Er zijn talloze uitspraken geweest over de begrippen 'hetzelfde perceel' en 'erf' in relatie tot het Beluit omgevingsrecht (Bor), vergunningvrij bouwen en kruimellijst. De afgelopen dagen zijn daar twee leuke uitspraken bijgekomen. Dit blog begint met een samenvatting van wat onder 'erf' en 'hetzelfde perceel' verstaan wordt, vervolgens komen de twee nieuwe uitspraken aan bod en ten slotte volgt er een jurisprudentie-overzicht van deze begrippen.
Hetzelfde perceel, van belang bij kruimelafwijking
Een bijbehorend bouwwerk van een hoofdgebouw moet op hetzelfde perceel gelegen zijn als het hoofdgebouw. Het begrip perceel is echter niet gedefinieerd. Uit jurisprudentie blijkt dat er gekeken moet worden naar de feitelijke actuele situatie ,waaronder de inrichting en wijze van gebruik. Niet naar de papieren planologische theoretische werkelijkheid. Hetzelfde perceel in de zin van het Bor kan uit meerdere kadastrale percelen bestaan, zelfs met verschillende bestemmingen zoals wonen en agrarisch.
Hetzelfde perceel is met name van belang bij het wel of niet mogen toepassen van een kruimelafwijking 4 onderdeel 1 bijlage II Bor. Hier wordt namelijk, in tegenstelling tot het vergunningvrij bouwen, niet gesproken van erf maar van perceel via het begrip bijbehorend bouwwerk.
Kruimellijst 4 lid 1 bijlage II Bor:
Een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, wordt voldaan aan de volgende eisen:
Definitie bijbehorend bouwwerk:
Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
Erf, van belang bij vergunningvrij bouwen
Het begrip erf is wel gedefinieerd in het Bor en is minder ruim dan het begrip perceel. Bijbehorende bouwwerken mogen alleen vergunningvrij gebouwd worden in het achtererfgebied. Hierbij is onder andere van belang wat nu tot het erf gerekend mag worden. De volgende definitie geeft het Bor van erf:
Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden
Het verschil met perceel is dat bij erf duidelijk een link wordt gelegd naar het bestemmingsplan. Op het moment dat op een deel van de grond een andere bestemming rust dan het hoofdgebouw en het bestemmingsplan nadrukkelijk dat gebruik (de inrichting zijnde, niet de bouwregels) verbiedt, behoort dit stuk grond niet tot het erf van het hoofdgebouw.
Voorbeeld: het hoofdgebouw, de woning, staat op de bestemming wonen. Aangrenzend ligt een stuk grond (desnoods op hetzelfde kadastraal perceel) met de bestemming 'agrarisch'. In het bestemmingsplan staat een verbodsbepaling dat het verboden is om agrarische gronden anders te mogen gebruiken dan 'agrarisch' dan is dit stuk grond geen erf bij de woning.
Let wel dat er gesproken wordt over ''die de inrichting niet verbiedt''. In het bestemmingsplan moet letterlijk staan: het is verboden. In een tuinbestemming zie je dat verbod meestal niet staan. Het zou ook raar zijn omdat tuin gerelateerd is aan de inrichting wonen. Een tuinbestemming behoort daarom wel tot het erf bij de woning.
Bijbehorende bouwwerken kunnen voor de duidelijkheid wel vergund worden middels de kruimelafwijking buiten het erf mits gelegen op hetzelfde perceel.
Tot zover niks nieuws. Maar er zijn nu twee uitspraken die ik niet eerder ben tegengekomen die bovenstaande uitleg weer iets meer kracht geven. En wellicht handig, mocht je dezelfde situatie een keer tegenkomen:
Erf in twee bestemmingsvlakken ( ECLI:NL:RBGEL:2022:4651 )
Een stuk grond bestaande uit meerdere kadastrale percelen is in het bestemmingsplan opgenomen als twee bestemmingsvlakken. Met een bestemmingsvlak wordt bedoeld wanneer je naar ruimtelijkeplannen.nl gaat en een stuk perceel aanklikt dat er een vlak oplicht met de bijbehorende gebruiks- en bouwregels. Bij deze zaak bestaan de kadastrale percelen uit bestemmingsvlak A en bestemmingsplanvlak B maar wel met dezelfde bestemming: namelijk beide ''Wonen – Woongebouw''. Het enige verschil, wat in dit geval dus geen verschil is, is dat er op bestemmingsvlak A twee wooneenheden zijn toegestaan en op bestemmingsvlak B ook twee wooneenheden. Er mogen feitelijk nu 4 wooneenheden gebouwd worden, 2 op A en 2 op B.
Woning 1 op bestemmingsvlak A heeft nu echter een schuur gebouwd op bestemmingsvlak B zonder vergunning. De gemeente is van mening dat dit niet vergunningvrij kan, omdat dit bestemmingsvlak B niet tot het erf behoort van bestemmingsvlak A. De rechtbank is het daar niet mee eens. De bestemming van bestemmingsvlak B verbiedt de inrichting als zijnde wonen immers niet.
