningeigenaren van woningen die bij uitstek geschikt zijn voor woningdelen of splitsen actief benaderen en doelstellingen over het beter benutten van de bestaande woningvoorraad vastleggen in prestatieafspraken met corporaties.
Financiële stimulering: Overweeg voor woningsplitsing om leges te verlagen om financiële belemmeringen weg te nemen en label deelwoningen niet standaard als gemeenschappelijk huishouden, zodat bewoners niet gekort worden op een eventuele uitkering. Benut daarnaast de ondersteuningsmogelijkheden zoals de SFT regeling vanuit het Rijk en regelingen als de subsidie beter benutten van de provincie Gelderland.
Meer weten? Het hele onderzoek is hier terug te lezen. Of neem dan contact op met mij, Wiebe de Ridder of Anouk Nelemans om verder te praten over hoe wij kunnen ondersteunen in het verder vormgeven van beleid op het gebied van beter benutten van de bestaande woningvoorraad.
