Na een jaren voortslepend conflict tussen overheden, wordt een nieuw contourenplan voor de ontwikkeling van de Gnephoekpolder bij Alphen aan den Rijn nu enthousiast ontvangen door de provincie Zuid-Holland. Ook demissionair minister Hugo de Jonge voor VRO is in zijn nopjes. Ruimtelijke ordening-experts staan beduidend minder te springen om de polderbouwplannen.
Minister Hugo de Jonge. Foto: Martijn Beekman / Rijksoverheid
“Als je rekening houdt met infrastructuur en waar mensen nu wonen en werken, is de Gnephoek gewoon geen logische keuze voor grootschalige woningbouw”, zegt Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving Jannemarie de Jonge (geen familie van de minister) tegen PONT | Omgeving. Ze is uitgesproken kritisch over de Gnephoek-plannen.
5.500 woningen moeten er komen in deze nu nog grotendeels lege polder, gelegen ten noordwesten van Alpen aan den Rijn. De gemeente presenteerde daarvoor vorige week vrijdag een zogeheten ‘contourenplan’. De provincie Zuid-Holland, het hoogheemraadschap Rijnland, de regio Holland Rijnland en het ministerie van BZK spraken naar verluidt hun zegen uit.
Het idee is dat wonen en natuur in nieuwe wijk hand in hand gaan. Van de 212 hectare die het gebied groot is, wordt 140 gereserveerd voor woningbouw en 60 voor natuurontwikkeling. Water en bodem sturend wordt in het contourenplan expliciet als uitgangspunt genoemd, in lijn met de kabinetskoers dat het bodem- en watersysteem doorslaggevend moet zijn bij ingrepen in de fysieke leefomgeving.
De woningbouwplannen zijn min of meer conform de eis ‘twee derde betaalbaar’ van minister De Jonge: 30 procent moet sociale huur worden, 30 betaalbare huur en goedkope koop, de resterende 40 is vrij.
Rijksadviseur De Jonge heeft er een hard hoofd in. “Onderzoek na onderzoek laat zien: het is duurzamer en efficiënter om te ontwikkelen in de buurt van voorzieningen en werk. Dus zelfs voordat ‘water en bodem sturend’ werd opgenomen in het coalitieakkoord, was bouwen in de Gnephoek geen goede ruimtelijke ordening.”
Het Alphense argument dat de woningen nodig zijn om de druk op de rap groeiende gemeente te verlichten, gaat er bij haar niet in. De 5.500 huizen moeten vanaf 2028 gefaseerd worden gebouwd. De laatste wordt als alles volgens plan loopt in 2040 opgeleverd. “Op de korte termijn doet dit dus heel weinig voor het oplossen van de woningnood.”
Ook Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool, is niet te spreken over de ontwikkeling. “Planologisch amateurisme. De mogelijke bebouwing van de Gnephoekpolder in Alphen aan den Rijn typeert de onhoudbaarheid van de al veel te lang door sectoraal woningbouwbeleid gedomineerde ruimtelijke ordening”, schrijft hij op LinkedIn.
“Een minister die de regie pakt, dat is alleen maar goed. Dat er nu duidelijkheid is over een langlopend traject ook”, ligt Pen desgevraagd toe. “Maar ik betwijfel of dit traject nu integraal genoeg gaat. Het lijkt dat het waterschap hier geen leidende rol speelt, terwijl water en bodem sturend moeten zijn in plaats van eigendomsbelangen, grondinkomsten en een sectorale lobby. De woningbouw-pet van De Jonge is hier dus dominant, in plaats van zijn ruimtelijke ordening-pet.”
De kans is evenwel groot dat de bouw in de Gnephoek doorgang vindt. Volgens de betrokken overheden ligt met het contourenplan alle benodigde informatie op tafel, en kan formele besluitvorming snel volgen.
Dat betekent dat het Alphense college van B&W zich eind augustus over het plan buigt, waarna de gemeenteraad eind oktober al dan niet groen licht geeft. De provincie Zuid-Holland maakt dan in november een ‘integrale eindafweging’.
Alles wijst erop dat dit proces soepel zal worden doorlopen. Na bijna twee decennia getouwtrek tussen de gemeente en de provincie, ligt er nu een plan waar beide overheden zich in kunnen vinden.
Daarbij moet nog wel één hobbel worden genomen: de ontwikkeling met een totale investeringswaarde van iets minder dan 500 miljoen euro heeft een financieel tekort van 67,3 miljoen euro.