Als toevoeging op de eerdere uitleg kan gesteld worden dat een erf niet alleen uit meerdere kadastrale percelen kan bestaan, maar ook uit meerdere bestemmingsvlakken.
De rechtbank heeft deze overwegingen in een duidelijk leesbaar format geschreven. Erg handig om dit format te gebruiken mocht je zelf een keer een soortgelijke onderbouwing moeten schrijven in een beschikking of uiteraard de gemeente ervan moeten overtuigen.
Kunnen we het nog complexer maken?
De vraag is en blijft: snapt de burger hier nog iets van ondanks de goede uitleg van de rechtbank. Overigens in de praktijk niet alleen de burger maar ook de ambtenaar, de beleidsmedewerker RO die bestemmingspannen vorm moet geven, adviseurs en de architecten. Laat staan hoe we hier duidelijke toepasbare regels voor kunnen maken op B1- taalniveau zonder vakjargon te gebruiken. De begrippen hetzelfde perceel en erf zijn immers slechts nog maar één aspect van de complexiteit van het vergunningvrij bouwen. Lees bijvoorbeeld ook mijn eerdere artikel met betrekking tot de complexiteit van een bijbehorend bouwwerk: Definities bestemmingsplan van bijbehorend bouwwerk en hoofdgebouw in overeenstemming brengen met het Bor resulteert in minder bouwmogelijkheden.
Ooit was het Bor gemaakt met de gedachte eenvoudig beter. We moesten af van de begrippen aanbouw, uitbouw, bijgebouw, overkapping en aangebouwd bijgebouw uit de bestemmingsplannen. Wellicht valt het simpelweg niet éénvoudig te maken met al die verschillende tegenstrijdige belangen.
Grond van de buren kan tot hetzelfde perceel behoren van naastgelegen woning ( ECLI:NL:RBZWB:2022:4723 )
Bij de tweede recente uitspraak van 11 augustus 2022 gaat het ook om een bijzondere situatie: een bijbehorend bouwwerk is opgericht op het kadastraal perceel met als huisnummer 6. Dit bijbehorend bouwwerk wordt echter gebruikt en is opgericht door de eigenaar van het aangrenzend kadastraal perceel met als huisnummer 4. Ook geldt er een notarieel vastgelegd recht van overpad.
De vraag is nu: staat dit bijbehorend bouwwerk op hetzelfde perceel van het aangrenzend kadastraal perceel van nummer 4, zodat er sprake kan zijn van een vergunningvrij bouwwerk behorende bij de woning op nummer 4, ondanks dat die grond in eigendom van de buren is op nummer 6? Het antwoord is ja:
De rechtbank is van oordeel dat, gelet op jurisprudentie en artikel 1, eerste lid, van Bijlage II van het Bor, een gebouw alleen kan worden aangemerkt als een bijbehorend bouwwerk als het zich op hetzelfde perceel bevindt als het hoofdgebouw. Voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van hetzelfde perceel is volgens vaste rechtspraak van de ABRvS de feitelijke situatie maatgevend en niet de kadastrale perceelsgrenzen.3 Bij het bepalen van de feitelijke situatie is van belang op welke wijze de gronden zijn ingericht en hoe zij worden gebruikt.4 Daarbij is de omstandigheid dat het perceel meerdere kadastrale percelen betreft waarvan het eigendom niet in handen is van dezelfde persoon, niet bepalend.5
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van een bijbehorend bouwwerk in de zin van artikel 1, eerste lid, van Bijlage II van het Bor. Tussen partijen staat vast dat het bouwwerk is gebouwd op het perceel van de [straat] 6, maar wordt gebruikt door de eigenaar van het perceel van de [straat] 4. Dat het bouwwerk niet is gebouwd op hetzelfde perceel als het perceel van de gebruiker, is niet van doorslaggevende betekenis. De feitelijke situatie is dat echter wel en die is als volgt. De gebruiker van de overkapping is de eigenaar van het perceel aan de [straat] 4. Hij heeft de overkapping opgericht en slaat daarin zijn spullen op. Daarnaast heeft hij als enige de sleutel van de overkapping. De eigenaar van het perceel aan de [straat] 6 heeft geen toegang tot de spullen die in de overkapping zijn opgeslagen. Uit het voorgaande volgt dat het bouwwerk functioneel is verbonden met het hoofdgebouw, de woning, op het perceel aan de [straat] 4. Dat er tussen de eigenaren van de percelen van de [straat] 4 en [straat] 6 een recht van overpad is overeengekomen en in de notariële akte geen recht van opstal overeen is gekomen, maakt dat niet anders. De eigenaren konden onderling overeenkomen dat er een bouwwerk gebouwd mocht worden op het perceel van de ander en dat daarin spullen mochten worden opgeslagen. De rechtbank is verder niet gebleken van een privaatrechtelijke belemmering.