Dat geld is vooral nodig voor buitenplanse ontwikkelingen, dus ingrepen buiten de polder zelf. Het gaat vooral om infrastructuur om de nieuwe wijk bereikbaar te maken. Wegen en kruispunten in de omgeving moeten worden aangepast om de verkeersdruk van de 5.500 woningen op te vangen (3 miljoen euro).
Ook moet er een fietsbrug komen om de Gnephoek met het centrum van Alphen te verbinden (18,8 miljoen). Veruit de grootste kostenpost is een nieuw aquaduct onder een vaarweg ten oosten van de polder, om de wijk aan te sluiten op het wegennetwerk (63,8 miljoen).
Van het tekort wordt 17,3 miljoen gedekt door de gemeente en marktpartijen, waar nu ongeveer de helft van is toegezegd. De resterende 50 miljoen moet van het Rijk komen. Dat betekent dat het Rijk in feite 10 procent van de totale investeringen moet dekken, en ruim 90 procent van het publiek tekort, het financiële gat dat verschillende overheidslagen hebben bij een project.
Dat staat in schril contrast met bijvoorbeeld bijdragen uit de Woningbouwimpuls die het Rijk eerder verstrekte. Daarbij moesten gemeenten minimaal de helft van het publieke tekort zelf financieren. De WBI-bijdragen per woning waren in de meeste gevallen dan ook een stuk lager dan het tekort bij de Gnephoekplannen.
Minister De Jonge lijkt wel van plan om met het geld over de brug te komen. “Gezien de voorbeeldfunctie voor het ontwikkelen van integrale woningbouw en gebiedsontwikkeling met inachtneming van water en bodem-sturend, ligt een bijdrage van rijksmiddelen voor de woningbouw in de rede”, schrijft hij in een Kamerbrief.
Tot ergernis van lector Pen. “Het zou mooi zijn als De Jonge in zijn laatste maanden als VRO-minister juist nog wat heilige huisjes omver kan krijgen, waaronder het idee dat buitenstedelijk bouwen goedkoper is dan binnenstedelijk. De Gnephoekpolder en bijvoorbeeld de Zuidplaspolder laten nu wel zien dat dit niet klopt. Er moet gewoon heel veel geld bij”, zegt hij. “Ik zeg niet dat je niet moet bouwen op dit soort locaties. Maar wel dat je eerlijk moet zijn over de kosten.”
Verder blijven er zorgen over hoe de Gnephoek zich verhoudt tot het kabinetsadagium ‘water en bodem sturend’. Op papier wordt daar bij de ontwikkeling rekening mee gehouden.
“Voorheen was het zo dat als je in de polder bouwde, je vooral aan het pompen was om het water weg te krijgen. Inmiddels hebben we zoveel meer kennis van wat er mogelijk is, dat de nieuwe wijk volledig kan worden afgestemd op de bodem- en watergesteldheid”, zei de Alphense burgemeester Liesbeth Spies erover tegen het Algemeen Dagblad (1).
Maar Rijksadviseur De Jonge moet eerst zien, dan geloven. “Met voldoende innovatie en lage bouwdichtheden zou de Gnephoek klimaatbestendig kunnen zijn. Dat soort plannen liggen er voor deze ontwikkeling ook wel. Maar vooralsnog zijn het niet meer dan voorstellen, en het is te betwijfelen of ze standhouden. We zien vaak dat vanuit businesscases toch nog wordt gekozen voor het traditionele ophogen met zand, met allerlei nare gevolgen.”
Ook het waterschap Rijnland is niet gerust op de waterhuishouding in de Gnephoek. Communicatie vanuit BZK doet vermoeden dat het hoogheemraadschap enthousiast is over het contourenplan, maar een interview met waterschapsbestuurder Henk Hazenoot in het Algemeen Dagblad toont het tegenovergestelde (2).
Hij stelt dat het Waterschap weg wordt gehouden van de plannenmakerij van de gemeente Alphen aan den Rijn en de ontwikkelaars. Hazenoot vrees dat als de woningen eenmaal zijn gebouwd, het waterschap nog jarenlang voor “droge voeten” voor bewoners mag zorgen. Uit het AD: “En uiteindelijk betalen wij, en dus de burger, mee aan de kosten die daarvoor gemaakt worden.”
(1) https://www.ad.nl/alphen-aan-den-rijn/kogel-is-door-de-kerk-bezwaren-ingetrokken-niets-staat-woningbouw-in-gnephoek-meer-in-de-weg~aeaf49af/
(2) https://www.ad.nl/alphen-aan-den-rijn/wij-moeten-zorgen-voor-droge-voeten-waterschap-baalt-dat-het-niet-mag-meepraten-over-gnephoek~aec63907/