Een totaal overzicht kunt u hier vinden over vergunningvrij bouwen.
Achtererfgebied / erf / perceel
De definitie voor erf is afgeleid uit de jurisprudentie van de Afdeling (ECLI:NL:RVS:1997:AA3601). Uitgangspunt is dat het gehele perceel bij een hoofdgebouw in beginsel als erf kan worden aangemerkt. Echter uit de systematiek van een bestemmingsplan of beheersverordening kan voortvloeien dat bepaalde verder van het hoofdgebouw af gelegen delen van een perceel niet als erf aangemerkt kunnen worden. Bij dergelijke omvangrijke percelen geven bestemmingsplannen of beheersverordeningen soms een regeling die het perceel onderverdeelt in een bouwblok of bestemming, waarbinnen het hoofdgebouw met bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen gebouwd kunnen worden en waar een verdere inrichting kan plaatsvinden als buitenruimte behorende bij het hoofdgebouw. In het overige verder afgelegen perceelgedeelte geldt in die systematiek een andere bestemming, ingevolge waarvan niet gebouwd mag worden en ook het aanbrengen van een normale bij een hoofdgebouw behorende buiteninrichting (bijvoorbeeld het aanleggen van terrasverhardingen, parkeerplaatsen, siertuin, vijverpartijen) is verboden of aan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wabo (de voormalige aanlegvergunning) onderworpen. (ECLI:NL:RVS:2018:571)
Een stuk grond met de agrarische bestemming behoort niet tot het achtererfgebied van een woning met een woonbestemming . (ECLI:NL:RVS:2017:1481)
Het perceelgedeelte dat op grond van het bestemmingsplan de bestemming ''Agrarisch met waarden – Landschapswaarden'' met de gebiedsaanduidingen ''Historisch landschappelijk gebied'', ''Archeologische verwachtingswaarde 2'' en ''Leefgebied van dassen'' heeft, kan niet worden aangemerkt als erf en dus ook niet als achtererfgebied als bedoeld in art. 1, eerste lid, van bijlage II bij het Bor, vanwege de aanwezige landschaps-, natuur- en archeologische waarden. (ECLI:NL:RVS:2016:990)
Of sprake is van ‘hetzelfde perceel’ en of sprake is van een bijbehorend bouwwerk , is de feitelijke actuele situatie van belang. Daarvoor moet worden gekeken naar de inrichting en wijze van gebruik van de gronden. Dat percelen verschillende bestemmingen hebben of dat het gaat om verschillende kadastrale percelen speelt daarbij geen rol. (ECLI:NL:RVS:2016:677)
Het gedeelte van het perceel met de bestemming bollengebied kan niet aangemerkt worden als erf bij de woonbestemming. Dit omdat de bestemming bollengebied de inrichting als erf verbiedt. Ondanks dat het perceel ingericht is als tuin bij de woning. (ECLI:NL:RVS:2015:283)
Groenbestemming hoort niet bij achtererfgebied bij woning vergunningvrij bouwen. Ook bij artikel 2 gevallen een korte check aan bestemmingsplan. (ECLI:NL:RVS:2013:340)
Perceel vergunningvrij bouwen kan uit meerdere kadastrale percelen bestaan. (ECLI:NL:RVS:2013:CA0146)
Het achtererfgebied wordt niet bepaald door het oorspronkelijke hoofdgebouw maar door het nu aanwezige (legale) hoofdgebouw. In het begrip achtererfgebied wordt namelijk niet gesproken van het oorspronkelijke hoofdgebouw maar alleen van het hoofdgebouw. (ECLI:NL:RVS:2013:1533)
Perceel vergunningvrij bouwen kan uit meerdere kadastrale percelen bestaan. In dit geval zijn beiden kadastrale percelen ingericht en worden gebruikt als tuin bij de woning. In dat geval mogen de verschillende kadastrale percelen worden aangemerkt als één en hetzelfde perceel voor het vergunningvrij bouwen. (ECLI:NL:RVS:2013:CA0146)
Een voetpad kan ook tot het achtererfgebied horen. Volgens het bestemmingsplan is het voetpad ook bestemd tot "woningen met tuinen en erven". Dit betekent dat de bestemming niet in de weg staat aan het gebruik van het achterste deel van het perceel als erf. (ECLI:NL:RVS:2012:BY7347)
Een brandgang die niet direct is gelegen bij de woning op het perceel en evenmin in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van die woning behoort niet tot het achtererfgebied. (ECLI:NL:RVS:2011:BR3199)
Hetzelfde perceel kan uit verschillende eigenaren bestaan en verschillende kadastrale percelen. (ECLI:NL:RVS:2020:855)
